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Missbrauch einer Grunddienstbarkeit zur Verhinderung des Verkaufs eines Grundstücks

16.04.2013 08:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ein Kaufinteressent für ein Grundstück hat gegen den Eigentümer eines herrschenden Grundstücks keinen Anspruch auf Zustimmung zur Verlegung einer Grunddienstbarkeit auf dem dienenden Grundstück, das er kaufen möchte.

Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe folgendes Problem:

Ich bin im Begriff, ein Grundstück käuflich zu erwerben, bei welchem eine Grunddienstbarkeit (Kanalrecht) zugunsten des herrschenden Nachbargrundstücks im Grundbuch verankert ist. Da dieser Kanal genau dort über das von mir zu erwerbende Grundstück verläuft, wo später einmal das Haus stehen soll, hat die Verkäuferin des Grundstücks meinem Anliegen sofort zugestimmt, diesen Kanal auf ihre Kosten verlegen zu lassen und die entsprechende Grunddienstbarkeit gemäß dem neuen Ausübungsbereich neu im Grundbuch zu verankern.

Der Eigentümer des herrschenden Nachbargrundstücks ist der Bruder der Verkäuferin, welcher ebenfalls problemlos mit der Änderung der Grunddienstbarkeit einverstanden ist. Soweit so gut, es bestand völlige Einigkeit und so wurde ein entsprechender Vertrag bei Notar entworfen und ein Termin zu Beurkundung vereinbart.

Nun das Problem: der Bruder der Verkäuferin (wie gesagt Eigentümer des herrschenden Grundstücks) lebt in einer Art Kriegszustand mit seiner noch nicht geschiedenen Ex-Frau, welche leider ebenfalls hälftige Eigentümerin des herrschenden Grundstücks ist. Diese möchte ihrem künftigem Ex-Mann nach Kräften schaden, und obwohl sie keinerlei Schaden durch die Änderung des Verlaufs der Dienstbarkeit zu befürchten hat (weder finanziell noch technisch, sie lebt an einem ganz anderen Ort), hat sie die Beurkundungstermine beim Notar mehrfach abgesagt und weigert sich nun komplett, der Änderung der Grunddienstbarkeit zuzustimmen. Sie lehnt dies einfach ohne jeden vernünftigen Grund kategorisch ab, da sie hofft, den Verkauf so verhindern zu können, um der Familie ihres Ex-Mannes schaden zu können.

Meine Frage: kann man gegen einen derartigen "Missbrauch" einer Grunddienstbarkeit etwas unternehmen? Oder kann die Grunddienstbarkeit in einem solchen Fall auch nur mit Zustimmung eines der Eigentümer geändert werden? Diese Dame hat wie gesagt nicht den geringsten Schaden durch die Verlegung des Kanals.

Für mich ist eine Bebauung leider extrem ungünstig beim jetzigen Verlauf des Kanals, doch da bisher Einigkeit bestand und bereits ein Vertragsentwurf stand, habe ich das Darlehen bei der Bank nicht widerrufen, so dass ich nun bei Nichtabnahme des Darlehens eine Nichtabnahmeentschädigung werde zahlen müssen.

Ich bin nun einigermaßen entsetzt, dass jemand mit seinem Recht an einer Grunddienstbarkeit solchen Missbrauch betreiben kann, und wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir Lösungswege aufzeigen könnten.

Gerne höre ich von Ihnen und verbleibe mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ein Grundstückskaufvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieses Formerfordernis bezieht sich auch auf alle Nebenabreden und Zusicherungen im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags. Dies bedeutet, dass mündliche Abreden im Vorfeld eines Kaufvertrags, die sich auf die Verlegung der Grunddienstbarkeit beziehen, juristisch völlig bedeutungslos sind. Rechte können hieraus nicht hergeleitet werden.

Bloße Hoffnungen und Aussichten, in der Zukunft einmal ein Grundstück kaufen zu können, vermitteln dem potentiellen Kaufinteressenten auch keine Ansprüche. Bis zur erfolgten Unterschriftsleistung unter einen beurkundeten Grundstückskaufvertrag kann es sich jede Partei anders überlegen und von ihrer Absicht, einen Vertrag zu schließen, wieder Abstand nehmen. Hierdurch wird sie gegenüber dem anderen Teil zu nichts verpflichtet. Hinzu kommt vorliegend, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks noch nicht einmal der Verkäufer, sondern ein Dritter ist, der zu Ihnen noch nicht einmal in einer Beziehung von Vertragsverhandlungen steht. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist Ihnen als Kaufinteressenten auch nicht verpflichtet, einer Verlegung der Grunddienstbarkeit zuzustimmen. Seine Weigerung zur Zustimmung ist daher auch kein "Rechtsmissbrauch".

Es gibt aber eine Vorschrift, nach der Sie vorgehen könnten. Nach § 1023 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks verlangen, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf eine andere, für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks ebenso geeignete Stelle auf dem dienenden Grundstück verlegt wird, wenn sich die jeweilige Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen Teil des belasteten Grundstücks beschränkt und für dessen Eigentümer besonders beschwerlich ist; die Kosten der Verlegung hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks zu tragen und vorzuschießen. Dies gilt auch dann, wenn der Teil des Grundstücks, auf den sich die Ausübung beschränkt, durch Rechtsgeschäft (z.B. Vertrag) bestimmt ist. Nach § 1023 Abs. 2 BGB kann das Recht zur Verlegung nicht durch Rechtasgeschäft (Vertrag) ausgeschlossen oder beschränkt werden.

Dieses Recht steht aber nur dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer des dienenden Grundstücks zu. Entweder müsste es also der Verkäufer vor dem Verkauf geltend machen und durchsetzen; oder Sie kaufen das Grundstück und machen das Recht geltend, sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind.

Weigert sich der Eigentümer des herrschenden Grundstücks dann immer noch, seine Zustimmung zur Verlegung zu erteilen, müssten Sie ihn vor Gericht auf Einwilligung verklagen. Dies kostet Zeit und Geld. Ferner müssten Sie in einem solchen Prozess zur Überzeugung des Gerichts darlegen und nachweisen, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit an einer anderen Stelle auf dem Grundstück genauso geeignet ist, und sie an der jetzigen Stelle für Sie besonders beschwerlich ist. Hier besteht also ein Prozessrisiko, denn das Gericht könnte die Situation auch abweichend beurteilen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

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