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Miteigentum / Teileigentum / Instandhaltungskosten


| 28.12.2015 17:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch



Ich habe in 2012 eine neu zu bauende Eigentumswohnung und Garage gekauft. Die Garage steht auf einem anderen Grundstück als meine Eigentumswohnung. Das andere Grundstück ist ebenfalls mit einem Haus (18 ETW) bebaut.

Bei den damaligen Verkaufsverhandlung bzw. der Verhandlung mit dem Notar wurde nur die Teilungserklärung erwähnt und besprochen, die das Grundstück mit meiner ETW betrifft. Eine weitere Teilungserklärung für das Grundstück, auf dem die Garage steht, wurde nicht erwähnt oder besprochen.

Jetzt habe ich nach 3 Jahren erstmals eine Kosten-Abrechnung für die Immobilie/das Grundstück mit Garage mit dem Hinweis erhalten, dass man übersehen hat, dass ich auch Miteigentumsanteile und Stimmrecht an dem Objekt habe. Ich soll für 2013 und 2014 nachträglich Kosten übernehmen und für 2015 noch den Vorschuss für Hausgeld leisten. Insgesamt werden 5/1000 MEA für die Garage gerechnet.

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Auszug aus dem Schreiben:

bei Überprüfung der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft An der Bleiche 1b und lhres Kaufvertrages ist uns aufgefallen, dass Sie durch Kauf der Garage Nr.10 auf dem Grundstück An der Bleiche 1b auch 5/1.000 Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft An der Bleiche 1 b erworben haben.

Dies hat zur Folge, dass Sie auch an den Kosten, Nutzen und Stimmrecht zu 5/1.000 Miteigentumsanteilen beteiligt sind.

ln Anlage erhalten Sie die Abrechnung für das Jahr 2013, das Jahr 2014, den Wirtschaftsplan 2015, die Anforderung der Sonderumlage ,,Vordach", die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Es sind noch folgende Zahlung offen:

Abrechnung 2013...............29,37 Euro
Abrechnung 2014...............82,20 Euro
Sonderumlage Vordach.......16.96 Euro
Hausgeld 2015.................108,00 Euro

Gesamt...........................236,53 Euro

.......
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zu bemerken ist noch, dass die Abrechnung mit dem Zeitraum 01.08.2013 beginnt, die Garage aber erst zum 05.11.2013 fertiggestellt war bzw. von mir übernommen wurde.

In der Abrechnung werden u.a. Kosten für ein Vordach am Haus anteilmäßig berechnet, aber ebenso Müllgebühren, obwohl ich überhaupt keinen Zugang zum hauseigenen Müllplatz habe.

Ich wurde auch zu keiner der bisherigen Eigentümerversammlungen eingeladen und habe jetzt nur nachträglich die Protokolle erhalten. Wenn ich durch die 5/1000 MEA ein Stimmrecht habe, konnte ich dieses überhaupt nicht wahrnehmen, also auch nicht über die nachträgliche Anschaffung eines Vordaches mitentscheiden.

Die jetzt nachträglich erhaltene Teilungserklärung regelt aus meiner Sicht nicht klar und deutlich, wer welche Kosten zu tragen hat und auch nicht, wie die Stimmenanteile verteilt sind.

u.a. steht in der Teilungserklärung:

Abschnitt B - Teilung nach §8 WEG

28. Miteigentumsanteil von 5/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im beiliegenden Aufteilungsplan mit "G 10" bezeichneten Garage


Abschnitt V - Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung

......
3. Für die Instandhaltung, Instandsetzung und ggfl. Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums hinsichtlich der im Sondereigentum stehenden Garagen G 1 bis G 7 sowie der Garagen G I bis G 13 gilt, dass die jeweiligen Eigentümer der Garagen G 1 bis G 7 und die jeweiligen Eigentümer der Garagen G 8 bis G 13 diese Kosten jeweils für ihr Garagengebäude zu gleichen Teilen zu tragen haben.

4. Alle übrigen Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und ggfls. Erneuerung tragen alle Raumeigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.

-------------------------------------------------------------------------

Als "nur" Garageneigentümer sehe ich mich nicht als Raumeigentümer, d.h. ich müsste entsprechend Absatz 3 nur Kosten tragen, die auf die Garagen anfallen, jedoch keine übrigen Kosten wie in Absatz 4 beschrieben.



Meine Fragen:

Gibt es einen Unterschied zwischen Miteigentumsanteil und Teileigentum bzw. habe ich als Garagenbesitzer Miteigentumsanteile und bin stimmberechtigt?

Hätte ich zu den Eigentümerversammlungen eingeladen werden müssen und sind die Beschlüsse ggf. anfechtbar, wenn es versäumt wurde mich einzuladen?

Muss ich als Garageneigentümer wirklich Kosten anteilig übernehmen, die die Wohnimmobilie betreffen?

Trifft den Notar ggf. eine Schuld, dass ich über die Teilungserklärung nicht aufgeklärt wurde?


Sollte ich juristischen Beistand in Anspruch nehmen um ggf. mein Rechte durchzusetzen?
Wenn ja, was wird das voraussichtlich kosten?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ja, es gibt hier einen Unterschied, der kommt hier jedoch nicht zum Tagen. Meiner Einschätzung nach sind Sie Miteigentümer, damit Mitglied der WEG samt aller Rechte und Pflichten.

2. Ja und ja.

3. Möglicherweise ja, hierzu müsste man die gesamte Teilungserklärung prüfen und im Hinblick auf Ihren Miteigentumsanteil die Rechte und Pflichten herausarbeiten. Dies kann jedoch ohne Kenntnis von Kaufvertrag und Teilungserklärung sowie der bisherigen WEG-Beschlüsse nicht seriös erfolgen.

4. Ob und inwieweit hier ein Aufklärungsverschulden vorliegt, kann so nicht ermittelt werden. Auch Sie selber hätten ja nach der Teilungserklärung fragen können, unter Umständen direkt beim Verkäufer. Hierzu müsste man sich den Kaufvertrag selber und die Umstände des Vertragsschlusses noch einmal genauer ansehen und diesen historisch und juristisch aufarbeiten.

5. Sicherlich wäre es hilfreich, einen in WEG-Sachen erfahrenen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Kosten für eine Beratung und Aufarbeitung der Themekomplexe wären zuerst, solange sich alles im außergerichtlichen Bereich bewegt, Verhandlungssache. Insofern sind die Kosten hier nicht klar zu beziffern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2015 | 20:10

Sehr geehrter Herr Busch,

vielen Dank für Ihre ausführliche und verständliche Antwort. Könnten Sie mir ggf. noch weitere Hilfestellung für eine Entscheidungsfindung geben und mir folgende Fragen beantworten?

Würde es ausreichen, wenn ich Ihnen Kopien des Kaufvertrages (21 Seiten), der Teilungserklärung (19 Seiten), die Protokolle der WEG Versammlungen und der Abrechnungen (32 Seiten) als PDF zukommen lasse, um anhand dieser dann zu prüfen, welche Rechte und Pflichten sich daraus für mich ergeben und ob ich allen Forderungen aus den Abrechnungen nachkommen muss?

Welches Honorar würden Sie dafür verlangen?


Sollte sich herausstellen, dass die Abrechnungen falsch waren bzw. es richtig war, alles juristisch prüfen zu lassen, kann ich dann später die angefallenen Kosten dem "Verursacher" in Rechnung stellen?

Für Ihre Antwort vielen Dank im Voraus.

mfg


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2015 | 11:31

Bitte schicken Sie mir die Unterlagen vorab an folgende Mailadresse alexander.busch@mgi-bhp.de. Nach einer Sichtung melde ich mich wegen der Kosten.

Gruß
Alexander Busch

Bewertung des Fragestellers 18.01.2016 | 21:35


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Die nachträgliche/zusätzliche Bearbeitung des Falles lässt leider sehr zu wünschen übrig. Trotz mehrmaliger Versuche und allen möglichen Anstrengungen, kam kein Kontakt zustande, obwohl der Anwalt selbst vorgeschlagen hatte, dass man sich telefonisch besprechen soll.
Ich finde es sehr schade und bin enttäuscht. "