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Mindestmietdauer i.V.m. Untervermietung

31.03.2020 20:07 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park


Hallo, ich habe seit 15.04.2019 einen Mietvertag mit Mindestmietdauer 24 Monate. Aus persönlichen Gründen (meine Tochter wollte ursprünglich mit einziehen - wohnt aber jetzt nicht mehr bei mir und mein Mann hat seit dieser Woche Kurzarbeit) möchte ich den Mietvertrag beenden. Das will mein Vermieter nicht. Zuerst hat er darauf bestanden, dass ich ihm Untermieter bringe, aus denen er dann aussucht. Ich habe ihn auf §553 hingewiesen. Nachdem ich ihn dreimal mitgeteilt habe, dass er seine Zustimmung nicht verweigern kann und er jedes mal geantwortet hat, dass er den Kandidaten erst kennen lernen möchte, der anständig sein muss, ordentlich und sauber...., habe ich ihm vorgestern die Kündigung - drei Monate wegen Sonderkündigungsrecht - eingeworfen. Unter anderem mit folgendem Text "...Als Mieter der untervermietet brauche ich Ihre Erlaubnis - um diese habe ich mehrmals gebeten. Sie haben mir diese nicht gegeben - obwohl ich immer wieder auf den gesetzlichen Hintergrund nach BGB §553 hingewiesen habe. Es kam immer wieder "Ja, aber...." - das ist keine Erlaubnis und im Umkehrschluss ein Verbot nach §553."
Jetzt hat er mir wieder per Mail geschrieben:
"... natürlich suchen Sie sich selbst den Untermieter, denn Sie bekommen auch das Entgelt von diesem Untermieter. Ich als Vermieter erhalte von Ihnen den vollen Warmmietvertrag. Somit schauen Sie bitte auf die Bonität. Ich bekomme die bisherige Anschrift/Beruf/wenn Sie den U-Mieter gefunden haben eben zur Kenntnis, das muss wohl so sein. ..:."
Es ist für mich aufwendig, einen Untermieter für zwei Zimmer oder die ganze Wohnung zu suchen - mir wäre es lieber direkt aus dem Mietvertrag raus zu kommen. Insbesondere, weil er ja in 12 Monaten (nach Ablauf der Kündigungsfrist nur noch 9 Monate) dann sowieso einen neuen Mieter suchen muss und ich aus der Haftung bin. Die Wohnung war neu renoviert und ist sehr hochwertig. Wenn ich jetzt für ein paar Hundert Euro die Wohnung oder ein Zimmer untervermiete und derjenige mir dann die Wohnung zerstört, ist das finanziell für mich kontraproduktiv.
Der Vermieter ist eine Privatperson, das Haus ist sehr gepflegt und er wohnt nebendran. Er hat sehr lange einen Mieter gesucht, bevor er an mich vermietet hat. Damit will ich sagen: die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass er einen Untermieter, den ich bringe, sowieso ablehnt. Es macht für mich den Eindruck, dass er nur Zeit schinden will. Muss ich mir den Aufwand antun, einen Untermieter zu suchen? Ich könnte mir jetzt suchen, den er ganz sicher ablehnt - aber das will ich mir und demjenigen lieber ersparen.
Ist meine Sonderkündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist gültig oder haben Sie eine Idee?
Danke für Ihre Antwort Gruß Wenzlein

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB folgt:

"Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt."

Sie könnten also mit der Kündigungsfrist des § 573c BGB kündigen, wenn der Vermieter keinen Erlaubnis zur Untermiete erteilt und dies nicht hätte tun dürfen.

Das Gesetz stellt konkret auf die Person eines Dritten (Untermieter) ab, diesen muss der Vermieter ablehnen.

Sie haben keinen gesetzlichen Anspruch auf generelle Erlaubnis der Untervermietung. Die Erlaubnis ist aus § 540 BGB einzelfallabhängig für einen bestimmten Untermieter einholen.

Sie müssen daher in der Tat einen Untermieter bringen und den muss der Vermieter dann ablehnen.

Sonst greift das Sonderkündigungsrecht nicht und Ihre Kündigung wird keinen Bestand haben.

Am Besten bringen Sie ein paar Untermieter, lassen sich einen ablehnen und kündigen Sie dann. Anders wird das nicht funktionieren. Diese Untermieter sollten aber vertretbar sein, da der Vermieter diese sonst ablehnen dürfte.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2020 | 09:32

Hallo,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe noch folgende Rückfrage - eigentlich nochmal die Frage zum Text oben: wenn ich generell anfrage untervermieten zu dürfen (übrigens steht das auch im Mietvertrag so drin) und er das generell einschränkt - auf anständig, sauber, etc. - also alles subjektive Kriterien - ist das nicht eine implizite Ablehnung? Also schon im Vorhinein, obwohl er noch gar keinen gesehen hat?

Ich habe aufgrund dessen ja schon gekündigt und würde einen Monat verlieren, wenn das nicht reicht.

Und falls nein: welche Daten darf er von einem potentiellen Kandidaten verlangen und gilt das gleiche, wenn ich die gesamte Wohnung untervermiete?

Gruß und bleiben Sie gesund!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2020 | 16:21

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Der Vermieter darf eine Untermietung bei einem wichtigen Grund verweigern, der Hinweis auf einen "sauberen" oder "anständigen" Untermieter ist eine sicherlich sehr offene Beschreibung, eine generelle Ablehnung sehe ich hierin allerdings nicht.

Maßgebend für die Beurteilung durch den Vermieter sind in erster Linie die persönlichen Verhältnisse des Dritten.

Der Vermieter darf sich die Frage stellen, ob von dem Dritten eine Störung des Hausfriedens zu befürchten ist. Hierbei können der Beruf (z.B. Musiker) eine Rolle spielen, aber nur unter dem Gesichtspunkt Störung des Hausfriedens

Der Dritten muss dem Vermieter namentlich und mit Beruf vorgestellt werden, der Hinweis der konkrete Dritte sein nicht sauber oder unanständig greift aber zu kurz. Nur wenn konkrete Anhaltszeichen auf eine Störung des Hausfriedens vorliegen, mag ein wichtiger Grund gegeben sein.

Diese Daten müssen dem Vermieter mitgeteilt werden, wenn eine Vermietung an Dritte stattfinden soll.

Ich gehe weiter davon aus, dass Ihre Kündigung wegen dem generell einschränkenden Verhalten des Vermieter schwer durchsetzbar ist.

Mit freundlichen Grüßen

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