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Mietwohnungsvermittlung Mietvertrag Schimmel Provision Rücktritt vom Mietvertrag?

| 02.02.2014 13:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Mein Sohn (Student, 22) hat sich eine kleine 1-Zimmerwohnung gemietet. Die Wohnung wurde von einer Maklerin vermittelt.

Der Mietvertrag ist von meinem Sohn, mir und meiner Frau unterschrieben worden, damit der Vermieter sicher sein kann, dass die Miete auch bezahlt wird.

Mein Sohn hat die Wohnung einmal möbeliert besichtigt. Er entschied sich für die Wohnung, brachte den Mietvertrag mit nach Hause. Dort haben wir den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben. Mietbeginn ist der 01.02.14. Es fand am 30.01.14 eine Übergabe durch den Hausmeister statt. Ich und meine Frau als Mitmieter waren nicht bei der Übergabe dabei. Bei der Übergabe wurde ein Übergabeprotokoll angefertigt, das mein Sohn als einziger anwesender Mieter unterschrieben hat.

Entgegen des Mietvertrages war die Wohnung nicht renoviert. Was im Protokoll vermerkt wurde. Die zahlreichen Schäden wurden nicht in dem Protokoll erfasst.

Am 01.02.14 sind meine Frau und ich zum Streichen der frisch gemieteten Wohnung zu meinem Sohn, der zur Zeit noch in seinem Studentenwohnheim wohnt, also noch nicht in die "neue" Wohnung eingezogen ist, gefahren. In der Wohnung habe ich neben zahlreichen kleinen Schäden auch schwarzen (!Gesundheitsgefahr!) Schimmel unter losen Kunststofffußleisten und übermäßige Feuchtikeit an den versteckten Schimmelstellen (unter den Fußleisten) entdeckt. Zusätzlich ist es unter dem PVC-Bodenbelag, der einfach auf den Estrich geklebt wurde, sich aber abgelöst hat, nicht nur feucht, sondern naß, was man an einer Stelle, an der ein Stück Bodenbelag fehlt, ertasten kann.

Das Problem braucht eine rechtsichere Lösung:
Kann ich von dem Mietvertrag zurücktreten? Auf welche Gesetze kann ich mich dabei berufen?
Unter welchen Umständen muss ich die Maklerprovision bezahlen?

Mit freundlichem Gruß
M

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Eine Rücktrittsrecht beim Mietvertrag gibt es gesetzlich nicht. Nur dann, wenn eines vertraglich vereinbart sein sollte, könnte man zurücktreten.

Es bleibt daher lediglich die Möglichkeit einer Kündigung mit der gesetzlichen 3-Monatsfrist zum Monatsende oder, sollte sich der Verdacht der Gesundheitsgefährdung bestätigen auch fristlos.

Hinsichtlich der Übergabe ist es für Sie sehr ungünstig, dass vorhandene Mängel nicht protokolliert wurden. Dem Übergabeprotokoll kommt nach überwiegender Rechtsprechung eine positive (was protokolliert ist, ist auch vorhanden) wie negative Beweiskraft (was nicht an Mängeln erfasst ist, ist auch nicht vorhanden) zu, u.a. BGH NJW 1098, 446. Nicht protokollierte Mängel müssten Ihrerseits daher nachgewiesen werden, was erfahrungsgemäß schwer ist, denn keiner der Beteiligten wäre hier Beweismittel, da Sie selbst Mietpartei sind. Handelt es sich um Schäden, die aufgrund Ihrer Beschaffenheit jedoch bereits vorhanden gewesen sein müssen, wäre dies ggf. mit einem Sachverständigengutachten möglich. Zu den Schäden bedürfte es jedoch näherer Informationen.

Hinsichtlich des nun entdeckten Schimmels empfehle ich hier dringend den Vermieter unter Fristsetzung (10 bis max. 14 Tage) zur Mängelbeseitigung aufzufordern und die Miete zu mindern und ergänzend eine Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Für die nähere Bestimmung der Höhe bedürfte es jedoch einer detaillierteren Prüfung am besten durch einen Kollegen vor Ort oder mit Vorlage von Fotos. Handelt es sich in der Tat um gesundheitsschädlichen Schimmel (es bietet sich hier schon aus Beweisgründen eine Untersuchung durch das Gesundheitsamt an), dann liegt hierin auch ein wichtiger Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung. Im übrigen kann die Miete dann zu 100% gemindert werden, da die Wohnung völlig unbrauchbar ist.

Das Recht zur Mietminderung ergibt sich aus § 536 BGB, das zur außerordentlichen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung wegen Schimmels aus § 569 Abs. 1 BGB.

Die Maklerprovision hingegen ist hiervon unabhängig. Der Makler wird nur für die Vermittlung der Wohnung bezahlt und das hat er offensichtlich getan. Für Mängel der Wohnung steht der Makler nicht ein, es sei denn er hat diese gekannt oder mit dem Vermieter kollusiv zusammengewirkt (was auf gut deutsch heißt, dass Vermieter und Makler sich zu Ihrem Nachteil abgesprochen und danach gehandelt hätten). Dann wäre ggf. ein Schadenersatzanspruch gegeben. Dies halte ich hier aber für wenig wahrscheinlich. Daher ist die Maklerprovision dennoch zu zahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.02.2014 | 14:18

Ist das Übergabeprotokoll rechtskräftig, wenn nur mein Sohn als einer von drei Mietern alleine unterschrieben hat?

Stellt nicht bereits das Nicht-renoviert-Sein einen Vertragsbruch dar, wenn es explizit im Mietvertrag steht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.02.2014 | 14:35

Nach Ihrer Schilderung dürfte es unschädlich sein, dass nur eine Mietpartei das Protokoll unterschreiben hat. Sie standen ja nur deswegen mit auf dem Mietvertrag, damit die Bonität für den Vermieter besser darstellbar ist. Insofern gehe ich davon aus, dass Sie die alleinige Abnahme der Wohnung durch Ihren Sohn zumindest geduldet haben und damit jedenfalls eine Duldungsvollmacht bestanden hat, dass Ihr Sohn auch mit Wirkung für und gegen Sie rechtswirksam eine Erklärung abgeben durfte.

Dass die Wohnung nicht renoviert war, stellt so gesehen in der Tat einen "Vertragsbruch" dar. Dies führt hier aber allenfalls zu einem Schadenersatzanspruch auf Ersatz der von Ihnen aufgewendeten Kosten, nicht aber dazu, dass der gesamte Vertrag rückabgewickelt werden kann. Die Kosten der Renovierung sollten daher vom Vermieter gleichfalls gefordert werden.

Bewertung des Fragestellers 02.02.2014 | 15:01

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"Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre Auskünfte. Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag."
Stellungnahme vom Anwalt:
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