Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
500.167
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mindestmietzeit fünf 5 Jahre vorzeitig kündbar ?

22.11.2012 12:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine 2 Raum Wohnung mit einem Formularmietvertrag vermietet.
Der Mietverhältniss begann ab dem 01.05.2012
Die Wohnung wurde möbliert vermietet.
Unter dem Punkt Besondere Verinbarungen wurde folgendes abgeschlossen:

Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig. Die Mindestmietdauer ist somit bis zum 30.04.2017 festgelegt.
Eine vorherige einseitige Kündigung durch die Mieter ist ausgeschlossen.
Das Inventar laut Inventarliste wird zusätzlich zum Kaltmietpreis monatlich mit 40 € vergütet und ist mit der Gesamtmiete zu überweisen. Die vereinbarte Kaltmiete beinhaltet eine 20 % Mietminderung aufgrund eventueller Lärmbelästigungen durch den Gaststättenbetrieb im Erdgeschoß des Objektes.


Der Mieter hat nun die Wohnung mit einer 3 Monatsfrist gekündigt, mit der Begründung, die Sonderklausel sei ungültig.

Es besteht eine zusätzlich Problematik:
Der Mieter hat eine Untermieterlaubniss und die komplette Wohnung weitervermietet.
Angeblich wurde der Untermieterin bereits gekündigt.

Hier nun meine Fragen:
Ist die Kündigung rechtens ?
Kann , bzw. muss ich ich gegen die Kündigung Widerspruch einlegen ( die Kündigung wurde am 25.10.2012 ausgesprochen) ?
Was geschieht, wenn die Kündigung rechtens ist, die Untermieterin aber nicht auszieht ? Ich habe habe ja keinerlei Vertragsbindung mit ihr ?
Sollte eine 5 Jahresbindung ungültig sein, ist dann die komplette Mindestmietzeit ungültig ?


Herzlichen Dank





Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:





Frage 1:
"Ist die Kündigung rechtens ?"


Das hängt davon ab, ob die Klausel wirksam individualvertraglich oder nur formularmäßig im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Mietvertrags vereinbart wurde.


Denn ein formularmäßiger Kündigungsverzicht kann nur für die Dauer von 4 Jahren wirksam vereinbart werden ( BGH · Urteil vom 8. Dezember 2010 · Az. VIII ZR 86/10 ).

Auch ein handschriftlich eingefügter Text kann dabei nur ein formularmäßiger Kündigungsverzicht sein, wenn die Klausel nicht ausgehandelt worden ist, sondern vielmehr vom Vermieter einseitig festgelegt worden ist.

Dies wäre dann im Zweifel gerichtlich zu klären.








Frage 2:
"Kann , bzw. muss ich ich gegen die Kündigung Widerspruch einlegen ( die Kündigung wurde am 25.10.2012 ausgesprochen) ?"



Dies sollten Sie aus eigenem Interesse machen, damit der Mieter die entsprechenden Maßnahmen veranlassen kann. Daher sollten Sie die Kündigung unter Hinweis auf die Bestimmungen des Mietvertrags zurückweisen und darauf abstellen, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag unter dem Punkt "Besondere Vereinbarungen" eine individualvertragliche Regelung ist und daher der Kündigungsausschluss über 4 Jahre hinaus wirksam sei.






Frage 3:
"Was geschieht, wenn die Kündigung rechtens ist, die Untermieterin aber nicht auszieht ? Ich habe habe ja keinerlei Vertragsbindung mit ihr ?"



Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses lässt einen Untermietvertrag aufgrund der Verschiedenheit der Vertragsverhältnisse unberührt, sodass Sie gem. § 546 II BGB einen direkten schuldrechtlichen Rückgabeanspruch gegen den Untermieter haben.






Frage 4:
"Sollte eine 5 Jahresbindung ungültig sein, ist dann die komplette Mindestmietzeit ungültig ?"


Ja, denn dann greift das sog. Verbot der geltungserhaltenden Reduktion.

"Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht." (BGH · Urteil vom vom 6.April 2005 · Az. VIII ZR 27/04 ).


Mit anderen Worten: Sie sollen aus der unzulässigen Verwendung der Klausel nicht auch noch nach dem Gesetz gestattete Vorteile ziehen dürfen.




Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.


Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung gern zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2012 | 11:28

Hallo,

wenn ich das richtig verstanden habe, ich der Vertrag ungültig, da er länger als für 4 Jahre geschlossen wurde ? Unabhängig davon
ob er individualvertraglich oder nur formularmäßig erstellt wurde.

Sovern die Untermieterin nun nicht auszieht, habe ich lt. Ihrer Aussage einen schuldrechtlichen Rückgabeanspruch. Muss ich dann diesen durchsetzen ? Eventuell mit einer Räumungsklage ?


Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2012 | 11:34

Nachfrage 1:
"ich der Vertrag ungültig, da er länger als für 4 Jahre geschlossen wurde ? Unabhängig davon
ob er individualvertraglich oder nur formularmäßig erstellt wurde?"




Nicht der ganze Mietvertrag ist ungültig, sondern lediglich die Klausel, dass die Kündigung für 5 Jahre ausgeschlossen sein soll. Folge ist die Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelung über die ordentliche Kündigung.


Individualvertraglich könnte eine solche Klausel aufgrund der Vertragsfreiheit durchaus vereinbart werden.

Formularmäßig im Rahmen von AGB nicht.




Nachfrage 2:
"Sovern die Untermieterin nun nicht auszieht, habe ich lt. Ihrer Aussage einen schuldrechtlichen Rückgabeanspruch. Muss ich dann diesen durchsetzen ? Eventuell mit einer Räumungsklage ?"


Zieht die Untermieterin nicht aus, obwohl der Hauptmietvertrag rechtlich beendet ist, müssten Sie Ihren Anspruch gerichtlich geltend machen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses unverzüglich gegenüber der Untermieterin widersprechen.


Wir
empfehlen

Mietminderung bei Mängeln der Mietsache

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net mindern Sie Ihre Miete ohne anwaltliche Hilfe. Mit Berechnung der Minderungsquote. Fragen beantworten, ausdrucken und an Vermieter schicken.

Jetzt Miete mindern
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 64203 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Gut verständliche und eindeutige Antwort. Liebe Frau Türk, gerne komme ich auf Sie zurück so notwendig. Momentan sind wir noch in der Phase in der meine Gegenüber meine alle besonders "schlau" zu sein..... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Bester Anwalt! Von drei persönlich aufsuchenden Anwälten erhielten wir immer nur unklare Auskünfte, haben viel Geld bezahlt und schlauer waren wir nach den Erstgesprächen nie. RA Steidel hat uns klare und präzise Antworten ... ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
Sehr schnelle und kompetente Hilfe + Lösung. Danke! ...
FRAGESTELLER