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Miteigentümer läßt ohne Absprache höhere Grenzmauer auf Gemeinschaftseigentum bauen


19.06.2007 21:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben letztes Jahr eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus gekauft. Der Garten ist Gemeinschaftseigentum und jeder Eigentümer hat für einen Teil des Gartens ein Sondernutzungsrecht.

Auf Drängen des Eigentümers der oberen Wohnung haben die Eigentümer des benachbarten Grundstücks und wir zugestimmt, zwischen beiden Grundstücken eine niedrige Grenzmauer zu errichten. Die Grundstücke haben ein leichtes Gefälle. Deshalb wurde vereinbart, daß die Mauer an der Garage des oberen Eigentümers (die an dem dem Haus gegenüberliegenden Ende des Grundstücks liegt) eine Höhe von 60 cm haben sollte. Das würde beim Haus eine Höhe von ca. 25 cm ergeben. Für den Garten direkt am Haus haben wir das Sondernutzungsrecht, für den Rest des Gartens der obere Eigentümer. Ein Teil der Grenzmauer liegt also innerhalb unseres Sondernutzungsrechts.
Da der obere Eigentümer gleichzeitig noch seine Garage und seine Grundstückbegrenzung umbauen lies, hat er die Grenzmauer gleich mit in Auftrag gegeben. Er hat uns eine handschriftliche Zusammenfassung des Kostenvoranschlags für unseren Anteil gegeben und darin die Höhe an der Garagenwand mit 60 cm angegeben.

Die Mauer ist jetzt aber an der Garage ca. 1m hoch und bei uns 52 cm. Auf Nachfrage hat die Baufirma erklärt, daß der obere Eigentümer die Höhe der Grenzmauer tagsüber umdefiniert hat (während wir in der Arbeit waren). Er hätte uns wegen einer weiteren Absprache jederzeit telefonisch erreichen können.
Jetzt haben wir die Rechnung der Baufirma für unseren Anteil bekommen.

Frage 1: Müssen wir diese Rechnung bezahlen? Wir haben an die Baufirma persönlich keinerlei Auftrag gegeben. Wenn nein, wie müssen wir vorgehen?

Frage 2: Können wir eine Erniedrigung der Mauer auf die vereinbarte Höhe erreichen? Wenn ja, wie müssen wir vorgehen? Einer Mauer in dieser Höhe hätten wir niemals zugestimmt.

Eine friedliche Einigung mit dem oberen Eigentümer ist nicht möglich, da er mich seit 2 Monaten übel beschimpft.
Sehr geehrte Fragestellerin,

Gem. § 22 WEG bedürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum der Zustimmung der Miteigentümer. Abzugrenzen ist die bauliche Veränderung von der bloßen Instandsetzungsmaßnahme. Eine bauliche Veränderung ist anzunehmen, wenn das äußere Erscheinungsbild verändert wird. Instandsetzung ist die Erhaltung und Wiederherstellung des Geimeinschaftseigentums. Vorliegend gehe ich davon aus, dass die Mauer eine bauliche Veränderung darstellt, welche Ihrer Zustimmung bedurft hätte, sofern nicht eine Gemeinschaftsordnung vorliegt, die etwas anderes regelt. Dies könnten sie ggf. noch im Wege der Nachfragefunktion mitteilen.

Da Sie der Mauer in der Form nicht zugestimmt haben, sind Sie auch nicht verpflichtet, die Kosten der Errichtung, die über die vereinbarte Höhe hinaus geht mitzutragen.
Die Kostenfreistellung nach § 16 III Halbs. 2 WEG betrifft alle Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat.

Eine Duldungspflicht könnte bestehen, wenn durch die Mauer für Sie keinerlei Beeinträchtigungen entstehen. Dies ist jedoch nicht anzunehmen, da eine Mauer, die um das doppelte der vereinbarten Höhe hinausgeht, eine ganz andere (optische) Wirkung hat.

Wie bereits oben erwähnt, besteht für Sie keine Kostentragungspflicht hinsichtlich der entstandenen Mehrkosten. Haben Sie eine schriftliche Vereinbarung hinsichtlich der ursprünglich vereinbarten Höhe getroffen, oder ergibt sich dies evtl. aus dem Kostenvoranschlag?

Mein Rat an Sie: Teilen Sie der Baufirma die Diskrepanzen mit. Diese hat Ihnen ja auch bestätigt, dass eine eigenmächtige Änderung seitens des Nachbarn vorlag. Gut wäre es natürlich, diesbezüglich eine schriftliche Bestätigung zu haben, wobei zunächst der Nachbar in der Pflicht ist nachzuweisen, dass Ihre Zustimmung vorlag.
Zahlen Sie nur die Kosten gem. dem Kostenvoranschlag und dies auch nur unter Vorbehalt bzw. zunächst ohne Anerkennung einer Rechtspflicht mit dem Vorbehalt der Rückforderung bis zur endgültigen Klärung der Rechtslage.

Von dem Miteigentümer können Sie die Beseitigung/Erniedrigung der Mauer verlangen gem. §§ 1004 BGB, 22 WEG. Sie sagten bereits, dass eine gütliche Einigung nicht erzielbar sein wird. Hier sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung holen und den Nachbarn schriftlich zur Beseitigung auffordern lassen ggf. mit Klageandrohung. Wenn dies nicht weiter hilft, bleibt leider nur noch der Weg, Ihren Anspruch gerichtlich durchzusetzen.

Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste Orientierung vermittelt zu haben. Gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer weiteren Interessenvertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

Ansbacher Str. 11b
91710 Gunzenhausen
Tel. 09831/8908-0

info@123kanzlei.net

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2007 | 00:20

Sehr geehrte Frau Anwältin,

vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.

Die Höhe des Kostenvoranschlags stimmt auf den Cent genau mit der Rechnung überein. Es gibt also keine Mehrkosten, um die wir die Rechnung reduzieren könnten. Anscheinend wurde der Kostenvoranschlag bereits mit der tatsächlichen Höhe erstellt. Auf unsere Bitte, uns den Original-Kostenvoranschlag zur Einsicht zu überlassen bekamen wir nur eine Kopie, die keinerlei Höhenangabe enthält. Eine schriftliche Vereinbarung gibt es nicht. Wir haben die vereinbarten 60cm an der Garagenwand schriftlich vom Miteigentümer in der Zusammenfassung des Kostenvoranschlags bekommen. Weder der Miteigentümer noch die Baufirma haben von uns etwas in schriftlicher Form.
Eine Bestätigung der Baufirma werden wir wohl nicht bekommen. Die Aussage des Chefs war "Wir machen das, was uns gesagt wird, alles andere geht uns nichts an".
Müssen wir jetzt also die Rechnung in voller Höhe bezahlen? Oder können wir zumindest den Posten "Betonieren" anteilig reduzieren? Hilft uns in diesem Falle die Zahlung unter Vorbehalt? Sollen wir uns deswegen an die Baufirma oder den Miteigentümer wenden oder an beide?
Verstehe ich das richtig, daß wir erst mal zahlen müssen und in einem zweiten Schritt dann die Erniedrigung der Mauer erwirken können?
Haben wir unter den Ihnen bekannten Gegebenheiten eine Chance, die Erniedrigung der Mauer durchzusetzen? Wenn ja, welche Kosten sind damit verbunden? Wir haben noch keine gültige Rechtschutzversicherung.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2007 | 08:27

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Konkretisierung. Ich war davon ausgegangen, dass die Kosten geringer veranschlagt waren als die Schlussrechnung.
Wenn ich Sie richtig verstehe, ist zumindest auf dem Kostenvoranschlag festgehalten, dass die Mauer nur 60cm hoch sein sollte. Damit liegt schon einmal ein Anhaltspunkt vor, dass die jetzige Ausführung nicht der urspr. Vereinbarung entspricht.
Anhand dieser Ausgangssituation rate ich Ihnen nichts zu zahlen. Teilen Sie der Baufirma mit, dass Auftraggeber der Miteigentümer ist und somit auch vorrangiger Kostenschuldner. Gleiches sollten Sie dem Miteigentümer gegenüber zum Ausdruck bringen, dass Sie nur bereit sind sich an den Kosten zu beteiligen, wenn die Mauer auf die vereinbarte Höhe abgetragen wird und ihn gleichzeitig zur Beseitigung/Reduzierung der Mauer auffordern. Nur zur Tragung dieser Kosten sind Sie verpflichtet.
Ich schätze anhand der mir zur Verfügung stehenden Informationen die Chancen gut ein, dass Sie Ihr Recht durchsetzen können, jedoch wären zu einer endgültigen Beurteilung alle Unterlagen sowie evtl. eine Ortsbesichtigung erforderlich. Zu der Höhe der Kosten kann ich keine Aussage treffen. Diese hängen vom Streitwert ab, welcher sich maßgeblich an der Rechnung des Bauunternehmens orientiert. Bei einer streitigen gerichtlichen Auseinandersetzung wären sämtliche Kosten von Ihrem Nachbarn zu tragen, wenn Sie obsiegen.

Mit freundlichen Grüßen
Helzel
- Rechtsanwältin -

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