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Mietzins nach Tod des Mieters ohne Erben, nur Nachlasspfleger bestimmt


18.05.2005 21:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in dessen Erdgeschosswohnung die ehemalige Besit-zerin bis vor kurzem gewohnt hat. Die Dame hatte ein lebenslanges, mietzinsfreies Wohnrecht. Es mussten lediglich die Nebenkosten (Heizung etc.) entrichtet werden. Die Interessen der ehemaligen Besitzerin wurden von einer gesetzlichen Betreuerin übernommen.

Nach dem Tod der Dame vor ca. 3 Monaten wurde vom Amtsgericht versucht die Erben bzgl. des Testamentes zu ermitteln. Die Erben schlugen allerdings das Erbe aus, so dass nun vom Amtsgericht ein Nachlasspfleger mit der Ermittlung evtl. weiterer in Betracht kommender Erben und der Verwal-tung des Erbes beauftragt wurde.
Die Wohnung ist nunmehr seit drei Monaten nicht vermietbar, da sich dort immer noch das private Eigentum befindet. Ein Mietzins oder Nebenkosten werden nicht gezahlt. Der Nachlasspfleger besich-tigte die Wohnung und erklärte, dass in der Wohnung keine Wertgegenstände mehr vorhanden seien. Da kein Vermögen vorliegen würde, wurde angedeutet, dass ich die Kosten für die Räumung zu über-nehmen habe, sofern wirklich keine Erben ermittelt werden können.

Nun meine Fragen:

• Gibt es zeitliche Grenzen der Zumutbarkeit, die ich ohne Mieteinnahme hinnehmen muss?
• Welche rechtlichen Möglichkeiten zur Räumung der Wohnung gibt es?
• Besteht die Möglichkeit für die Zeit der nicht Vermietbarkeit einen finanziellen Ausgleich zu erhalten (Nebenkosten, Mietzins im Verhältnis zur Vergleichsmiete, da ja kein Mietvertrag mit Mietzins besteht)?
• Wenn ja, ist der Nachlasspfleger oder evtl. Erben zur Zahlung dazu verpflichtet?
• Der Nachlasspfleger sagt zwar, dass kein Vermögen vorhanden sei, das kann ich aber nicht glauben. Ist der Nachlasspfleger verpflichtet mir oder jemand anders darüber Auskunft zu ge-ben? Welche rechtlichen Schritte müsste man gehen?



Für die Beantwortung der Fragen danke ich Ihnen im Voraus
Sehr geehrte Fragestellerin,
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Grundsätzlich geht das Mitverhältnis auf die Erben über, die dem Grunde nach dann für die Miete haften (§ 564 BGB).

In § 564 BGB wird beiden Seiten ein außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt.


Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.


Von Gesetzeswegen wirkt der Erbfall unmittelbar ab dem Todeszeitpunkt, so dass kein rechtsfreier Raum entsteht.

Im Moment haben Sie also einen Mietvertrag, mit den zukünftigen Erben.

Wenn kein Erbe gefunden wird, wird im Zweifel der Fiskus Noterbe (§ 1936 BGB).

Problematisch könnte natürlich für Sie werden, dass evtl. ein Nachlassinsolvenzverfahren eingeleitet wird und es für den Fiskus keine Inventarpflicht und somit keine unbeschränkte Haftung gibt (§ 2011 BGB).

Den Nachlassgläubigern hat der Nachlasspfleger Auskunft zu erteilen (§ 2012 I 2 BGB).

Im Hinblick auf die ausstehende Miete bleibt Ihnen wohl nur die Kündigung wegen Zahlungsverzuges, der Nachlasspfleger wäre in einem Räumungsrechtsstreit für den Nachlass passiv legitimiert.

Sprechen Sie vorher noch einmal mit dem Nachlasspfleger, dass er zur Vermeidung unnötiger Kosten (dazu ist er verpflichtet) eine Kündigung und Räumung der Wohnung veranlasst, damit der Mietrückstand nicht noch größer wird.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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