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Minderung Miete Gewerbe, Frsitlose Kündigung des Vertrags

20.07.2016 19:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Abend,
ich habe ab dem 01.01.2016 ein Ladenlokal angemietet. Zuerst wurde nach mehrmaliger schriftlicher Aufforderung die Heizung repariert.Der Mietvertrag läuft insgesamt 2 Jahre.
Leider ergeben sich weitere Probleme mit dem Ladenlokal. Das Schaufenster ist z.T. blind , die Eingangstür undicht und lässt sich je nach Wetterlage überhaupt nicht öffnen.(verzieht sich trotz Schleifmaßnahmen des Vermieters permanent) Es ist eine Glastür und eine Frage der Zeit bis diese klemmt und spliittert. Desweiteren lässt sich die Heizung im Geschäft nicht regulieren, so dass bei permaneter Öffnung der Tür t. T. Temperaturen bis 30 grad erreicht wurden. Besteht die Möglichkeit der Minderung,bzw(am liebsten)Kündigung des Vertrags ?Ich würde die Mängel nochmals schriftlich anmahnen(Angestellter kann die Mängel bestätigen).Dem Vermieter sind die Mängel mündlich schon bekannt

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 536 Abs. 1 BGB besteht die Möglichkeit zur Mietminderung, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mehr als nur unerheblich beeinträchtigt.

Die von Ihnen beschriebenen Mängel sollten daher grds. zu einer Mietminderung berechtigen. Insbesondere eine nicht zu regulierende Heizung und eine nicht richtig funktionierende Eingangstür dürften wohl als erhebliche Mängel zu bewerten sein. Auch ein blindes Schaufenster stellt grds. einen nicht nur unerheblichen Mangel dar.

Weitere Voraussetzung für eine Mietminderung ist nach § 536 c Abs. 1 BGB, dass der Mieter die Mängel unverzüglich beim Vermieter anzeigt. Dies haben Sie zumindest mündlich auch schon getan. Eine schriftliche Mängelanzeige, wie von Ihnen geplant, ist zwar nicht zwingend erforderlich, sollte aber allein schon aus Beweisgründen unbedingt nachgeholt werden.

Letzte Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass die Mängel beim Vertragsschluss Ihnen nicht bekannt waren bzw. Sie den Vertrag nicht in Kenntnis des Mangels geschlossen und die Mietsache angenommen haben (§ 536 b BGB).

Hier sehe ich hinsichtlich des Schaufensters mögliche Probleme. War Ihnen beim Vertragsschluss bereits bekannt, dass das Schaufenster blind ist oder hätten Sie dies erkennen können, würde eine Minderung wegen dieses Mangels ausscheiden.

Das weitere Vorgehen für Sie wäre daher zunächst folgendes:

Zeigen Sie die Mängel nochmals schriftlich an, wobei Sie sich auf die mündliche Mängelrüge - wenn möglich mit Datum - beziehen sollten. Fordern Sie den Vermieter mit einer angemessenen Frist (hier sollten nach meiner Einschätzung mind. 3 Wochen gewählt werden) zur Beseitigung der Mängel auf.

Sie sollten zudem darauf hinweisen, dass die bisherigen Versuche des Vermieters, die Mängel an der Heizung und der Eingangstür zu beheben, ohne Erfolg geblieben sind.

In dem Schreiben sollten Sie außerdem mitteilen, dass Sie ab nächsten Monat die Miete wegen dieser Mängel bis zu deren Beseitigung mindern werden. Zusätzlich sollten Sie angeben, um wie viel Sie die Miete mindern. Dabei gilt es zu beachten, dass es keine festen, verbindlichen Minderungsquoten gibt sondern jeweils der Einzelfall zu bewerten ist. Eine zu hohe Mietminderung kann zu einem Mietrückstand führen, der bei entsprechender Höhe wiederum den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen könnte. Anhand Ihrer Schilderung würde ich hier zunächst keine allzu hohe Mietminderung vornehmen, sondern mich auch ca. 5 -10% beschränken.

Kommt der Vermieter der Aufforderung zur (erfolgreichen) Beseitigung der Mängel nicht nach oder gelingt es ihm nicht, die Mängel dauerhaft zu beseitigen, haben Sie die Rechte aus § 536 a BGB. Das heißt, dass Sie möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen können. Es wäre auch möglich, dass Sie die Mängel selbst beseitigen lassen und die Kosten dafür dem Vermieter in Rechnung stellen.

Als letzter Ausweg käme, wenn der Vermieter trotz nachweisbarer Aufforderung mit Fristsetzung und möglichst noch einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung die Mängel nicht vollständig beseitigt, eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB in Betracht.

Vor einer Kündigung müssen Sie aber in jedem Fall dem Vermieter die Mängel nachweislich angezeigt haben und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Erst wenn dies alles scheitert, können Sie wegen der Mängel das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


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