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Mietzusage zurückgenommen

| 17.04.2008 12:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Folgender Fall mit der Bitte um schnelle kompetente Antwort:


1. Im Januar 08 haben meine Partnerin und ich uns ein Grundstück mit sanierungsbedürftigem Haus zur Miete angesehen
2. Vormieter schlägt uns Ende Januar beim Eigentümer/Vermieter vor
3. Kontaktaufnahme mit Vermieter und Abstimmung des Mietvertrages. Insgesamt wurden 3 Versionen hin-und hergeschickt. Zur Info:
das Haus ist zwar bewohnbar, aber eine Grundsanierung (feuchte Wände, Treppendurchbruch, Elektrik und Sanitär) ist dringend erforderlich. Vermieter ist von uns über die Maßnahmen informiert worden und erklärte sich bereit, einen Teil selbst zu übernehmen (Wandtrockenlegung von außen), Rest sollte dann von uns durchgeführt und bezahlt werden. Dafür ist ein langfristiger Meitvertrag (10 Jahre) mit preisgünstiger fester Miete für diesen Zeitraum vereinbart worden. Im Mietvertrag gab es eine extra Passage, die auch einen Rückbau ausdrücklich ausschließen! Wir vereinbarten dazu 3 Monate Mietfreiheit wegen der geplanten Renovierungsmaßnahmen.

4. Die Übergabe (Schlüssel usw.) sollte eigenständig mit dem Vormieter erfolgen. Auf unsere Anfrage hin, doch selbst dabei zu sein, um sich einen eigenen Eindruck über den Zustand seines Hauses zu verschaffen, lehnte er aus Zeitgründen ab. Wir erhielten also vom Vormieter eine Einweisung und die kompletten Schlüssel.

5. Ende März dann das "ok, kann losgehen" vom Vermieter per Email und die Bitte an uns, den Vertrag mit Mietbeginn 01.04.08 unterschrieben (2fach) zurückzusenden, was wir auch taten.

6. Da wir im Juni einziehen wollten, begannen wir, einzelne Gewerke bei myhammer auszuschreiben (war ein Tip vom Vermieter!).
Die ersten Fachhandwerker rückten an. Innerhalb nur einer Woche waren die unteren kompletten feuchten Innenwände vom Putz befreit, Bad komplett ausgeräumt (Feuchtigkeit im Boden) und der Treppendurchbruch fachgerecht erweitert, wozu wir eine nicht tragende Wand entfernen mußten.

7. Als letzte Woche der Mietvertrag immer noch nicht in unserem Biefkasten lag, mein Anruf beim Vermieter.
Nun der Schock:
aus plötzlichen beruflichen Gründen wolle er jetzt keinen langfristigen Mieter mehr, da er sich überlegt, dort evtl. selbst einmal einzuziehen.
und wir sollen doch die Schlüssel beim Nachbarn abgeben. Mietvertrag wird von Ihm nicht unterschrieben!
Auf meinen Hinweis, dass wir bereits mit den baulichen Maßnahmen begonnen und bereits Handwerkerrechnungen bezahlt haben, fing er an zu toben. Wir hätten das mit ihm absprechen müssen und ohne seinen Mietvertrag haben wir da nichts zu suchen.
Ich erklärte ihm, dass wir an einer einvernehmlichen Lösung interessiert sind und die Immobilie auch käuflich erwerben würden. Wenn er uns die entstandenen Kosten ersetzt, überlassen wir ihm selbstverständlich sein Haus. Er lehnte alles sofort ab und sagte, dass er nun erstmal sein Haus besichtigen muß und wir alles in den Urzustand bringen sollen!!!

Wie soll das bitte gehen?

Wir sind völlig verzweifelt, unsere jetzige Wohnung ist gekündigt, Teile unserer Ersparnisse sind bereits in ein Haus investiert, dass wir nicht mehr bewohnen dürfen usw.

Wie sieht es rechtlich aus? Welche Schritte sind zu unternehmen, um zu einer für uns glücklichen Lösung zu kommen?

Bitte um Beantwortung. Danke.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

vorab muß ich Ihnen dringend anraten, in dieser Sache einen Anwalt vor Ort aufzusuchen; nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt kann ich Ihnen zwar eine erste rechtliche Orientierung geben, es ist aber mit erheblichen weiteren Widerständen bzw. Auseinandersetzungen mit dem Vermieter zu rechnen, so daß eine Beratung über die Möglichkeiten dieser Onlineplattform hinaus nötig sein wird!

Nach meiner Einschätzung haben Sie bereits wirksam einen Mietvertrag geschlossen. Auf die noch fehlende Unterschrift des Vermieters kommt es nicht an, ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. Problematisch ist hierbei natürlich die Beweissituation. Hierfür ist es notwendig, daß Sie alle Beweise dieses Vertragsschlusses – E-Mails und sonstige Korrespondenz, Zeugenaussagen z.B. des Vormieters – sichern und notfalls vorlegen können. Auch der von Ihnen unterschriebene Mietvertrag stellt ein wichtiges Dokument für die Beweisbarkeit des Vertragsschlusses dar.

Da Sie meiner Meinung nach somit von einem wirksamen Mietverhältnis ausgehen können, können Sie grundsätzlich auch in die Wohnung einziehen und haben alle dem Mieter zustehenden Rechte und Pflichten. Dies bedeutet, daß der Vermieter keinesfalls den Schlüssel – ein weiteres Indiz! – von Ihnen zurückverlangen kann. Andererseits haben Sie ein Recht darauf, daß der Vermieter seine Pflichten erfüllt, so unter anderem die versprochene Renovierung der Wohnung. Problematisch ist auch hier wieder, ob Sie beweisen können, daß sich der Vermieter zu den diversen Arbeiten verpflichtet hat. Auch hier sollten Sie wieder alles sichern, was Ihnen hilft, Ihren Anspruch nachzuweisen. Insbesondere sollten Sie sich an Ihren Vormieter halten und ihn bitten, Ihnen eine entsprechende Aussage zukommen zu lassen.
Sollte sich der Vermieter letztlich weigern, die Renovierungsarbeiten zu veranlassen, so haben Sie die Möglichkeit, ihn aus dem Mietvertrag dazu verurteilen zu lassen oder aber andererseits die Miete zu mindern, da der Vermieter ja seinen Vertragspflichten nicht nachkommt.

Sollte aber letztlich ein Gericht der Ansicht sein, daß noch kein Mietvertrag wirksam geschlossen wurde, so haben Sie in jedem Fall Anspruch auf Ersatz der von Ihnen getätigten Renovierungsarbeiten. Zunächst müssen Sie als Besteller dieser Arbeiten diese aber bezahlen. Sollten Sie aber doch keinen wirksamen Mietvertrag haben, so können Sie aus verschiedenen Anspruchsgrundlagen (Auftrag, Geschäftsführung ohne Auftrag, Bereicherungsrecht) Ersatz verlangen.


Ich hoffe, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 17.04.2008 | 13:30

Verehrter Herr Müller,

danke für die rasche Antwort.
Klingt ein wenig verwirrend, daher
Folgende Nachfrage:

1. Wäre auch ich selbst ein geeigneter Zeuge, da MV von meiner Lebenspartnerin unterschrieben wurde und Vormieter nicht mehr sofort greifbar (lebt jetzt auf Mallorca)?
2. Gerichte sind geduldig, bei einem Prozeß kann ein Jahr ins Land gehen, bevor wir wissen, ob ein Mietvertrag entstanden ist?!
Geht das faktisch nicht schneller festzustellen (Vorvertrag durch schriftliches ok ist doch entstanden, Schlüssel haben wir auch und Zeugenaussagen haben wir dann auch)?? Wir haben die Baumaßnahmen sofort abgebrochen, das Haus ist so nicht bezugfertig (Baustelle!!). Den größten Anteil der Renovierungen haben wir zu machen, Vermieter lediglich eine Außenmaßnahme. Sollen wir weitermachen und dort unbekümmert einziehen (weitere Kostenaufwände ca. 10 T€), oder uns bis dahin eine andere Wohnung suchen?
3. Kann der Vermieter uns rechtlich nichts anhaben, z.B. seinerseits dann rausklagen bzw. polizeilich ausräumen?

Bitte nochmal antworten. Danke und Grüsse.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2008 | 16:23

Sehr geehrter Fragesteller,

1. Wenn nur Ihre Lebensgefährtin den Mietvertrag unterschrieben hat, wäre sie Partei bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung und würde als Zeuge – im klassischen Sinne – nicht in Betracht kommen. Denn die Zivilprozeßordnung schließt die Partei als Zeugen aus. Sie hingegen kämen als Zeuge in Betracht.

2. Um eine schnelle Regelung zu erreichen, gibt es die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung. Derartige Verfahren regeln einen Streitfall nur vorläufig, und die einstweiligen Verfügungen ergehen regelmäßig ohne mündliche Verhandlung sofort oder innerhalb weniger Tage. Langwierige Beweisaufnahmen sind nicht möglich, daher müssen die Tatsachen, die den Anspruch begründen, vorläufig nur glaubhaft gemacht werden. Damit reicht es aus, wenn Sie glaubhaft vortragen, warum der Mietvertrag besteht. Ergeht eine einstweilige Verfügung zu ihren Gunsten, so kann der Vermieter Sie nicht zwingen, die Wohnung aufzugeben.

3. Auch der Vermieter könnte versuchen, eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Allerdings wird er diese wohl nicht bekommen. Denn anders als bei Ihnen liegt bei ihm keine Dringlichkeit vor, so daß es keiner vorläufigen Regelung bedarf. Außerdem könnten Sie gegen diese auch vorgehen, da bevor eine einstweilige Verfügung ergeht, durch welche Sie die Wohnung verlassen müssten, Sie angehört würden.

Abschließend rate ich ihnen nochmals dringend einen Anwalt mit der Vertretung Ihrer Interessen zu betrauen. Dieser wäre vielleicht in der Lage mit Ihrem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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