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Mitminderung wegen Baulärm und Schmutz


30.11.2010 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

seit über 3 Jahren wird in unserem Haus (Zweifamilienhaus) die obere Wohnung renoviert, da vom Vermieter der Sohn irgendwann mal einziehen möchte. Es wurde alles entfernt- Decken, Böden,Bad- also die Wohnung war nur noch im Rohzustand. Gearbeitet wurde teilweise bis nach 22.OO Uhr. Wir haben uns in dem Fall nie beschwert, auch nicht als im Treppenhaus die Wand nach oben aufgebrochen frisch verputzt usw. wurde. Seit dieser Zeit ist aber permanent Bausschmutz im Haus. Dann wurde in der Waschküche die Wasserleitung wegen Überschwemmungsgefahr erneuert. Der ganze Keller auch Bauschmutz. Waschmaschine und Trockner konnte nicht abgedeckt werden, da der Vermieter arbeit wie er will und nie etwas ankündigt.
Jetzt wird aber seit August die Außenfassade isoliert. Die Arbeiten begannen wieder ohne Ankündigung. Wir waren nicht zu Hause. Die Fenster offen. Die Fassade wurde abgeflext. Alles voller Staub. Auch in den Schränken. Die Arbeiten sind noch nicht fertig. Das Gerüst steht auch noch teilweise. Nach der Attacke im August bekam ich fast einen Nervenzusammenbruch und bin auch seit dem in ärztlicher Behandlung. Ohne Beruhigungs- und Schlafmittel geht gar nichts mehr. Wir haben auf Grund dessen ein freundliches Schreiben verfasst das die beschriebenen Dinge auflistet. Wir haben Mitminderung angekündigt und um ein Gespräch gebeten. Das fand statt mit dem Ergebnis, das uns der Vermieter erklärt hat wir haben keine Rechte. Wir müssen diese Art der Renovierung akzeptieren auch wenn die Arbeiten noch Jahre andauern. Mietminderung wird nicht akzeptiert und wenn wir mit dem Staub, Lärm usw nicht leben können, hat er nichts dagegen wenn wir ausziehen.
Wie sollen wir uns verhalten?

Mit freunlichem Gruß
Wuchterl Sabine
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Die Auffassung Ihre Vermieters, Sie hätten keine Rechte, ist selbstverständlich falsch.

Die von Ihnen beschriebenen Zustände berechtigen Sie selbstverständlich dazu eine geminderte Miete zu zahlen.

Allerdings ist bis zum Zeitpunkt der Mängelrüge – also bis zu Ihrem Schreiben an den Vermieter – die volle Miete zu zahlen.

Ab dem Zeitpunkt Ihres Schreibens können Sie eine geminderte Miete zahlen, bis die Mängel beseitigt sind. Das bedeutet, dass Sie bis zum Abschluss der Baumaßnahmen nur eine geminderte Miete zahlen müssen.

Um wieviel Prozent Sie die Miete mindern können, kann allerdings aus der Ferne nicht genau bestimmt werden.

Hierzu ist eine ganz präzise Kenntnis der Umstände und aller Faktoren (z.B. Lautstärke, Grad der Verschmutzung Dauer der Arbeiten, etc.) nötig und bestenfalls wird noch eine Ortsbesichtigung durchgeführt.

Der Rahmen für eine Mietminderung bei Bauarbeiten im und an dem Haus, in dem der Mieter wohnt bewegt sich zwischen 10 und 60 % je nach dem, wie stark die Beeinträchtigung ist.

In Ihrem Fall scheinen die Beeinträchtigungen recht hoch zu sein, so dass ich ohne Kenntnis der genauen Umstände von einer Minderung von bis zu 40 % ausgehen würde.

Wie bereits dargestellt, könnte eine genauere Zahl erst bei Kenntnis aller genauen Umstände genannt werden.

Hierfür sollten Sie sich am besten an einen ortsansässigen Kollegen wenden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2010 | 13:22

Hallo und vielen Dank,

aber noch eine Frage. Muß der Vermieter anküdigen ,wenn er an der Fassade den Putz abmeißelt oder kann er kommen und gehen wie er will. Das wurde uns gesagt. Wir müssen eben damit leben. Ist es eine Drohung wenn er meint wir könnten ausziehen wenn es uns nicht paßt. Er hätte nichts dagegen. Außerdem haben wir schon mündlich über eine Mietminderung mit dem Vermieter gesprochen. Gilt es ab da oder erst mit dem Schreiben? Ich habe ihre Antwort nicht ganz verstanden.
Mit freundlichem Gruß

Wuchterl Sabine

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2010 | 13:57

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Neuisolierung der Fassade stellt eine Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB dar.

Eine solche ist von den Mietern auch grundsätzlich zu dulden.

Wenn diese Maßnahme erhebliche Auswirkung auf Ihre Wohnung direkt hat (z.B. Erforderlichkeit des Betretens der Wohnung durch Handwerker) dann muss der Vermieter Ihnen diese Maßnahme 3 Monate vorher ankündigen.

Da von der Fassadensanierung Ihre Wohnung aber nicht direkt betroffen ist, war eine Ankündigung nicht erforderlich.

Allerdings besteht möglicherweise eine Pflicht des Vermieters, die Kosten der Staubbeseitigung und die Kosten für die Beseitigung von Schäden durch die Bauarbeiten zu tragen, wenn die Baustelle nicht ordnungsgemäß abgesichert war. (Dies scheint mir der Fall zu sein, da ansonsten kaum Staub von außen in Ihre Schränke hätte gelangen können)

Die Äußerung des Vermieters, Sie könnten ausziehen, wenn es Ihnen nicht passt kann nicht als strafrechtlich relevante Bedrohung oder Nötigung angesehen werden. Wenn er allerdings etwas äußern würde wie z.b. "Wenn Sie nicht bis zum... ausziehen, dann stell ich Ihnen das Wasser ab" wäre darin durchaus eine Nötigung zu sehen.

Für den Beginn der Mietminderung reicht grundsätzlich auch die mündliche Meldung der Mängel und die Ankündigung der Minderung. Allerdings ist dies in einem eventuellen Gerichtsverfahren schwieriger zu beweisen, als eine schriftliche Mängelanzeige. Wenn Sie also für die mündliche Mängelanzeige möglichst neutrale Zeugen haben, können Sie durchaus problemlos ab dem Zeitpunkt der mündlichen Mängelrüge die Miet mindern.

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt

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