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Mithaftung der Erbengemeinschaft

| 04.05.2018 11:02 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Wir sind eine Erbengemeinschaft bestehend aus zwei Personen (A besitzt 3/4, B besitzt 1/4). Das Haus wird momentan von Person A alleine bewohnt. Wir wollen unser Haus zu einem Generationenhaus mit zwei getrennten Wohneinheiten umbauen. Für den Umbau benötigt Person B ein Darlehen. Als Besicherung verlangt der Darlehensgeber natürlich die Eintragung der Grundschuld. Wie können wir es bewerkstelligen, dass Person A nicht in Mithaftung für das Darlehen von Person B genommen werden kann?
Eine reelle Teilung des Grundstücks ist vermutlich nicht möglich, es sei denn man reißt das Bestandshaus ab und baut ein Doppelhaus drauf. Kann man im Sinne einer ideellen Teilung eventuell zwei Eigentumswohnungen aus den Wohneinheiten machen, die dann unabhängig voneinander als Sicherheit dienen können?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich würde alleine aufgrund der Grundschuldbestellung A nicht persönlich für das Darlehen haften, sondern nur mittelbar über die dingliche Haftung des Grundstücks. D.h. im schlimmsten Fall würde A "nur" die Immobilie verlieren.

Eine Alternative könnte darin bestehen, auf ein Kreditprogramm auszuweichen, welches nicht zwingend eine Grundschuldabsicherung erfordert. Ohne den konkret benötigten Kreditbetrag zu kennen, werden solche Modernisierungsdarlehen regelmäßig bis ca. T€ 50 und in Einzelfällen auch bis ca. T€ 100 ohne dingliche Besicherung ausgereicht. Allerdings wären solche Modernisierungsdarlehen mit einem etwas höheren Zins versehen.

Eine Teilung der Immobilie in Wohneigentum dürfte zumindest langfristig keine empfehlenswerte Alternative sein. Einerseits würde eine solche Teilung vorzufinanzierende einmalige (z.B. Notar- und Grundbuchkosten) sowie wiederkehrende (z.B. Verwaltervergütung) in nennenswertem Umfang verursachen. Zum anderen wäre zu klären, ob die einzelne, auf B entfallende Wohnung einen Wert erreichen würde, der der Bank als Sicherheit ausreicht. Sollte dies nicht der Fall sein, wird die Bank wohl auf weiteren Sicherheiten bestehen. Schließlich ist zu beachten, dass nach § 3 Abs. 2 WEG Wohneigentum i.d.R. nur an bereits abgeschlossenen Wohnungen begründet werden kann, während in Ihrem Fall das Darlehen eine solche Schaffung abgetrennter Wohnungen gerade erst finanzieren soll. Die Schaffung von Wohneigentum ist daher nur dann zu empfehlen, wenn bereits absehbar ist, dass die Wohnungen ganz oder teilweise später einmal veräußert werden sollen.

Nachdem damit langfristig die Begründung von Wohneigentum wohl eher nachteilig ist und die aufgezeigte Alternative Abriss/Neubau DHH wirtschaftlich nicht vertretbar sein dürfte, empfehle ich, die Absicherung der gesamten Immobilie über die Grundschuld zu überdenken.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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