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Mindestmietzeit Kündigung aus außerordentlichem Grund: ausgelaufener Arbeitsvertrag

| 20.10.2017 14:11 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:31

Zusammenfassung: Kündigung bei gegenseitigem Kündigungsverzicht einer ordentlichen Kündigung.

Ich habe einen Mietvertrag unterschrieben mit einer Mindestmietzeit von 2 Jahren und einer sonstigen Vereinbarung, wie sie unten zu sehen ist.

Mietzeit
Der Mietvertrag beginnt am 1.11.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. (handschriftlich. Ergänzung: - 31.10.2018) Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 24 Monaten (höchstens 47 Monate seit Abschluss des Mietvertrages) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Sie ist erstmals zum Ablazuf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist (§573c BGB) zulässig und muss schriftlich erfolgen. Ausgenommen vom Kündigungsverzicht sind – neben Kündigungen aus wichtigem Grund – ordentliche Kündigungen wegen Pflichtverletzungen der anderen Vertragspartei.
Beabsichtigen die Parteien den Abschluss eines Mietvertrags auf eine bestimmte Laufzeit, ist dies durch gesonderte Vereinbarung zu regeln.

Sonstige Vereinbarungen, Anhang 1
14.) Der Mieter und Vermieter verzichten bis zum 1.11.18, bzw. auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
15.) Sollte eine Vereinbarung über eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses getroffen werden, so ist ein Verwaltungskostenaufwand in Höhe von 480€ zu zahlen.

Bei Vertragsabschluss bin ich mit dem Vermieter den Vertrag durchgegangen und wir haben mündlich besprochen, dass z.B. im Falle eines vorzeitigen Auszuges wegen einer berufsbedingten Veränderung und der entsprechenden Kündigung der Wohnung diese 480 Euro zu zahlen wären und danach das Mietverhältnis beendet.

Dieser Fall ist eingetreten, ich habe meinen Vermieter zunächst im Juni telefonisch darüber informiert, dass mein Arbeitsvertrag nicht verlängert wird (Vertragsende 15.0.18) und ich deswegen gerne schnellstmöglich gegen Stellung eines Nachmieters und gegen Zahlung der 480€ Verwaltungskosten aus der Wohnung ausziehen möchte. Mir wurde erstmal nur gesagt aha und ok und ich solle eine schriftliche Kündigung schicken. Diese habe ich Ende Juni mit selbem Wortlaut und Kündigung zu spätestens 30.09.17 und Hinweis darauf, dass ab danach die Einzugsermächtigung der Miete von meinem Konto aufgehoben ist. Ich habe meinem Vermieter außerdem drei potentielle Nachmieter präsentiert, die er mit dem Hinweis ablehnte, er sei nicht verpflichtet einen Nachmieter zu akzeptieren und wird sich selbst jemanden suchen. Schriftlich bestätigt wurde meine Kündigung nicht.

Allerdings bekam ich am 24.9. einen Anruf von meinem Vermieter, ob ich schon ausgezogen sei und wegen der Wohnungsübergabe. Wegen der Terminfindung einigten wir uns darauf, dass er meine Eltern kontaktieren wird, weil ich zu dem Zeitpunkt bereits einen neuen Job in einer weit entfernten Stadt angenommen hatte. Meiner Mutter sagte er dann, er könnte noch keinen Termin machen, weil er mit der Übergabe ja dann die Kündigung akzeptieren würde, ich aber vertraglich noch bis zum Ende der Mindestmietzeit an den Vertrag gebunden wäre und er den wichtigen Grund einer Kündigung nur sehen würde, wenn meine Firma mich versetzt hätte. Das hat er mir gegenüber vorher nie so kommuniziert. Außerdem zieht er mir weiterhin die Miete vom Konto ein, obwohl ich ihm die Einzugsermächtigung entzogen hatte. Mit seinem Generalschlüssel bewegt er sich momentan frei in der Wohnung und führt Interessenten durch. Angeblich hat er aber noch niemanden gefunden. Ich warte auf seine Rückmeldung.

Der Mieterschutz hat mir geraten, ihm eine außerordentliche Kündigung aus besagtem Grund zu senden sowie ihn gleichzeitig behelfsweise um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten. Ich soll außerdem auf die entzogene Einzugsermächtigung hinweisen, die Miete für Oktober und November von der Bank zurückholen lassen und ihn schriftlich um eine gütliche Einigung bitten.

Fragen:
Hat meine Begründung ausgelaufener und nicht verlängerter Arbeitsvertrag und glücklicher Fund einer neuen Stelle in einer anderen Stadt (>550km Entfernung zur Wohnung) als Kündigung aus wichtigem Grund rechtlich Bestand und soll ich die außerordentliche Kündigung auf dieser Grundlage verfolgen?
Darf er mir weiterhin Miete abbuchen, obwohl ich ihm die Einzugsermächtigung entzogen habe?
Darf ich seine Abbuchungen zurückholen lassen?
Darf er sich frei in der Wohnung bewegen, obwohl wir noch keine Übergabe gemacht haben?
Sollte der Fall vor Gericht stehen, habe ich eine Chance?
20.10.2017 | 14:41

Antwort

von


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Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.

1. Der nicht verlängerte Arbeitsvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Arbeitgeber stellt leider keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar. Dies ist kein wichtiger Grund in der Sphäre des Mietverhältnisses, dass der Vermieter zu vertreten hat. Die fristlose (außerordentliche) Kündigung können Sie daher meines Erachtens nicht hierauf stützen.

2. Nein. Wenn Sie den Lastschrifteinzug gegenüber dem Vermieter widerrufen haben, darf dieser die Miete nicht mehr per Lastschrift einziehen. Die Einzüge dürften Sie zurück buchen. Allerdings bleiben Sie weiterhin aufgrund des gegenseitigen Verzicht einer ordentlichen Kündigung bis zum 01.11.2018 zur Mietzahlung verpflichtet. Sie müssten als die Miete dann überweisen.

3. Klares Nein, sofern Sie hier ihm das nicht erlaubt haben.

4. Bis jetzt noch nicht so gut.

5. Meine Ergänzung:
Wenn Sie Ihrem Vermieter das Betreten der Wohnung nicht erlaubt haben, stellt das Betreten des Vermieters Ihrer Wohnung einen erheblichen Pflichtverstoß des Vermieters Ihnen gegenüber dar. Dies wiederum ist ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung. Doch sollten Sie vorsorglich Ihrem Vermieter ein Betreten ohne Ihre Zustimmung untersagen, ihn also entsprechend schriftlich abmahnen. Sollte der Vermieter das dann wiederholt tun, können Sie außerordentlich und fristlos kündigen.

In der Abmahnung sollten Sie vorsorglich die ordentliche Kündigung zum 30.10.2018, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt, aussprechen. Das Schreiben sollte nachweisbar, also z.B. als Einwurfeinschreiben, erfolgen, da die Kündigung eine empfangsbedürftige Willenserklärung ist.

Insgesamt sollten Sie hier aber eine gütliche Einigung, z.B. durch einen entsprechenden Aufhebungsvertrag, mit dem Vermieter anstreben.

Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2017 | 15:01

Sehr geehrter Herr Schulte,
danke für Ihre Ausführungen. Eine Rückfrage zum Thema Betreten der Wohnung durch den Vermieter: Sie schreiben:
"Wenn Sie Ihrem Vermieter das Betreten der Wohnung nicht erlaubt haben, stellt das Betreten des Vermieters Ihrer Wohnung einen erheblichen Pflichtverstoß des Vermieters Ihnen gegenüber dar."

Die Erlaubnis zum Betreten der Wohnung muss schriftlich erfolgen oder kann diese Erlaubnis auch auf einer mündlichen Absprache gründen? Festgehalten oder besprochen ist dabei bisher gar nichts, dass der Vermieter Menschen durch die Wohnung führt, rührt allein daher, dass er selbst einen Nachmieter sucht und weiß, dass ich nicht mehr in der Wohnung bin. Über Besichtigungstermine bin ich aber keinesfalls informiert.

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2017 | 15:31

Die Erlaubnis kann auch mündlich erfolgen, bedarf also keiner besonderen Formvorschrift. Allerdings ist der Vermieter hier für eine solche Zustimmung durch Sie notfalls in einem gerichtlichen Verfahren darlegungs- und beweisbelastet. Wenn keine Zustimmung von Ihnen unter Zeugen erfolgt ist, wird er diesen Beweis nicht führen können.

Wenn hier nichts festgehalten und besprochen ist, darf der Vermieter nicht Ihre Wohnung betreten! Auch nicht mit einem Nachschlüssel!

Über eine Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich zum Abschluss freuen.

MfG
Schulte
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 20.10.2017 | 15:33

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