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Mietzahlung - Kaution u.a.


13.03.2005 20:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Meine Tochter will eine günstige Miets-Wohnung (WG, 2 Pers.) beziehen. Sie hat schon unterschrieben.
Im Vertrag steht: 3 Monatsmieten im voraus Kaution ist zu zahlen. Einzug : 01.04.2005;

Und: Die Wohnung wird "unrenoviert" übernommen; im Schlüssel für die Mietshöhenberechnung ist aber 2000 Euro umgelegt für erfolgte Renovierung seitens des Vermieters. Die WG-Bewohner renovieren aber die Wohnung gerade selbst, um sie überhaupt beziehen zu können. Der Vermieter hat lediglich den Strom neu verlegt (Altbau) und einen Wanddurchbruch veranlaßt für eine Türe. Den Rest (Wände, Böden, Türen) müssen die WG-Bewohner selber machen.

Ist das rechtens ( die 3 MM Kaution im voraus, die Berechnungsweise "unrenoviert" ? Gibt es Urteile dazu ?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

Grundsätzlich darf die Wohnung Ihnen, bzw. Ihrer Tochter, unrenoviert übergebene werden.

Achten Sie jedoch auf die mögliche Unwirksamkeit der Vereinbarung von Schönheitsreparaturen:

„Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in AGB ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB dann unwirksam, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben wird – was nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates feststeht – und der Mieter zugleich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist (BGH, NJW 1993, 532).
Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht
renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den
Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans nur dann wirksam, wenn der Mieter nicht zur
Anfangsrenovierung verpflichtet ist und die Renovierungsfristen mit dem Anfang des
Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253).“

So das Kammergericht, 8 U 17/04.

Die Forderung, eine Kaution von 3 Netto-Monatsmieten zu fordern, steht im Einklang mit dem Gesetz: § 551 I BGB:

„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“

Hinsichtlich der Miethöhe kann diese vom Vermieter in beliebiger Höhe (Ausnahme: Wucher, Sittenwidrigkeit) gefordert werden. Daher sehe ich – auch im Hinblick auf die tatsächlichen Renovierungen – keinen Rechtsverstoß.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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