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Minderungsrecht des Mieters

| 18.03.2010 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


19:16
Mein nunmehr ca. 11-jähriger Mieter hat festgestellt, daß die von ihm bewohnte Wohnung statt der im Mietvertrag angegebenen ca. 91m² tatsächlich nur 77m² Wohnfläche hat. Es wird also die 10%-Grenze überschritten, dies allerdings nur, weil ein ca. 6m² großer Abstellraum, welcher vom Mietvertrag umfaßt ist und ausschließlich vom Mieter genutzt wird, wohl nicht zur Wohnfläche gezählt wird, da dieser im Erdgeschoß separat liegt und nicht direkt an die Wohnung angrenzt (allerdings ist auch der Abstellraum im Mietvertrag explizit genannt).

Frage: Im Mietvertrag steht ausdrücklich: "Ein qm-Preis wurde nicht vereinbart!". Der Mietpreis ist bei Annahme von 91m² Wohnfläche unterdurchschnittlich bei Annahme von 77m² ortsüblich.
Mir ist bekannt, daß es kein Minderungsrecht gibt, wenn ausdrücklich vereinbart wurde, daß der Mietpreis nicht von der Größe abhängig sein soll. Ich finde aber leider keine Entscheidung hierzu. Haben Sie eine BGH, OLG oder LG-Entscheidung hierzu?
Wie sehen Sie die Rechtslage?
18.03.2010 | 14:14

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:

Es ist richtig, dass die Flächenabweichung nur dann einen Mangel der Wohnung darstellt, wenn eine bestimmte Fläche Vertragsgrundlage geworden ist; also bezüglich der Fläche eine Abweichung der vereinbarten Soll-Beschaffenheit von der Ist-Beschaffenheit vorliegt. Geht aus dem Mietvertrag keine bestimmte Fläche hervor (ggf. durch Auslegung des Vertrages), gehört eine bestimmte Fläche auch nicht zu der vereinbarten Beschaffenheit. Folglich gibt es keine Soll-Beschaffenheit.

Dies geht beispielsweise aus dem Urteil des BGH, Urteil vom 24. 3. 2004 - VIII ZR 295/03 hervor:
„Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i.S. des § BGB § 536 BGB § 536 Absatz I 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.“

Deutlich herausgestellt hat dies z.B. das LG Mannheim (Urteil vom 08.11.2006 - 4 S 96/06). Mit der Klage machte der klagende Mieter gegenüber der beklagten Vermieterin geltend, dass die Mietfläche nicht 90 qm, sondern nur 74,69 qm betrage. Er verlangt die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete. Das Gericht wies die Klage ab:

„[…] Zwischen den Parteien ist eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart. Zwar hat die Bekl. in einer Zeitungsanzeige die Wohnfläche mit „ca. 90 qm“ angeben lassen und auch auf Frage des Kl. nach der Wohnfläche diese mit 90 qm bestätigt. Schließlich hat die Bekl. die Betriebskosten auch unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 90 qm gegenüber dem Kl. abgerechnet. Daraus ist unschwer zu entnehmen, dass auch die Bekl. davon ausging, dass die Wohnfläche zumindest „ca. 90 qm“ beträgt. Der schriftliche Mietvertrag enthält über die Wohnfläche allerdings nichts.
Eine mietvertragliche Vereinbarung kann aus alledem nicht folgen. Schweigt der schriftliche Mietvertrag über Umstände, die eine der Parteien für bedeutsam hielt – und dies macht der Kl. für die Wohnfläche geltend – dann ist dies ein gewichtiges Indiz dafür, dass sich der Vermieter hinsichtlich dieses bekannt gegebenen Umstandes gerade nicht binden wollte und dass die andere Partei auf die Aufnahme in den Mietvertrag letztlich keinen Wert legte, weshalb eine vertragliche Bindung ausscheidet. Die Angaben in Anzeigen oder mündliche Angaben vor Abschluss des (schriftlichen) Mietvertrages dienen in aller Regel nur dazu, die Mietsache zu beschreiben. Aus ihnen folgen mietvertraglich erhebliche Umstände also ohne weiteres nicht. […]“

Weitere Urteile zu dieser Thematik haben z.B. das OLG Karlsruhe, Urteil vom 28. 12. 2001 - 17 U 176/00; das LG Mosbach, Urteil vom 16. 12. 2003 - 1 S 39/03; das OLG Dresden, Rechtsentscheid vom 15. 12. 1997 - 3 AR 0090–97 erlassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort hilft Ihnen weiter.
Bei Fragen: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!
Auf Nachfrage stelle ich Ihnen gerne entsprechende Volltexte zur Verfügung.

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
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Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2010 | 14:44

Sehr geehrter RA Belgardt,

danke für Ihre Antwort, die allerdings vollständig neben meiner Frage liegt. Ich hatte ja gerade selbst geschildert, daß mir das 10%-ige Minderungsrecht bekannt ist. Dabei wird aber grundsätzlich davon ausgegangen, daß die Miete nach den vereinbarten Quadratmetern berechnet wurde.
Meine Frage lautete aber, wie Sie die Rechtslage einschätzen, bzw. ob Ihnen ein Urteil bekannt ist, wenn im Mietvertrag geschrieben steht: "Ein qm-Preis wird nicht vereinbart"?? Dies stellt nämlich nach eigenen Recherchen eine ausdrückliche Vereinbarung darüber dar, daß der Mietpreis gerade nicht von der Größe der Wohnung abhängen soll - ein Minderungsrecht demnach gerade nicht besteht.

Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie die Frage nochmals beantworten könnten,

mfG
Mischka

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.03.2010 | 19:16

Vielen Dank für den Hinweis.
Den geschilderten Sachverhalt schätze ich wie folgt ein:

Bei Minderungsbegehren von Mietern wegen zu geringer Fläche sind va zwei Fälle mit unterschiedlichen Voraussetzungen zu unterschieden:

Falscher Preis: Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mietpreis von der Größe abhängig sein soll, indem ein Preis/qm angegeben ist, ist eine Quadratmetermiete vereinbart. Darin kann eine zugesicherte Eigenschaft (§ 536 Abs.2 BGB) liegen. Der Mieter kann dann auch bei geringen Abweichungen in der Regel eine Anpassung verlangen, wenn die Größe tatsächlich kleiner ausfällt und der Preis somit grundsätzlich falsch berechnet ist.

Falsche Leistung: Ist die Miete unabhängig von der Größe vereinbart, wie in Ihrem Fall, wird die Miete pauschal für die Mietsache entrichtet. In diesem Fall berechnet sich die Miete immer unabängig von der Größe. Eine geringe Abweichung wird von der Pauschale abgedeckt

Dennoch kann die tatsächliche Fläche einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Nämlich dann, wenn im Mietvertrag eine Fläche als vertragsgemäß vereinbart ist, die tatsächliche Fläche jedoch erheblich (also >10% abweicht) und somit einen Mangel der Wohnung darstellt. Dies hat grundsätzlich nichts damit zu tun, dass die Miete unabhängig von der Größe vereinbart wird; sondern damit, dass die Mietsache erheblich vom Vertrag abweicht.

Voraussetzung ist, dass die Angabe der Fläche im Mietvertrag eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung darstellt und nicht eine unverbindliche Objektbeschreibung.
Was von beidem zutrifft, ist eine Frage der Auslegung des Vertrages.
Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei der Angabe einer Fläche im Mietvertrag in der Regel jedoch um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, Urteil vom 23. 5. 2007 - VIII ZR 138/ 06). Nur aus besonderen Gründen kann sich aus der Auslegung des Mietvertrags der Wille der Parteien ergeben, dass der Angabe ausnahmsweise keine Verbindlichkeit zukommen soll.
Die Tatsache, dass ein Quadratmeterpreis nicht vereinbart ist, reicht jedoch dazu allein nicht aus, denn diese Klausel lässt sich nicht dahingehend auslegen, die Fläche sei nur unverbindlich, geschätzt oder eine Vermutung; auch die „ca.“- Angabe reicht nicht aus (BGH vom 10.03.2010 - VIII ZR 144/09). In der Folge spricht der geschilderte Sachverhalt dafür, dass die Angabe in Ihrem Mietvertrag verbindlich ist.

Für die Frage, ob eine Wohnflächenabweichung vorliegt, ist weiterhin maßgeblich, wie der Begriff Wohnfläche definiert wird. Bei frei-finanziertem Wohnraum können die Parteien dies grundsätzlich selbst definieren. Nur wenn keine (auch stillschweigende) Vereinbarung vorliegt, kommen die gesetzlichen Regeln zum öffentlich geförderten Wohnraum entsprechend zur Anwendung. In der Folge muss der Vertrag dahingehend ausgelegt werden, ob der Abstellraum nach dem Vertrag vielleicht als Wohnfläche vereinbart wurde (vgl. die Argumentation BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04).

Ich hoffe, diese Antwort klärt Ihre Frage besser. Als Ausgleich für meinen Fauxpas, schaue ich mir gerne ohne Mehrkosten Ihren Mietvertrag hinsichtlich einer Auslegung im Einzelnen an.

Ich wünsche einen schönen Abend und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt






Bewertung des Fragestellers 23.03.2010 | 15:43

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