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Miteigentümer will nicht tilgen

| 02.01.2009 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


In 2001 erwarben zu Miteigentum zu je ½ Käufer A und B ein Grundstück. Auf dem Grundstück lastet ein Bankdarlehen (für den Kaufpreis) das durch eine brieflose Grundschuld besichert ist. Die Käufer haften als Gesamtschuldner, unumschränkt, mit ihrem gesamten Vermögen.

Das Grundstück wird durch einen Kleinbetrieb (GmbH) genutzt. Gesellschaftergeschäftführer der GmbH sind A und B. Die GmbH zahlt Miete. A und B bedienen damit, in gleicher Höhe, die Hypothek.

B möchte ausscheiden, seine Gesellschaftsanteile und seinen Grundstücksanteil veräußern. Mangels Nachfrage soll A alles übernehmen. Über den Wert der Abfindung kann keine Einigkeit erzielt werden.

In 2009 muß das Darlehen getilgt werden. Da B der Überzeugung ist, daß A die Ablösung nicht schaffen kann, hat B angekündigt, die auf ihn entfallende Darlehensverbindlichkeit bei Fälligkeit nicht zu bedienen. B vertritt die Ansicht, daß man gegen ihn nicht vollstrecken könne, da er im Ausland lebe und keine weiteren Vermögenswerte, neben dem fraglichen Miteigentumsanteil und dem wertlosen GmbH-Anteil, besäße. Dies sei ein geeignetes Druckmittel um die Abfindung zu erhöhen. Tatsächlich will die Hausbank, bei diesem Hintergrund, kein neues Darlehen anbieten.

A hat Darlehensgeber gefunden, die das Darlehen übernehmen würden.

Meine Fragen:
- Kann, für den Fall, daß A alleine tilgen muß, unverzüglich in das Miteigentum von B vollstreckt werden?

- Kann verhindert werden, daß B das Grundstück belastet, sobald A auch den Anteil des B getilgt hat?

- Kann eine Grundschuld, zugunsten der neuen Gläubiger, ohne Zustimmung des B eingetragen werden?

- Variante: A tilgt die Hälfte des Darlehens und nimmt einen Kredit für den auf B entfallenden Teil auf. Kann A dann mit den Mieteinnahmen des B verrechnen?

- Wäre die Hausbank verpflichtet, die Grundschuld an die neuen Gläubiger abzutreten (eine Forderungsveräußerung lehnt die Haubank ab)?

- Welche Gefahren drohen noch, falls A in Vorleistung gehen muß?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst wünsche ich Ihnen ein frohes neues Jahr 2009. Gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.
Nach Ihren Ausführungen hat A zusammen mit dem Miteigentümer B zur Finanzierungsabsicherung zugunsten der Bank eine Grundschuld bestellt. Es handelt sich rechtlich gesehen um eine Gesamtgrundschuld, da mehrere Miteigentumsanteile, nämlich die von A und B, eines Grundstückes belastet worden sind.
Zahlt bei einer solchen Gesamtgrundschuld der eine oder andere Eigentümer auf die Grundschuld, so wird der Gläubiger in der Höhe der Zahlungen wegen der Grundschuld befriedigt. Die Grundschuld an dem Grundstück des Zahlenden geht dann auf diesen über (§§ 1173 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB). Hat der zahlende Eigentümer allerdings einen Ersatzanspruch gegen den anderen Grundstückseigentümer (etwa aufgrund des Gesamtschuldnerinnenausgleiches), so erwirbt er an dem Grundstücksanteil des anderen in Höhe seines Ersatzanspruchs die Grundschuld (§§ 1173 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB).

In Ihrem Fall hat A bei Tilgung des Darlehens wegen der gesamtschuldnerischen Haftung für das Darlehen und der hälftigen Leistungsverpflichtung einen Gesamtschuldnerinnenausgleichsanspruch (§ 426 Abs. 2 BGB) in Höhe der Zahlung, die eigentlich der B hätte erbringen müssen. Die Grundschuld geht somit in dieser Höhe auf den A über. Da die Grundschuld in Ihrem Fall – wie dies auch üblich ist – 2 Titel enthält, nämlich den dinglichen und den persönlichen (Abstraktes Schuldversprechen), kann A nach Zahlung unmittelbar gegen B vollstrecken.

Zu beachten ist noch, dass rechtlich die Möglichkeit besteht auf die Grundschuld oder auf die Forderung zu zahlen. Das Ergebnis ändert sich hierdurch aber nicht. Letztlich hat bei der Zahlung auf die Forderung der A einen Abtretungsanspruch gegen die Bank wegen der Grundschuld, bei der Zahlung auf die Grundschuld besteht ein Automatismus: die Grundschuld geht mit Zahlung auf A über.

2.
Die Tilgung des Darlehens durch A und der Übergang der Grundschuld ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen bezüglich des Grundstückes. B bleibt Eigentümer mit allen Rechten. Dies bedeutet, dass er seinen hälftigen Miteigentumsanteil belasten könnte. Hierfür ist nicht die Zustimmung des Miteigentümers erforderlich. Banken akzeptieren Grundpfandrechte auf hälftigen Miteigentumsanteilen aber in der Regel nicht als Sicherungsmittel, da im Verwertungsfall ein Käufer oder Ersteher (bei Zwangsversteigerung) wohl regelmäßig nicht gefunden werden kann. Schließlich würde dieser nur einen Miteigentumsanteil erwerben. Die Belastung ist jedoch nach wie vor möglich.

3.
Hierfür gilt das unter 2. Gesagte entsprechend. Die andere Variante wäre noch, dass der neue Gläubiger die Bank direkt ablösen könnte und damit die jetzige Gesamtgrundschuld des A und B übernehmen würde. Die Voraussetzung für dieses Ablöserecht wäre aber, dass ein nachrangiger Grundschuldgläubiger bzw. anderweit dinglich betroffener Dritter der neue Darlehensgeber wäre. Dies ist aber laut Sachverhalt wohl nicht gegeben, so dass nicht davon auszugehen ist, dass diese Variante in Betracht kommt.

4.
Die Aufrechnung setzt voraus, dass zwei Personen sich einander gleichartige Leistungen schulden (vgl. § 387 BGB). Übertragen auf Ihren Fall bedeutet dies, dass B gegen A einen Anspruch haben müsste, damit A mit dem Gesamtschuldnerinnenausgleichsanspruch (wegen der Kreditaufnahme für B) gegen den Mietzahlungsanspruch aufrechnen könnte. Vorliegend hat aber B (so wie A) als (Mit-.) Eigentümer einen Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Mieter, hier die GmbH, nicht aber gegen den A. Es ist daher nicht ersichtlich mit welchem Anspruch hier der A aufrechnen sollen kann. Anders wäre der Fall jedoch, wenn im Mietvertrag Zahlung an A vereinbart wäre und der A aufgrund interner Abreden zur Weiterzahlung an B verpflichtet wäre. Damit stünden sich dann zwei Ansprüche gegenüber, die gegeneinander aufgerechnet werden können.

5.
Die Hausbank ist nicht zur Abtretung des Grundpfandrechtes verpflichtet, wenn der neue Gläubiger kein „ablösungsberechtigter“ Dritter ist. Denn nur bei einem solchen ablösungsberechtigten Dritten hat man die Konstellation, dass durch Tilgung der Forderung die bestehenden Sicherungsrechte mit übergehen bzw. Abtretungsansprüche hinsichtlich dieser Sicherungsrechte bestehen (vgl. § 268 i.V.m. §§ 412, 401 BGB). Falls ein nicht ablösungsberechtigter Dritter an die Bank zahlt, so entsteht eine Eigentümergrundschuld. Dies bedeutet die Grundschuld fällt an die Eigentümer zurück und diese könnten dann gemeinsam wieder über die Grundschuld verfügen. Somit wäre A auf die Mitwirkung des B angewiesen, wenn die Grundschuld einem neuen Gläubiger als Sicherheit gegeben werden soll.

6.
Wenn A in Vorleistung gehen muss, so trägt er letztlich das Vollstreckungsrisiko bezüglich des ihm durch die Vorleistung entstehenden Ausgleichsanspruches. Die Tatsache, dass B sich im Ausland aufhält erschwert natürlich Vollstreckungsmaßnahmen, abhängig vom Land in dem sich B aufhält, nicht unerheblich.
Die Möglichkeit die Grundschuld dinglich, also im Wege der Auseinandersetzungsversteigerung, zu verwerten besteht natürlich auch noch. Fraglich ist, ob sich hierfür Interessenten finden. Hier kommt in Betracht, dass A versucht, den Miteigentumsanteil des B zu ersteigern. Die Gefahr, dass jemand anderes mitbietet besteht natürlich stets. Diese Alternative sollten Sie, sofern Sie dahin tendieren, aber von einem Kollegen vor Ort unter Vorlage aller dafür wesentlichen Unterlagen (Grundbuchauszug, Grundschuldurkunde etc.) eingehend prüfen lassen.

Bewertung des Fragestellers 03.01.2009 | 14:43

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"Nachdem ich mich mehrmals mit Anwälten unterhalten hatte, habe ich nun erstmals die möglichen Optionen richtig verstanden. Dies liegt wohl einerseits an dem Zwang, als Fragesteller einen Sachverhalt schriftlich formulieren zu müssen und andererseits an Herrn Meivogel, der m.E. ohne Fachchinesisch in einem gut verständlichen Stil geantwortet hat. Vielen Dank! Ein frohes neues Jahr !"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 03.01.2009 5/5,0
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