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Mietzahlungen an neue Eigentümerin ohne Änderung des Mietvertrages

01.12.2009 11:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

wird sind im Sommer in eine 4-Zimmer-Mietwohnung eingezogen. Der Mietvertrag wurde von der Tochter der Eigentümerin unterzeichnet. Der besseren Verständlichkeit wegen nenne ich diese Tochter Nr. 1.

Tochter Nr. 1 sagte uns bei Unterzeichnung des Mietvertrages, Sie habe eine Vollmacht für die Wohnung Ihrer Mutter.
Unsere Mietzahlungen wurden auf das Bankkonto der Mutter einbezahlt. Dies wurde im Mietvertrag so vereinbart.

Die Mietkaution hat Tochter Nr. 1 jedoch auf Ihr eigenes Bankkonto einbezahlt.

Nun ist die Mutter verstorben und das Haus mit den drei Mietwohnungen wird momentan auf drei Erben verteilt (2 Töchter und 1 Sohn). Unsere Wohnung wurde anscheinend an Tochter Nr. 2 vererbt.

Wir bekommen nun seit dem Tod der Mutter ständig widersprüchliche Aussagen, wohin wir die Miete überweisen sollen:

Einmal wird uns gesagt, wir sollten die Miete weiterhin auf das im Mietvertrag angeführte Bankkonto der Mutter überweisen, dann wieder wir sollten die Miete ab November 2009 gleich an Tochter Nr. 2, die zukünftige Eigentümerin, überweisen.

Eine Umschreibung des Mietvertrages sei nicht nötig, teilte uns die Tochter Nr. 2 mit, da sie ebenfalls eine Vollmacht Ihrer Mutter besäße.

Zuletzt schrieb uns Tochter Nr. 2 dass die Erbengemeinschaft sich daraufhin geeinigt hätte, dass

- ab November 2009 die Mieten im Haus direkt an die späteren Eigentümer gehen sollten
- bis zur notariellen Eintragung die Zahlungen unter den Geschwistern gegenseitig ausgeglichen werden würden.

Wir sind nun komplett verwirrt, auf welches Bankkonto wir die Miete für Dezember bezahlen sollen. Möchten uns keinen Ärger mit Tochter Nr. 2 einhandeln, aber auch keine evtl. finanziellen Nachteile für uns in Kauf nehmen.

Auch finden wir es seltsam, dass der Mietvertrag nicht offiziell umgeschrieben werden soll und dass die Mietkaution auf einem Bankkonto von Tochter Nr. 1 liegt und nicht auf dem Konto der momentanen offiziellen Eigentümerin (= der Mutter)

Besten Dank für Ihre Rückantwort.
01.12.2009 | 13:12

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage. Wenn der Vermieter stirbt, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Und zwar so, wie es ist. Der oder die Erben übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Ein neuer Mietvertrag braucht nicht abgeschlossen zu werden. Es besteht (auf beiden Seiten) auch kein Rechtsanspruch darauf.

Die Erben erben alle Rechte und Pflichten (§1922 BGB). Erben mehrere Personen, treten sie gemeinschaftlich in den Mietvertrag ein (§ 2032 Abs.1 BGB). Im ersten Moment bleibt die Erbschaft nach dem Erbfall also zusammen. erst später findet eine Auseinandersetzung statt. Aufgrund dessen sind die Erben auch gemeinschaftlich Gläubiger der Mietzahlungen. Das heißt, Sie als Mieter können die Mietforderungen nur erfüllen, wenn Sie an alle Erben gemeinsam zahlen oder alle gemeinsam bestimmt haben, wer als Empfangbevollmächtigter der Gemeinschaft die Miete empfangen darf.

Infolge dessen besteht bei solchen Konstellationen häufig die Gefahr, dass die Mietforderungen an den/die Berechtigten bestehen bleiben, weil an einen unberechtigten Empfänger gezahlt wurde; nämlich dann, wenn ein Erbe (oder ein Dritter) unberechtigterweise behauptet, die Miete sei an ihn zu zahlen.

Da dies für den Mieter üblicherweise eine ungünstige und undurchschaubare Situation ist, kann der Mieter die Miete zurückhalten, bis Klarheit darüber besteht, wer berechtigt ist. Der BGH formuliert dies in seinem Urteil vom 7. 9. 2005 - VIII ZR 24/05 so: „Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat.“

Der Mieter muss in der Regel auch keine Nachforschungen betreiben, um heraus zu finden, wer Erbe oder Berechtigter ist.
Noch einmal der BGH: „Kommt es - wie hier infolge Erbfalls - zu einem Wechsel auf Seiten des Gläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diese Zahlungen leisten zu können, sondern er darf abwarten, bis der oder die Erben unter Bezeichnung ihrer Rechtsstellung an ihn herantreten. Solange das nicht geschieht und der Schuldner auch nicht auf andere Weise Sicherheit darüber gewinnt, wer Rechtsnachfolger seines Gläubigers geworden ist, unterbleibt die Leistung infolge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat“.

Sämtliche einbehaltenen Mieten müssen bei Gewissheit des Berechtigten nachgezahlt werden.

Wenn Tochter Nr.2 schreibt, die Erbengemeinschaft habe beschlossen, das Geld solle sie empfangen, können Sie einen Nachweis (etwa durch ein Schriftstück, das alle Erben unterschrieben haben) dafür verlangen, da Sie ansonsten nicht sicher sein können, die Miete an die richtige Stelle zu zahlen.

Wenn Sie wollen, können Sie die Miete auch zunächst z.B. bei der Hinterlegungsstelle oder auf eine andere Weise hinterlegen, um Ihren guten Willen zu bekunden.

Sofern Sie den Erben Ihre Situation verdeutlichen und klarstellen, dass die Zahlung ohne einen solchen Nachweis für Sie eine Gefahr darstellt, sollte dies auf Verständnis stoßen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.

Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.

Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.



Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

Telefon: 0231. 580 94 95
Fax: 0231. 580 94 96
Email: info@ra-belgardt.de

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