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Mietwohnung vorzeitiger Auszug Mieter

11.04.2008 19:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo guten Tag,
Ich habe eine Wohnung vermietet am 15.November 1998 .Dies ist ein normaler Mietvertrag vom Haus und Grundeigentümer mit den Worten: Das Mietverhältnis beginnt am 15.Nov.98
3. Nur für Verträge von bestmmter Dauer mit Verlängerungsklausel –siehe jedoch § 5 -
Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum
14.Nov. 2003. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird.

Die Mieter „ein zusammen lebendes Paar“ haben mir Mitte Dezember 07 mündlich mitgeteilt
daß Sie bis zum 31.März 08 aus persönlichen Gründen ausziehen müßten
und sind dann ohne schriftliche Kündigung am 31.März 08 ausgezogen.

Die Miete und Umlagen wurden auch bis zum 31.März 2008 gezahlt.

Im Mietvertrag wurde vereinbart, daß bei Auszug die Tapeten zu entfernen sind und dies
wurde auch von den Mietern getan.

Mein Problem : Ich sitze jetzt momentan auf einer leer stehenden Wohnung, die ja eigentlich
noch vermietet ist, da ja der Mietvertrag noch läuft. Die Miete und Umlagen für April 08
sind noch nicht eingegangen.

Der Mieter möchte mir jetzt unbedingt den Wohnungsschlüssel zurückgeben und die
Wohnung von mir abnehmen lassen.

Nun habe ich gehört, wenn ich mir den Wohnungsschlüssel zurückgeben lasse und
die Wohnung abnehme, habe ich die vorzeitige Kündigung akzeptiert und die
Verjährungsfrist bezogen auf Miete und Umlagen und eventuell anderen Forderungen
beginnt zu laufen. Im Klartext : Ich würde der Kündigung zustimmen daß ab sofort keine Miete und Umlagen mehr an mich gezahlt werden müßten.

Ich hatte mit den Mietern eigentlich immer ein gutes Verhältnis gehabt und möchte mit Ihnen auch nicht in großen Ärger auseinandergehen.

Ich habe beschlossen die Wohnung neu zu renovieren und dann anschließend wieder
zu vermieten, da ich den jetzigen Mietern damit einen Gefallen tue und die Neuvermietung
damit beschleunige, möchte ich nicht auch noch zu den Renovierungskosten die mir ja jetzt entstehen auch noch zusätzlich auf die mir zustehenden Mieten und Umlagen bis zur Neuvermietung verzichten.

Ich hatte schon versucht über einen Makler einen Nachmieter zu finden, wobei noch keine geeigneten dabei waren.(Die Mieter hatten zu diesem Zeitpunkt noch in der Wohnung gewohnt)

Für die Renovierung bräuchte ich halt nun den Wohnungsschlüssel.

Die Mietkaution als Bankbürgschaft ist noch in meinen Händen.

Meine Frage an Sie: Wie sieht die Rechtslage für mich aus und wie soll ich mich
verhalten.

Vielen Dank für eine Rückantwort.




Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung Ihrer Angaben. Dieses Forum dient der ersten Beratung und kann in der Regel keine anwaltliche Beratung vor Ort ersetzen.

Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1998. Danach gilt nach den Vorschriften des EGBGB teilweise das Mietrecht in der Fassung bis zum 1.9.2001 für dieses Mietverhältnis. Demnach verlängert sich das Mietverhältnis, wenn es nicht mit den gesetzlichen Fristen gekündigt wird. Die Kündigung bedarf nach § 568 BGB der Schriftform. Ihr Mietverhältnis läuft also noch weiter und müßte erst von den Mietern gekündigt werden. Ohne Kenntnis der Kündigungsfrist aus dem Vertrag kann ich zur Frist nichts sagen, diese wäre aber nach dem Gesetz mindestend drei Monate.

Die Annahme der Schlüssel stellt nicht in jedem Fall eine Abnahme und eine Anerkennung der Kündigung dar, sondern nur wenn der Vermieter dazu nichts erklärt und die Schlüssel einfach annimmt. Sie sollten sich mit den Mietern auf eine Aufhebung des Mietvertrages zu einem bestimmten Zeitpunkt einigen, dies ist jederzeit möglich, sollte aber schriftlich geschehen. Gegenüber den Mietern können Sie argumentieren, dass bis heute keine wirksame Kündigung vorliegt. Sie können auch schriftlich der mündlichen Kündigung widersprechen und dies ins Abnahmeprotokoll schreiben und trotzdem die Schlüssel und die Wohnung zurücknehmen. Damit stellen Sie klar, dass Sie die Kündigung nicht akzeptieren. Ich rate aber zu einer gütlichen Einigung durch Aufhebungsvertrag, etwa zum 1.5. oder 1.6. Die Kündigung selbst wäre streng genommen erst zum Novemeber möglich.

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2008 | 17:20

Hallo guten Tag,
letzte Fragen zu dem vorher beschriebenen Thema.
1.Die Kündigungsfristen sind laut Mietvertrag wie folgt beschrieben:

Für den Fall der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist
laut Mietvertrag Haus und Grundeigentümer:

3 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind.
6 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind
9 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind
12 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind

Hab ich es richtig verstanden, wenn ich schriftlich der mündlichen Kündigung im Wohnungsabnahmeprotokoll widerspreche, daß ich die Wohnungsschlüssel annehmen kann das Mietverhältnis aber trotzdem noch
weiterläuft bis es ordentlich zu den oben genannten Fristen schriftlich gekündigt wird bzw. bis zu dem Termin wo wir im gegenseitigen Einverständnis den Mietvertrag aufheben.?

Ist dies richtig verstanden : Mein Anspruch auf Miete und Umlagen ginge dann bis zum Ende des Termins der ordentlichen schriftlichen Kündigung, oder den Termin einer gegenseitig vereinbarten Aufhebung .

Wie lange nach Ende des Mietverhältnisses darf ich die Kaution einbehalten und darf ich Sie mit
unbezahlten Mieten und Umlagen verrechnen ?

Ich möchte nochmals sagen sagen : „Ich möchte mit den Mietern im Guten auseinandergehen,
möchte aber trotzdem wissen, wie mein „gutes Recht in diesem Fall“ aussehen würde.

Vielen Dank für eine nochmalige Antwort.











Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2008 | 17:21

Hallo guten Tag,
letzte Fragen zu dem vorher beschriebenen Thema.
1.Die Kündigungsfristen sind laut Mietvertrag wie folgt beschrieben:

Für den Fall der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist
laut Mietvertrag Haus und Grundeigentümer:

3 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind.
6 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind
9 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind
12 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind

Hab ich es richtig verstanden, wenn ich schriftlich der mündlichen Kündigung im Wohnungsabnahmeprotokoll widerspreche, daß ich die Wohnungsschlüssel annehmen kann das Mietverhältnis aber trotzdem noch
weiterläuft bis es ordentlich zu den oben genannten Fristen schriftlich gekündigt wird bzw. bis zu dem Termin wo wir im gegenseitigen Einverständnis den Mietvertrag aufheben.?

Ist dies richtig verstanden : Mein Anspruch auf Miete und Umlagen ginge dann bis zum Ende des Termins der ordentlichen schriftlichen Kündigung, oder den Termin einer gegenseitig vereinbarten Aufhebung .

Wie lange nach Ende des Mietverhältnisses darf ich die Kaution einbehalten und darf ich Sie mit
unbezahlten Mieten und Umlagen verrechnen ?

Ich möchte nochmals sagen sagen : „Ich möchte mit den Mietern im Guten auseinandergehen,
möchte aber trotzdem wissen, wie mein „gutes Recht in diesem Fall“ aussehen würde.

Vielen Dank für eine nochmalige Antwort.











Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2008 | 17:21

Hallo guten Tag,
letzte Fragen zu dem vorher beschriebenen Thema.
1.Die Kündigungsfristen sind laut Mietvertrag wie folgt beschrieben:

Für den Fall der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist
laut Mietvertrag Haus und Grundeigentümer:

3 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind.
6 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind
9 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind
12 Kalendermonate wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind

Hab ich es richtig verstanden, wenn ich schriftlich der mündlichen Kündigung im Wohnungsabnahmeprotokoll widerspreche, daß ich die Wohnungsschlüssel annehmen kann das Mietverhältnis aber trotzdem noch
weiterläuft bis es ordentlich zu den oben genannten Fristen schriftlich gekündigt wird bzw. bis zu dem Termin wo wir im gegenseitigen Einverständnis den Mietvertrag aufheben.?

Ist dies richtig verstanden : Mein Anspruch auf Miete und Umlagen ginge dann bis zum Ende des Termins der ordentlichen schriftlichen Kündigung, oder den Termin einer gegenseitig vereinbarten Aufhebung .

Wie lange nach Ende des Mietverhältnisses darf ich die Kaution einbehalten und darf ich Sie mit
unbezahlten Mieten und Umlagen verrechnen ?

Ich möchte nochmals sagen sagen : „Ich möchte mit den Mietern im Guten auseinandergehen,
möchte aber trotzdem wissen, wie mein „gutes Recht in diesem Fall“ aussehen würde.

Vielen Dank für eine nochmalige Antwort.











Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2008 | 13:47

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben meine Antwort richitg verstanden, dass Mietverhältnis läuft bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nach einer schriftlichen ordentlichen Kündigung, oder bis ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird. Solange besteht der Anspruch auf Mietzins.

Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keinen gesetzlichen Rückzahlungszeitraum. Sie können mit Rückständen verrechnen. In aller Regel sollten Sie innerhalb von 1-3- Monaten die Kaution zurückzahlen. Sie können für noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen aber einen angemessenen Teil zurückhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 11.04.2008 | 21:37

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie hatten noch die Frage der Verjährung angesprochen. Die Abnahme der Wohnung setzt die sechsmonatige Verjährung der Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz wg. Verschlechterung der Wohnung nach § 548 BGB in Kraft. Ihre Ansprüche auf Miete und Nebenkosten verjähren in drei Jahren, wobei die Verjährung am Ende des Kalenderjahres beginnt.
Falls noch Fragen offen sind, können Sie gerne die Nachfragefunktion wählen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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