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Minderung Miete aufgrund feuchten Kellers


| 13.12.2006 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm



Guten Tag!

Wir wohnen seit genau 2 Jahren in einer Altbauwohnung (Hochparterre, insgesamt 4 Parteien, Etagenwohnungen) und haben einen sehr feuchten Keller. Nach dem ersten Winter mussten wir u.a. einige Schlafsäcke wegschmeissen, weil Sie voller Schimmel waren. Nun wohne ich nicht das erste Mal in einer Altbauwohnung, aber solche Art von Feuchtigkeit habe ich noch nicht erlebt.

Kurzum: Vermieter wurde mehrere Male schriftlich darauf angesprochen. Dieser lamentiert, dass man bei Altbauten mit feuchten Keller rechnen müsse. Als Alternative bot er an, Gegenstände doch auf dem Dachbodenzu lagern.

Das macht vielleicht Sinn, doch er kann unmöglich erwarten, dass wir die Winterräder auf den Dachboden schleppen.

Wir haben den Vermieter mehrere Male darauf angesprochen, u.a. auch deshalb, weil wir im Winter das Haus "warm heizen" und die Wände wieder gerade sind. Im Sommer haben wir "schiefe" Wänder, welche man anhand der aufgehängten Bilder erkennen kann.
Wir habe erheblich hohe Heizkosten.

Nun meine Frage: Der Keller gehört zum Mietvertrag und ist ja bekanntlich eine Nutzfläche.
Wäre es angebracht, den Mieter eine letzte Frist zu setzen, z.B. 31.1.2007 und dann die Miete um 5 Prozent zu kürzen?

Anmerkung: Der Vermieter ist Jurist und wohnt 500 KM entfernt. Nach seiner Scheidung, musste er die Verwaltung übernehmen, bzw. war zu geizig, eine Verwaltung zu beauftragen. Zuvor hat das seine Frau recht akurat gemacht.
Weiterhin wollte er uns für dumm verkaufen, weil eine Sanierung des Kellers ca. 100.000 EUR kosten sollte und diese wären umlageflichtig auf die 4 Mietparteinen. Ich zitiere ihn:

"Der Gutachter hat uns bezüglich des Kellers berichtet. Nach seiner Darlegung macht es keinen Sinn den Boden eines einzelnen Kellerraums zu erneuern. Es müsste dann vielmehr der gesamte Keller neu gemacht werden. Die Feuchtigkeit aus den Sandsteinen zu bekommen ist - wenn überhaupt - nur mit extrem hohem Aufwand möglich. Alleine für den Fußboden im Keller veranschlagt er 30.000 bis 40.000 Euro. Für die Sandsteintrocknung, die nur in Zusammenhang mit einem neuen Boden im Keller gemacht werden kann schätzt er einen Betrag in Höhe von 50.000 bis 70.000 Euro. Er ist der Meinung, dass unser Keller im Verhältnis zu anderen Kellern im Bereich der xxxstraße sehr gut in Ordnung sei, obwohl die von Ihnen vorgetragenen Mängel bestehen. Eine Investition in Höhe von 100.000 Euro steht aber nicht im Verhältnis zu dem Nutzen der hieraus generiert werden kann. Auch würde eine solche Investition bedeuten, dass wir die Miete drastisch erhöhen müssten. Jede Wohneinheit würde dann mit 2.750 Euro Pro Jahr belastet werden müssen. Dieses würde eine monatliche Mieterhöhung von 230 Euro ausmachen. Wäre Ihnen die Sanierungsmaßnahme eine solche Miterhöhung wert? Ich bin mir sicher, dass die anderen Mietparteien dieses verneinen werden."

Vielen Dank!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

Ich befürchte, dass Ihnen rechtlich die Hände gebunden sind:

Das Risiko einer Mieterhöhung gehen Sie ein, wenn Sie berechtigterweise die Miete mindern sollten. Für den Fall, dass Sie mindern wollen, sollten Sie dies unter der von Ihnen vorgeschlagenen Fristsetzung schriftlich ankündigen.

Ihr Vermieter kann gem. § 559 BGB die Kosten einer Mieterhöhung auf die Mieter in der von ihm genannten Höhe, wenn das Gutachten im Ergebnis richtig ist. Ihnen steht nach formell korrektem Ankündigungsschreiben (§ 554 Abs. 3 BGB) ein Sonderkündigungsrecht zu.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2006 | 11:51

Sehr geehrter Herr Timm!

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, dann sind Sie der Auffassung, dass eine grundlegende Sanierung des Kellers keine Sanierung im eigentlichen Sinne wäre, sondern ein Modernisierung?

Für mein Verständnis würde eine Modernisierung vorliegen, wenn ein Normalzustand in einem "Bestzustand" hinübergeführt wird. Allerdings läge doch bei einem erheblich feuchten Keller kein Normalzustand, sondern ein "Schlechtzusstand" vor, oder?

Freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2006 | 12:16

Unter Modernisierung versteht man gerade auch eine Verbesserungsmaßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Hier bewegen wir uns in einem Grenzbereich zwischen Mangelbeseitigung und Verbesserung. Nur ein weiteres Sachverständigengutachten wir Aufschluss geben können.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keinen besseren Auskünfte geben kann.

RA Timm

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