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Miteigentümer verweiget Einbau Dachgaube


28.11.2007 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo,
in einem 4-Familienhaus plus Ladenlokal in der Kölner Innenstadt haben wir vor kurzem eine Eigentumswohnung gekauft. Die Eigentumswohnung befindet sich im 4 Stock. In der Wohnung ist ein Zugang zu einem ausgebauten Dachgeschoss, welches im Grundbuch als "Sondereigentum" eingetragen ist. Das Dachgeschoss ist vom übrigen Dachboden (= Gemeinschaftseigentum) durch eine Trockenbauwand getrennt.
Wir möchten im unserem Dachgeschoss eine Dachgaube einbauen. Die Dachbaube geht nicht vorne zur Strassenseite raus, sondern nach hinten raus. Dort bilden die Häuser der angrenzenden Strassen eine Art grosszügigen INnenhof.
Die erforderliche Genehmigung für den Gaubenbau haben wir vom Bauamt der Stadt Köln schon bekommen. Ein Statikplan ist auch erstellt. Beinahe alle Miteigentümer (d.h. auch der Eigentuemer vom Ladenlokal) haben auch dem Gaubenbau zugestimmt. Nur ein Miteigentümer (=Eigentümer der Eigentumswohnung im 3. Stock) will uns die Genehmigung nicht geben. Leider kann ich seine Begründung nicht nachvollziehen: durch die Gaube würde das ausgebaute Dachgeschoss zu einer vollständigen Wohnung werden. Und weiterhin: Es hätten auch schon mehrere Vorbesitzer versucht, eine Gaube einzubauen, er hätte da auch schon nicht zugestimmt. Ich habe eher das Gefühl, der Miteigentümer will eine Art Macht ausüben.

Meine Frage: Müssen wir uns der Ablehung des Miteigentümers beugen, d.h. Ist für den Gaubenbau tatsächlich ein einstimmiger Beschluss nötig? Oder gibt es noch ein Schlupfloch, woduch uns der Gaubenbau doch nicht verboten werden kann? Was ist z.B. mit dem Passus in $22 WEG „Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“ – könnte das für den Gaubenbau zutreffen?

Was könnten Sie empfehlen, wie könnten wir in der Sach vorgehen?
Vielen Dank fuer Ihre Hilfe!

Viele Gruesse
Anja
Sehr geehrte Ratsuchende,


wesentlich ist zunächst die Teilungserklärung und der genaue Wortlaut dieser Erklärung.

Enthält die Teilungserklärung die Befugnis für die Eigentümer der Dachgeschosswohnung (vorbehaltlich baubehördlicher Genehmigung) in den Dachschrägen Fenster einzubauen, so umfasst dies auch den Einbau von Dachgaubenfenstern (so OLG München, Beschluss v. 27.03.07, Az: 32 Wx 179/06).

Daher sollte die Teilungserklärung in Ihrem Fall genaustens auf Inhalt und ggfs. einer ähnlichen Erklärung geprüft werden, so dass Sie dann schon aufgrund der Teilungserklärung bauen könnten.


Ansonsten gilt:

Die Gaube wäre eine bauliche Veränderung und bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer, wenn Sie beeinträchtigt werden könnten, was hier der Fall sein wird.

Da hier die Eigenart der Wohnanlage geändert wird (auch wenn die Gaube nach hinten raus errichtet wird), wird auch nicht die 3/4 Mehrheit ausreichen, sofern schon des neue WEG zum 01.07.2007 eingreifen würde, was noch genauer anhand der Unterlagen zu prüfen wäre.

Es bliebe dann nur noch die gerichtliche Auseinandersetzung übrig, um einen entsprechenden Genehmigungsbeschluss zu bekommen, da dann durch die richterliche Entscheidung die Zustimmung des Miteigentümers ersetzt werden würde.

Hierzu sollten Sie sich ebenso wie bei der Durchsicht der Teilungserklärung anwaltlicher Hilfe bedienen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2007 | 21:57

Hallo Herr Bohle,
gibt es konkrete Rechtsfaelle, in denen das Vetorecht eines ablehnender Wohnungseigenuemer abgewiesen wurde? Oder ist es die Regel, dass Gauben IMMER eine einstimmige Zustimmung erfordern, weil durch den Gaubenbau immer fuer alle Wohnungseigentuemer negative Folgen gegeben sind.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2007 | 09:45

Sehr geehrte Ratsuchende,

konkrete Urteile, die Ihren Fall betreffen, gibt es so nicht. Dieses liegt zum einen daran, dass in WEG-Sachen nicht alle Entscheidungen immer veröffentlicht werden, zum anderen aber auch daran, dass es in Deutschland eben keine Grundsatzentscheidungen gibt. Hier entscheidet das Gericht jeden Fall einzeln und ist auch vnicht an anderen Entscheidungen gebunden.

Hier ist die Zustimmung deshalb erforderlich, weil es eine bauliche Veränderung darstellt: Negative Folgen sind aber von den Miteigentümern dann hinnehmbar, wenn diese Folgen sie nicht unbillig hart treffen würden. Und dieses dürfte in Ihrem Fall vorliegen, so dass die Zustimmung wohl durch gerichtliche ENtscheidung ersetzt werden wird.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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