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Mischnutzung Büro, Umsatzsteuer auf Privatanteil der Miete

02.08.2018 12:05 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


20:30
Ich habe in 2011 einen Gewerbemietvertrag über ein Büro abgeschlossen. Da von Anfang besprochen war (wurde auch als "Wohnen und Arbeiten unter einem Dach" vom Makler inseriert), dass ich hier auch wohnen werde, habe ich als sonstige Vereinbarung aufnehmen lassen: "Teilweise Wohnnutzung ist zulässig".

Allerdings wurde diese Teilung, speziell in Räume oder m2 nie schriftlich festgehalten, tatsächlich ist es ca. 50/50.

Die Miete beläuft sich laut Vertrag auf Nettomiete + BetriebsKostenVZ + Heizkosten zuzüglich Umsatzsteuer 19 %.

Bei der Umsatzsteuererklärung ans Finanzamt habe ich nur die USt. für die gewerblich genutzte Fläche abgezogen. Ich habe also für den Privatanteil an den Vermieter immer noch die Umsatzsteuer draufgezahlt. Ich bin allerdings erst vor kurzem darüber gestolpert, dass für Privatmiete gar keine Umsatzsteuerschuld besteht.

Hintergrund ist auch, dass ich evtl. noch einen Raum untervermieten wollte, an privat, wo ich als Untervermieter eben diese USt. nicht fordern kann.

Ich würde gern wissen, ob ich die komplette Umsatzsteuer an den Vermieter zahlen muss, oder ob ich für die Privatnutzung die 19% abziehen kann. Was könnte mir dann passieren?
02.08.2018 | 12:47

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage ist weniger eine solche des Steuerrechts, als eine solche des allgemeinen Zivilrechts. Ich gehe erst einmal davon aus, daß Sie steuerrechtlich hier den Fall richtig bewertet haben. Sie zahlen Umsatzsteuer zur ganzen Höhe und berücksichtigen im Verhältnis nur den tatsächlich genutzten gewerblichen Teil. So habe ich das zumindest verstanden, womit ich annehme, daß Sie die Vorsteuer nur in geringerem Umfang "ziehen".

Bei dem Verhältnis zum Vermieter ist zu beachten, daß Sie mit diesem eine zivilrechtliche Vereinbarung zur Zahlung einer Bruttomiete vereinbart haben. Das schulden Sie nun auch, solange der Vertrag nicht beidseitig verändert und den tatsächlichen Nutzungen entsprechend angepasst wird.

Das setzt aber auch voraus, daß der Vermieter die erhaltene Umsatzsteuer zur vollen Höhe an das Finanzamt weiterleitet. Ich habe schon Fälle erlebt, in denen das aus Gründen wie bei Ihnen eben nicht gemacht wurde. Um diesen Betrag wäre der Vermieter dann bereichert, zu Unrecht natürlich.

Bitten Sie den Vermieter einmal um Nachweis, daß und ob er die volle Umsatzsteuer an das Finanzamt abführt. Sollte er dies nicht machen, kündigen Sie eine Anfrage beim Finanzamt an, was er unter bestimmten Umständen ja durchaus scheuen könnte.

Wenn er die Umsatzsteuer abführt, können Sie beide den Vertrag einvernehmlich abändern, ohne dass einer einen Nachteil erleidet. Wenn er die Umsatzsteuer nicht abführt, halten Sie den privaten Anteil der Umsatzsteuer einfach ein und zahlen ihn nicht mehr.

Reden Sie mit Ihrem Vermieter offen über dieses Problem und kündigen Sie ihm an, daß Sie aus den bekannten Gründen Handlungsbedarf haben.

So würde ich die Sache angehen.

Mit freundlichen Grüßen

Fricke
RA


Nachfrage vom Fragesteller 02.08.2018 | 19:31

Vielen Dank erstmal für Ihre Antwort. Ich habe nochmals weiter gesucht und bin auf dieses Urteil gestoßen:
BFH v. 24.04.2014 - V R 27/13 BStBl 2014 II S. 732

Wäre das für meinen Fall passend?

Oder anders, hätte mein Vermieter überhaupt zur Umsatzsteuer optieren dürfen? Der Privatanteil beträgt ja knapp 50 %. Ich beziehe mich da auf die Regelung mit den bis zu 5 % der Finanzbehörden, also ausschließlich für unternehmerische Zwecke usw.

Ich frage nur nochmals nach, da das Verhältnis momentan sehr im argen ist und einvernehmlich wird wohl nichts laufen. Nachfragen werde ich aber beim Vermieter trotzdem mal.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2018 | 20:30

Sehr geehrte Nachfragende,

den Verzicht auf Steuerbefreiung nach § 9 UStG würde ich hier nicht bemühen, da es hier um eigentlich andere Ansätze geht. Ich habe mir auch einmal das BFH Urteil angesehen.

Der Ansatz zur Umsatzsteuer vom Vermieter ist, soweit dieser Unternehmer ist, seine Pflicht. Den Streit haben Sie auf zivilrechtlicher Ebene mit dem Vermieter, da sie ihm diesen Betrag schulden.

Ich bleibe dabei, klären Sie mit ihm seine Umsatzsteuerlast und richten Sie Ihre weiteren Zahlungen danach aus. Zuletzt hilft nicht selten eine Anfrage beim zuständigen Finanzamt, wie nach dessen Auffassung die Sach- und Rechtslage anzusehen ist.

Klären Sie den Streit einvernehmlich, notfalls mit allen gemeinsam. Bis dahin sind Sie verpflichtet, die Bruttomiete so zu zahlen, wie diese zivilrechtlich vereinbart war, auch wenn dies steuerrechtlich nicht richtig sein sollte.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

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