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Mietzahlung - Art und Weise


| 13.03.2005 19:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe in meiner Wohnung, in der ich z.Zt. nicht oft bin, ein Zimmer an einen Untermieter vermietet.
Dieser hat ständig immer wieder sehr unpünktlich die Miete gezahlt, über lange Zeiträume.
Ich habe ihn mehrmals schriftlich darauf aufmerksam gemacht, unter Auflistung der Daten und beim letzten Schreiben auch auf die Möglichkeit der fristlosen Kündigung, sowie auf meine eigenen Zahlungsverpflichtungen hingewiesen und um pünktliche Zahlung gebeten.
Daraufhin schickt er nun jeden Monat einen Scheck.
Der ist zwar am dritten Werktag per Post hier, zumindest jeden zweiten Monat, aber
1.ich habe einen weiten Weg zur Bank und
2.es dauert mindestens fünf Tage, bis ich über das Geld verfügen kann.
3.im Mietvertrag lautet die Formulierung:
Die Monatsmiete ist monatlich im voraus am ersten Tag jeden Monats zu zahlen, zugunsten des Kontos....

Ich habe ihm geschrieben, daß ich damit nicht einverstanden bin und einen weiten Weg zur Bank habe und vorgeschlagen, einen Dauerauftrag so einzurichten, daß pünktlich gezahlt werden kann, denn er hat sich auf die Unzuverlässigkeit der Bank berufen (seine Bank ist aber bekannt dafür, daß Überweisungen schnellstens erledigt werden).
Darauf hat er nicht geantwortet und zahlt weiterhin mit Scheck.
Nach meiner Rechtsauffassung kann er doch damit nicht im Recht sein?
Denn das Geld ist auf diese Weise erst weit nach dem dritten Werktag auf dem Konto und kann in der Zwischenzeit auch immer zurückgerufen werden, so daß man m.E. nicht davon reden kann, daß es am dritten Werktag mir gehört.
Wie sieht genau die Rechtslage aus?
gruß pal.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Sie müssen sich nicht auf die Scheckzahlungsvariante einlassen. Diese entspricht nicht der Klausel in Ihrem Mietvertrag. Nach dieser Klausel hat Ihr Untermieter die Miete "zugunsten des Kontos..." zu zahlen, und zwar am ersten Tag jedes Monats. Wenn er einen Scheck schickt, zahlt er erstens nicht zugunsten Ihres Kontos und zweitens nicht fristgerecht. Genauso hat auch das OLG München die Rechtslage in einem ähnlichen Fall beurteilt (Urteil vom 24.01.1996, Az.: 7 U 4907/95).

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2005 | 22:03

Sehr geehrte Frau RA Laurentius,
vielen Dank für die Beantwortung der Frage.
Wenn er durch die Scheckzahlung nun wiederum nicht fristgerecht gezahlt hat, könnte ich ihn doch ab sofort fristlos kündigen oder muß ich noch einmal mahnen (ich hatte ja bereits gemahnt s.o.)?
Ist es dann besser, die fristlose Kündigung zusammen mit einer fristgerechten auszusprechen ?
Wenn er bei einer fristgerechten Kündigung noch drei Monate Zeit bekommt, wie verhindert man dann, daß er die letzten drei Monatsmieten eigenmächtig mit der Kaution verrechnet (das darf er zwar nicht, aber das Geld wieder einzuklagen, ist einfach unverhältnismäßig teuer).
Gibt es keine Möglichkeit, das im vorhinein zu verhindern?
Ich habe ihm nur ein möbliertes Zimmer vermietet und selber noch ein Zimmer in der Wohnung.
Kann es sein, daß er (oder sein Anwalt) der Ansicht ist, ich müsse, um ihn kündigen zu können, Eigenbedarf anmelden, weil die Wohnung quasi in der letzten Zeit nicht mein "Lebens-mittelpunkt" war ?
Hat dies u.a. etwas damit zu tun, wie groß der vermietete Wohnungsanteil ist ?
Auch wenn die beiden letzten Punkte bei einer fristlosen Kündigung keine Rolle spielen sollten, kann er doch letztlich auch selbst der eindeutigen fristlosen Kündigung immer entgehen, einfach indem er dann widerspricht und einfach wieder pünktlich zahlt, oder nach so vielen Mahnungen und unpünktlichen Zahlungen dann doch nicht mehr?
Wenn dem so ist, wird es sicher strittig werden, ob die Scheckzahlung eine pünktliche ist oder nicht.
Gruß pal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.03.2005 | 10:49

Sehr geehrter Fragesteller,

die Fragen, die Sie nun stellen, sind fast ausnahmslos keine "Rückfragen", sondern neue Fragen, die ich daher an dieser Stelle nicht beantworten kann. Bitte richten Sie insofern eine neue Anfrage an "frag-einen-anwalt.de". An dieser Stelle nur Folgendes: Eine fristlose Kündigung ist aus wichtigem Grund zulässig (§ 543 BGB). Nach Auffassung des BGH rechtfertigen fortdauernd unpünktliche Zahlungen eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 (Urt. v. 23. September 1987, Az: VIII ZR 265/86), wenn dem Vermieter aufgrund der ständig verzögerten Mietzahlungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Mieter auch nach zwei Abmahnungen und weiterhin unpünktlich zahlt. Unerheblich ist dabei, ob die Zahlungstermine jeweils nur um Tage oder Wochen überschritten werden und der Mieter jeweils vor dem nächsten Zahlungstermin das Mietkonto ausgeglichen hat. Sie sollten Ihren Mieter also noch einmal abmahnen und mit der fristlosen Kündigung im Fall der Nichtbefolgung drohen. Verhält der Mieter sich danach immer noch in dieser Weise vertragswidrig, dann dürfen Sie ihm fristlos kündigen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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Gruß pal"