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Mietwohnung Wasserschaden Schlafzimmer

10.05.2015 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:33
Hallo zusammen,
wir haben in unserer Mietwohnung (80qm/Schlafzimmer/begehbarer Kleiderschrank/Büro/Küche/Bad/Wohnzimmer) einen Wasserschaden im Kleiderzimmer. Dieses Zimmer ist mit direktem Durchgang zum Schlafzimmer (Laminatboden). Im besagten Ankleidezimmer (Fliesenboden) gab es einen Wasserschaden durch ein von oben kommendes undichtes Gebrauchtwasserrohr. Das Rohr wurde undicht, das Wasser sammelte sich in der Wand und wurde vom Boden/Estrich aufgesaugt.
Wir stellten den Schaden vor Ca. 1,5 Wochen fest, da sich die Fugen zwischen den Fliesen dunkel verfärbten.
Die Wand wurde geöffnet, das Rohr erneuert und jetzt ist alles wieder dicht.
Nun war nach 1,5 Wochen eine Spezialfirma für Bautrocknung bei uns um die Feuchtigkeit zu messen und einen Plan zu machen wie alles trocken gelegt werden kann.
Ergebnis:
Die Gipskartonverkleidung der Wände sind in beiden Zimmern im unteren Drittel nass und verschimmelt. Beide Böden sind nass. Im Scjlafzimmer muss der Laminatboden raus. Im Ankleidezimmer wird der Boden aufgebohrt und unterlüftet. In beiden Räumen muss rundherum die Gipskartonverkleidung einen halben Meter hoch abgemacht werden.
Das Belüften alleine wird ungefähr 2 Wochen dauern. Vorarbeiten und nacharbeiten auch nochmal je 1-2 Wochen. Im gesamten kann man mit Ca 6 Wochen rechnen in denen das Schlafzimmer und Abkleidezimmer nicht benutzbar sind. Im Wohnzimmer können wir nicht schlafen da dort eine Wand komplett aus Glasbausteinen ist und ohne Verdunklung. Zudem kommt das Problem dass wir ein Wasserbett im Schlafzimmer haben. Da der Boden raus muss, muss das Wasserbett abgebaut werden.
Jetzt meine Frage:
Welche Ansprüche haben wir?
Können wir verlangen dass der Abbau und Aufbau vom Wasserbett von einer Firma abgewickelt wird oder müssen wir das selbst alles machen.?
Welchen Anspruch haben wir in dieser Zeit, da wir ja eigentlich nicht drin schlafen können.? Das Büro ist auch voll, da da jetzt die ganzen Kleider stehen.
Wir hätten die Möglichkeit für 2-3 Wochen bei Freunden unterzukommen.

10.05.2015 | 14:22

Antwort

von


(21)
Köpitzer Straße 4
10315 Berlin
Tel: 030/5110683
Web: http://www.kanzlei-weber-berlin.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nutzung von frag-einen-anwalt.de.

Sehr gern beantworte ich Ihre Anfrage basierend auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

Können wir verlangen dass der Abbau und Aufbau vom Wasserbett von einer Firma abgewickelt wird oder müssen wir das selbst alles machen.?

Diese Aufwendungen können Sie bei Ihrem Vermieter geltend machen. Dabei handelt es sich um Aufwendungen, die erforderlich gewesen waren, um die Durchführung der Mängelbeseitigung durch den Vermieter überhaupt erst zu ermöglichen. Sie als Mieter sind zur Duldung dieser Mängelbeseitigungs- und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet. Eine Verpflichtung für Baufreiheit zu sorgen, besteht jedoch nicht. Aus diesem Grund sind Sie berechtigt, eine angemessene Entschädigung für die Durchführung der nicht von ihnen geschuldeten Arbeiten zu verlangen.

Ebenso können Sie von Ihrem Vermieter auch den Ersatz für die ausgefallene Arbeitszeit (Abzug vom Stundenkonto des Mieters) vom Vermieter als Aufwendungsersatz im Sinne des § 554 Abs. 4 BGB verlangen.

Kosten für Schäden, die an Ihrem Eigentum selbst entstanden sind, können Sie nur unter folgenden Bedingungen geltend machen. Derartige Leistungen bzw. Kosten könnten Sie von Ihrem Vermieter lediglich im Rahmen von Schadensersatz geltend machen. Ein Anspruch auf Schadensersatz wäre nur nach Maßgabe des § 536 a BGB gegeben. Dazu ist notwendig, dass den Vermieter ein Verschulden trifft, er also zumindest mit verantwortlich für den Mangel gemacht werden kann oder er sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet. Beides kann ich Ihren Schilderungen leider nicht entnehmen. Ebenso bestehen hier auch keine Anhaltspunkte für eine verschuldensunabhängige Haftung, welche dann gegeben wäre, wenn der Mangel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen hätte.

2. Welche Ansprüche haben wir ? Welchen Anspruch haben wir in dieser Zeit, da wir ja eigentlich nicht drin schlafen können.? Das Büro ist auch voll, da da jetzt die ganzen Kleider stehen.

Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Liegt infolge des Auftretens eines Mangels oder des Wegfalls einer vertraglich zugesicherten Eigenschaft ein kompletter oder teilweiser Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs vor, ist der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht.

Die Mietminderung tritt nach § 536 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss dem Vermieter gemäß § 536c BGB den Mietmangel anzeigen. In der vorliegenden Konstellation ist davon auszugehen, dass dem Vermieter der Mangel bekannt ist. Für die Minderungspielt es keine Rolle, ob der Vermieter den vorliegenden Mangel zu vertreten hat oder irgendeinen Einfluss auf die Mangelquelle hat.
Für die Zeit, in der der Mangel in Form des Wasserschadens und der daraus resultierenden Baumaßnahmen vorhanden ist, kann der Mieter eine Mietminderung durchführen. Die vorzunehmende Höhe der Mietminderung hängt immer vom konkreten Einzelfall ab, also davon, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Räume ganz oder teilweise nicht mehr vorhanden ist. Ebenso ist für die Höhe der Minderung die Gesamtfläche der Wohnung im Verhältnis zur nicht bzw. nur eingeschränkt nutzbaren Wohnfläche maßgeblich. Bei einer Mietminderung gemäß § 536 BGB ist grundsätzlich von der Bruttomiete einschließlich Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung auf die Nebenkosten auszugehen (BGH vom 20. Juli 2005; Az: VIII ZR 347/04).

Nachfolgend habe ich einige Urteile inkl. Minderungsquoten für Sie heraus gesucht:

Wasserschaden und durchfeuchtete Wand - Wasserschaden, an Decke im Wohn- und Schlafzimme, Landgericht Berlin, Urteil vom 30.05.1989, Az. 64 S 71/89
festgesetzte Mietminderung: 20%

Decke im Wohnzimmer ein Wasserschaden, so kann eine Mietminderung bis zu 25 % erfolgen, entschied das Amtsgericht Osnabrück (Amtsgericht Osnabrück, Urteil vom 31.03.1995, Az. 14 C 231/94).

Landgericht Hamburg: bei Durchfeuchtung einer Zimmerdecke Mietminderung in Höhe von 8 % (LG Hamburg, Urteil vom 07.07.1972, Az. 11 S 86/71).

AG Kiel: bei tropfendem Wasser aus der Zimmerdecke Mietminderung von 30 % (Amtsgericht Kiel, Urteil vom 26.06.1980, Az. 13 C 9/80).

2 Trocknungsgeräte und Abrücken der Möbel von der Wand aufgrund eines Wasserschadens, Landgericht Köln, Urteil vom 29.03.2012, Az. 1 S 176/11»
festgesetzte Mietminderung: 80%

Einsatz von Trocknungsgeräten rechtfertigt Mietminderung von 100 %, Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07
festgesetzte Mietminderung: 100%

Wie Sie merken, ist eine gewisse Bandbreite an Minderungsquoten gegeben. Letztendlichspielt bei Ihrer Schilderung des Schverhaltes eine große Rolle, dass durch die eingeleiteten Baumaßnahmen die Nutzbarkeit der Wohnung nahezu nicht mehr möglich ist. Ich würde daher eine Minderungsquote von 50-80 % für die Dauer der Baumaßnahmen veranschlagen.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten oder Nachfragen können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Jenny Weber

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2015 | 14:55

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Allerdings stellt sich mir die Frage ob wir Anspruch auf einen Ausgleich oder sonstigen Ersatz haben, da wir ja in der Wohnung überhaupt nicht schlafen können.
Wie ist das dann zu sehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2015 | 15:33

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich hiermit wie folgt beantworte:

Ein Schadensersatzanspruch (hier: Kosten einer anderweitigen Unterbringung) des Mieters kommt gem. § 536a BGB nur bei Vorliegen eines Verschuldens des Vermieters in Betracht.
Der Vermieter hat gem. § 276 BGB den Mangel zu vertreten, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat (§ § 276 BGB).
In Ihrem Falle könnte eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Frage kommen.
Der Vermieter ist verpflichtet,regelmäßig die ihm zugänglichen Bereiche der Mietsache, des Gebäudes und des Grundstücks auf den vertragsgemäßen Zustand kontrollieren und insbesondere die Versorgungsanlagen regelmäßig warten. Der Umfang der Prüfungspflicht richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles und der Zumutbarkeit für den Vermieter.
Eine Pflicht zur Prüfung der Dichtheit ordnungsgemäß verlegter Leitungen, gibt es, ohne dass konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Mangels existieren, jedoch nicht.
Dementsprechend wären Kosten für eine Ersatzunterkunft von Ihrem Vermieter nicht zu tragen, wenn er hier nicht den Mangel kannte oder ihm Anhaltspunkte dafür vorlagen.
Überdies wäre es nicht möglich, die Miete zurückbehalten und gleichzeitig die vollen Kosten der Ersatzunterkunft zu fordern, weil dann der Mieter besser gestellt wäre, als wenn ihm die Mietsache zur Verfügung stände. Der Mieter muss lediglich so gestellt werden, als wenn ihm die Mietsache weiterhin zur Verfügung stünde.

Sofern eine Einigung mit dem Vermieter über die Bereitstellung von Ersatzwohnraum für den betreffenden Zeitraum nicht möglich sein sollte und Sie eine Hausratversicherung besitzen, sollten Sie auf diese zurückgreifen. Laut deren Versicherungsbedingungen werden in der Regel die Kosten für eine Alternativunterbringung dann übernommen, wenn die Wohnung unbewohnbar wurde und dem Versicherungsnehmer auch die Beschränkung auf einen bewohnbaren Teil nicht zuzumuten ist.

Sollten Sie weitere Rückfragen haben, beantworte ich diese gern. Kontaktieren Sie mich zu diesem Zwecke bitte direkt unter den in meinem Profil angegebenen Daten, da diese Plattform nur die Möglichkeit der einmaligen kostenfreien Nachfrage bietet.

Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin

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