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Minderung der Kaution durch plötzliche Schadensersatzforderung

| 05.02.2008 22:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag!

Vom 02.12.2005 bis zum 04.10.2007 bewohnte mein Sohn eine 30m²-Wohnung, die Netto-Kaltmiete betrug 175,- Euro. Wir hinterlegten beim Vermieter bar eine Kaution in Höhe von 350,- Euro. Es war ein Mustermietvertrag abgeschlossen worden.

Die Wohnung wurde beim Auszug beanstandungsfrei übergeben (mit Protokoll), ein Nachmieter war am Übergabetag vor Ort und zog kurz darauf ein.

Nun geht es um die Rückzahlung der Kaution. Über die Rechtsvertretung des Vermieters kam eine E-Mail mit der Aufschlüsselung der Höhe der zu erwartenden Kautionsrückzahlung.

1. In der Aufschlüsselung sind keinerlei Zinsen enthalten. Nun wissen wir ja nicht, bei welchem Konto der Vermieter die Kaution angelegt hat. Derzeit sind zwischen 3,5 und 4,8 Prozent möglich. Wären wir mit einer Forderung von 2 Prozent Zins und Zinseszins auf der sicheren Seite?

2. Der Vermieter verlangt plötzlich und erst jetzt Schadensersatz für einen von ihm behobenen Wasserschaden in Höhe von 100,- Euro. Er machte zu dem Vorgang und der Höhe seiner Forderung keine weiteren Angaben, außer dass der Schaden im Frühjahr 2007 eingetreten sei. Mein Sohn erinnert sich an eine undichte Dichtung im Duschabfluss, wodurch die darunter liegende Wohnung von ihm unbemerkt feucht wurde. Es lag also keine Fahrlässigkeit vor. Der Vermieter selbst meinte damals, "es ist nicht weiter schlimm". Im Mietvertrag, Abschnitt für Kleinreparaturen, heißt es, dass der Mieter verpflichtet ist, die Kosten dafür zu übernehmen, soweit diese im Einzelfall der Reparatur 150,- Euro nicht übersteigen. Für das Kalenderjahr sind die Kosten ebenfalls auf 150,- Euro begrenzt. Einrichtungen für Wasser sind eingeschlossen. Aus Ihrem Forum habe ich entnommen, dass diese Kleinreparaturklausel unwirksam ist, da sie die Obergrenze von 85,- Euro bei Formularverträgen übersteigt. Das würde bedeuten, dass wir die Reparatur nicht bezahlen müssten. Stimmt dass so, und könnten Sie einen passenden Paragrafen dazu nennen?

Das Mietverhältnis hatte noch eine Besonderheit, auf die ich hinweisen möchte: Mein Sohn war bei Abschluss des Vertrages minderjährig. Es wurde über eine Elternbürgschaft möglich gemacht, dass er einziehen und seine Lehre aufnehmen konnte. Während des Mietverhältnisses ist er volljährig geworden, konnte allerdings über einen kurzen Zeitraum seine Miete nicht bezahlen. Die Forderungen daraus inklusive von Mahngebühren sind jedoch alle abschließend beglichen worden.
06.02.2008 | 00:03

Antwort

von


(31)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

(1) Zur Verzinsung der Mietkaution

Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem "für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichem Zinssatz" anzulegen.
Da sämtliche Zinsen indes auch bei einer höherverzinslichen Anlage an Ihren Sohn abzuführen sind (vgl. Schmidt/Futterer, § 551 Rn. 71; Blank/Börstinghaus, § 551 Rn. 37), würde ich an Ihrer Stelle in zwei Schritten vorgehen:

1.) Nach zutreffender Ansicht hat Ihr Sohn einen Anspruch auf Nachweis der gesetzeskonformen Anlage (vgl. LG Mannheim WuM 1990, 293; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 551 Rn. 71), den Sie geltend machen sollten. Mit Auskunftserteilung erfahren Sie - sollte die Barkaution vermieterseits angelegt worden sein - das maßgebliche Kreditinstitut und können über dieses den geltenden Zinssatz erfahren und abrechnen.

2.) Sollte die Barkaution gesetzeswidrig nicht angelegt worden sein, empfehle ich Ihnen, den maßgeblichen Zinssatz für Spareinlagen mit 3monatiger Kündigungsfrist Ihrer örtlichen Sparkasse zugrunde zu legen. Zum Vergleich: Die Sparkasse Aachen sieht für Spareinlagen mit 3monatiger Kündigungsfrist einen Zinssatz von 1,00 % vor (vgl. Preisaushang als pdf-Dokument ).

(2) Zur Kleinreparaturklausel

Eine formularmäßige Klausel, die dem Mieter unabhängig von einem Verschulden des Mieters die Kosten für anfallende Reparaturen an denjenigen Gegenständen, die dem ständigen Zugriff des Mieters im Rahmen des Mietgebrauchs ausgesetzt sind (sog. Kleinreparaturklausel), ist nach h.M. in der Tat gemäß § 307 BGB unwirksam, wenn sie höhenmäßig nicht begrenzt ist oder eine höhenmäßige Begrenzung als "unangemessen" angesehen werden kann. Der BGH entschied bisher, dass eine Belastung mit ca. EUR 75,00 (d.h. DM 150,00) je Einzelfall angemessen sei (vgl. BGH NJW 1992, 1759: DM 150,00). Nach m.A. sollte in Hinblick auf den seither eingetretenen Kostenanstieg ein Betrag in Höhe von EUR 100,00 nicht mehr unangemessen sein (vgl. auch AG Braunschweig, ZME 2005, 717; Schmidt-Futterer, § 538 Rn. 58). FAZIT: Da die in dem streitgegenständlichen Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel einen Höchstbetrag von EUR 150,00 je Einzelfall vorsieht, ist die Klausel in jedem Falle gemäß § 307 BGB unwirksam. Damit ist Ihr Sohn nicht zur Erstattung der Reparaturkosten verpflichtet.

Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Gerne kann ich Ihnen anbieten, die Korrespondenz mit der Gegenseite zu übernehmen. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Übrigen weiterhin gerne - auch per E-Mail - zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2008 | 16:09

Das ging mit der Antwort ja wirklich fix - so mitten in der Nacht hatte ich noch gar keine Antwort erwartet. Vielen Dank.

Da ich das Gefühl habe, dass das alles auf einen Rechtsstreit hinaus läuft und wir an unserem Wohnort ein Mahnverfahren werden einleiten müssen, hätte ich abschließend noch gern gewusst, welcher Wohnort der Gerichtsstand wäre, der des Vermieters oder der des Mieters? Beide liegen einige hundert Kilometer auseinander.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2008 | 18:03

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Die örtliche Zuständigkeit richtet sich bei einer Klage auf Rückgewähr der Mietkaution ausschließlich nach § 29a ZPO (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1985, 383). Gemäß § 29a ZPO ist für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Hintergrund dieser Regelung ist, dass die Sach- und Ortsnähe des zur Entscheidung berufenen Gerichts gewährleistet werden soll. Sachlich zuständig ist im Übrigen ausschließlich das Amtsgericht (vgl. § 23 Nr. 2a GVG).

MIT ANDEREN WORTEN: Befindet sich die Mietobjekt z.B. in Hamburg, wäre das AG Hamburg sachlich und örtlich zuständig. Der Wohnort des Mieters oder Vermieters ist grundsätzlich irrelevant.

Ich hoffe, Ihnen auch mit den weiterführenden Informationen geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt

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