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Mietzahlung während 3 Mon. Kdg.Frist


26.03.2007 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Hallo,

unser Mieter (seit 07.2005) hat seine Miete in zwei Teilbeträgen und immer wieder unpünktlich bezahlt. Bis hin zu über zwei Monate zu spät.Die vereinbarte Kaution ist bis heute nicht geleistet. Nach zweimaliger schriftl. Anmahnung wurde beim dritten Mal am 07.12.2006 eine Kündiugng zum 31.03.2007 ausgesprochen. (mit genauer Aufstellung der verspäteten Mieten und der fehlenden Kaution) Die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein.
Am 12.12. in einem Gespräch wurde die Kündigung in gegeseitigem Einverständnis zurück genommen. Ein Dauerauftrag wurde zu zwei festen Terminen zugesagt( Anfang und Mitte des Monats). Bis einschl. Februar waren die auch pünktlich. Die Rücknahme war mündlich.
Ende Februar hat der Mieter plötzlich mündlich doch gekündigt. Er habe eine neue günstigere Wohnung. Er wollte zum 01.04.2007 ausziehen. (also innerhalb von knapp 5 Wochen)
Wir haben die Wohnung zwar sofort in die Zeitung gesetzt aber zum 01.06. erst einen neuen Mieter gefunden.
Die Zahlung hat der jetzige Mieter aber sofort eingestellt.
Es fehlt also die halbe Märzmiete. Noch bewohnt er die Wohnung.
Für April und Mai will er auch nicht mehr zahlen beruft sich da auf die ursprüngliche Kündigung obwohl er den neuen Mietern(unter anderem) erzählt hat, er habe KÜndigungsfrist bis Ende Mai.

1.) Auf welche Monatsmieten haben wir im Zweifel bei einem Streit noch Ansprüche?( März, April, Mai )/wg. der alten zurück genommenen Kündigung

2.) Wenn wir noch Ansprüche haben auf die April und Mai Zahlungen, dürfen wir dann Anfang April die Schlüssel annehmen und eine Abnahme machen oder warten wir bis Ende Mai?

Vielen Dank für Ihre Hilfe


Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich ist es so, dass Sie hier im Recht sind und Anspruch auf Mietzahlung haben, bis zum Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist.

Zumal der Mieter hätte schriftlich kündigen müssen, um das Mietverhältnis wirksam zu beenden. Ob Sie darauf beharren wollen, ist jedoch Ihre Sache, da Sie ja auch bereits einen neuen Mieter gefunden haben. In diesem Fall bleibt dann zu hoffen, dass es sich Ihr Mieter nicht anders überlegt und in Kürze behauptet, er hätte gar nicht gekündigt.

In dem Gespräch am 12.12. haben Sie die Kündigung wieder aufgehoben, was grundsätzlich auch mündlich möglich ist. Da diese Aufhebung vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgte, besteht das Mietverhältnis unverändert fort.
Eine Beendigung kann daher nur durch eine erneute Kündigung erfolgen. Problematisch ist allerdings, sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, dass Sie diese Aufhebung beweisen müssten. Da keine schriftliche Fixierung der Vereinbarung erfolgte, müssten Sie Zeugen benennen können, die bei diesem Gespräch anwesend waren. Als positiv in diesem Falle zu bewerten ist, dass Ihr Mieter auch ggü. den neuen Mietern seine eigentliche Kündigungsfrist bis Ende Mai zugegeben hat. Die neuen Mieter könnten in einem Verfahren als Zeugen benannt werden. Das hätte insofern zumindest eine Indizwirkung, dass die mündliche Aufhebung vereinbart wurde.

Die Zahlung der restlichen Märzmiete können Sie auf jeden Fall durchsetzen, da das Mietverhältnis selbst unter Berücksichtigung der ersten Kündigung bis Ende März besteht. Ob Sie die April- und Maimiete durchsetzen können, hängt, wie bereits erwähnt, von der Beweisbarkeit der Aufhebung ab.
Anspruch darauf haben Sie.

Solange Ihr Mieter seinen Standpunkt nicht ändert, kann ich Ihnen nur raten, die Abnahme möglich bis Ende Mai hinauszuzögern. Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Mieter Anspruch auf Nutzung, d.h. Sie sind ihm ggü. zur Gebrauchsgewährung verpflichtet. Wenn der Mieter bereits ab Ende März keine Schlüssel mehr hat, könnte dies seinen Standpunkt vor Gericht wieder stärken, sollten Sie die Aufhebungsvereinbarung nicht nachweisen können.

Zu Sicherung Ihrer Forderungen ggü. dem Mieter wäre noch an die Ausübung des sog. Vermieterpfandrechts zu denken insbesondere da Sie keine Kaution haben, mit der Sie sonst hätten aufrechnen können.
Bei nachweislich bestehenden Forderungen können Sie pfändbares Eigentum des Mieters in Besitz nehmen, entweder indem Sie verhindern, dass der Mieter Sachen aus der Wohnung entfernt, oder Sie die Sachen selbst ggf. entfernen und einlagern. Ob die evtl. damit verbundenen Kosten und Streitigkeit im Verhältnis zu der Forderung stehen, vermag ich mangels Angaben nicht zu beurteilen. Da die Ausübung des Vermieterpfandrechts ein ziemlich heißes Eisen ist – es muss beachtet werden, welche Sachen pfändbar sind und ob diese tatsächlich im Eigentum des Mieters stehen - rate ich Ihnen einen Kollegen vor Ort zu konsultieren, der Sie weiter beraten kann, sofern Sie ein Vermieterpfandrecht in Betracht ziehen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung vermittelt zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

Für eine weitergehende Wahrnehmung Ihrer Interessen, können Sie mich gerne unter

info@123kanzlei.net

kontaktieren.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort die von Ihnen geschilderten, wesentlichen Aspekte des Falles umfasst, jedoch weitere Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden.

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