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Miteigentümergemeinschaft

04.03.2009 09:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Mann und seine drei Brüder haben von seinem Opa vor einigen Jahren (laut Testament) landwirtschaftliche Flächen (ca. 4 ha) zu je einem 1/4 geerbt. Es wurde eine Miteigentümergemeinschaft gebildet.

Leider wurden für die einzelnen Erben aber keine einzelnen Flurnummern zugeordnet sondern pauschal je zu 1/4.

Um den Wert und die Größe der Flächen gerecht aufzuteilen, haben die Brüder eine private Vereinbarung vor 10 Jahren getroffen, wobei sie die 4 Flurnummern per Loszug gezogen haben und je nach Größe und Qualität haben Sie eine Zuzahlung an die vereinbart, die ein kleineres oder schlechteres Feldstück gezogen haben. Dies ist schriftlich, aber nicht notariell, vereinbart worden.

Eigentlich sollte es gleich noch notariell vor 10 Jahren vollzogen werden, aber aus Rücksicht auf den älteren Bruder, der einen landwirtschaftlichen Betrieb der Eltern bewirtschaftet und durch die Nichttrennung Vorteile wegen einem Milchkontingent hatte, haben die Brüder vereinbart, im Jahr 2010 die notarielle Aufteilung und finanzielle Ausgleichung zu vollziehen.

Nachdem nun aber keinerlei Kontakt mehr zu dem alteren Bruder, besteht, hat mein Mann und die 2 anderen Brüder die private Vereinbarung bei einem Notar als Vertragsentwurf aufsetzen lassen und dem ältesten Bruder zugesandt.

Obwohl vor 10 Jahren alle die private Vereinbarung unterschrieben haben, auch der ältere Bruder, will er jetzt nicht mehr die Auflösung. Bisher hatte der ältere Bruder die Flächen gepachtet und bewirtschaftet.

Nun möchte mein Mann zuerst die Flächen kündigen (3 x 1/4) und anschließend die Teilung vollziehen.

Welche Möglichkeiten hat er?

Wie kündigt man ein Pachtverhältnis, wenn keine konkrete Flurnummer zu benennen ist? Oder kann die Kündigung sich auf die Vereinbarung, wo die Flurnummern zugeteilt wurden , beziehen?

Wir wissen das Pächter einen Pächterschutz von zwei Jahren haben, aber wenn die Flächen nicht irgendwann gekündigt werden, dann läuft die Pacht nie aus.

Über eine Rückantwort wären wir Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Vorauszuschicken ist, dass die Erbengemeinschaft hier noch besteht.
Grundsätzlich bedarf der Erbauseinandersetzungsvertrag – die Vereinbarung vor 10 Jahren ist eins solcher Vertrag – zwar keine Form. Werden aber in der Erbauseinandersetzung Regelungen bezüglich Grundstücken getroffen, so bedarf der Erbauseinandersetzungsvertrag der notariellen Beurkundung. Ansonsten wird er nicht wirksam.
Hier liegt aber keine notarielle Beurkundung vor, so dass die Regelungen der Vereinbarung nicht wirksam sind.

Damit ist aber auch die Verpachtung anders zu beurteilen.
Da die Erbengemeinschaft noch besteht, hat der ältere Bruder nicht mit den anderen Brüdern jeweils einen Pachtvertrag geschlossen, sondern mit der Erbengemeinschaft. Um den oder die Pachtverträge jetzt zu kündigen, bedürfte es eines einheitlichen Beschlusses der Erben. Das bedeutet, dass alle – auch der ältere Bruder – der Kündigung zustimmen müssen. Tut er dies, ist es kein Problem den Pachtvertrag innerhalb der vereinbarten oder gesetzlichen Frist zu kündigen. Ist nichts vereinbart, so kann die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Pachtjahrs für das darauffolgende Pachtjahr erklärt werden. Ohne Vereinbarung wäre bei einer Kündigung zum jetzigen Zeitpunkt die Pacht also am 31.12.2011 beendet, wenn das Pachtjahr das Kalenderjahr ist. Die Nennung einer Flurnummer ist hier nicht unbedingt erforderlich, es reicht aus, dass dem Kündigungsempfänger aus der Kündigung ersichtlich ist, welche Pacht gekündigt werden soll. Eine Beschreibung reicht somit aus.

Allerdings wird der ältere Bruder der Kündigung kaum zustimmen.
Zwar gibt es die Möglichkeit, dass auch ein Mehrheitsbeschluss ausreicht. Dies ist aber nur dann möglich, wenn es für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Grundstücke notwendig ist. Da hier die Grundstücke aber vom älteren Bruder bewirtschaftet werden, steht die Möglichkeit der Mehrheitsentscheidung wohl nicht offen.

Somit bleibt als realistische Lösung nur die Erbauseinandersetzung.
Hier bietet sich natürlich an, dass Erbe nach der Vereinbarung vor 10 Jahren aufzuteilen. Nach der Aufteilung des Erbes können dann die jeweiligen Grundstückseigentümer die Pachtverträge kündigen, ohne dass eine Zustimmung der anderen benötigt wird.
Jedoch bedarf es, wie oben gesehen, für die Auseinandersetzung einer notariellen Beurkundung. Die formlos getroffene Vereinbarung bindet die Parteien hier leider nicht, so dass der ältere Bruder sich hier querstellen kann und notfalls eine gerichtliche Entscheidung über die Auseinandersetzung herbeigeführt werden muss.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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