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Mietwohnung / Wärmeverbrauchserfassung + exorbitant hohe Nachzahlung

| 24.09.2010 09:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:58

An den interessierten RA - guten Tag !

- Teil 1 = Vorgeschichte
- Teil 2 = aktuelles Geschehen

Teil 1 :
15.06.2009 Vertragsabschluss & Einzug als Alleinmieter in eine 1-Zi.-Mietwohnung, Mehrparteien-Wohnblock, Bj. 1972-1974. Rund 47 qm Wohnfläche, 3 Heizkörper, Fernwärmeversorgung ( Heizung ).
Nettowarmmiete = 378 €/mtl.
Bei Vertragsabschluss & Einzug in die Wohnung befanden sich an allen drei vorhandenen Heizkörpern die allseits bekannten "Verdunstungsröhrchen" - also kleine Glasampullen, durch die mittels der Verdunstung des enthaltenen Öls der Wärmeverbrauch ermittelt wird.
Bei meinem Vertragsschluss & Einzug waren die vorhandenen Verdunstungsröhrchen in einem "gebrauchten" Zustand, d.h., ich habe zu meinem Vertragsabschluss KEINE neuen ( unverbrauchten) Verdunstungsröhrchen erhalten.

Teil 2 :
Ende April ( dieses Datum bitte merken ! ) wurden nun zum Ende der offiziellen Heizperiode neue - ganz moderne elektronische Verbrauchserfassungsgeräte an den Heizkörpern installiert. Was "meine" Wohnung betrifft, befanden sich bis zur Installation der neuen Erfassungsgeräte noch immer dieselben Verdunstungsröhrchen an den Heizkörpern, die schon zu und VOR meinem Mietvertragsabschluss installiert waren.
Nun hat mich in dieser Woche meine erste Betriebskostenabrechnung in dieser Wohnanlage erreicht und ich bin, wie man so schön sagt, " aus allen Wolken gefallen".
Die Eckdaten lauten :
Der Abrechnungszeitraum des Vermieters läuft regelmäßig vom 01.05. eines Jahres bis zum 30.04. des Folgejahres.
Der für mich angegebene Nutzungszeitraum ist, beginnend mit dem Gültigkeitsdatum meines Mietvertrages ( 15.06.2009 ) auch völlig korrekt mit " 15.06.2009-30.04.2010 ", angegeben.

Was mich nun so aus den Wolken fallen ließ, ist die Summe, die ich für Heizung nachbezahlen soll :
Mein ( von mir bezweifelter ) Gesamtverbrauch = 1010,30 €
Meine geleisteten Heizkosten-Vorauszahlungen = 442,40 €
Geforderte Nachzahlung ( nur Heizung ) = 570,90 €

Aufgrund der Tatsache, dass bei meinem Vertragsabschluss KEINE neuen Verdunstungsröhrchen in meiner Whg. vorhanden waren, habe ich am 22.September 2010 bei einem Sachbearbeiter der Hausverwaltung angerufen und ( zuerst ) einfach mal "dumm" nachgefragt, wie es zu solch einer - wie ich meine - exorbitant hohen Nachzahlungssume für die Heizung kommen könne. Der Sachbearbeiter erklärte mir hierzu sinngemäß " ... es könne sein, dass die Vorabzahlungen für Heizung / Betriebskosten insgesamt vom Vermieter bewusst gering angegeben werden, um die Wohnung als günstig erscheinen zu lassen. " ( dieser Umstand war mir allerdings seit längerem bekannt ). Der Sachbearbeiter sagte NICHT, "das genau haben wir getan" oder Ähnliches !

Dann stellte ich meine eigentliche Frage an den Sachbearbeiter :

"... in meiner Wohnung befanden sich zu meinem Vertragsabschluss / Einzug noch "alte", bzw. gebrauchte Verdunstungsröhrchen - wurden Diese denn VOR meinem Einzug in die Whg. abgelesen, damit ein Ausgangswert für den Verbrauch durch mich vorhanden ist ? "
Antwort : " Wir lassen die Verbrauchswerte IMMER bei Auszug eines Mieters mittels einer Zwischenablesung durch den beauftragten Messdienst ablesen..."
Ich bat den Sachbearbeiter dann mir zu sagen, wann denn diese Zwischenablesung stattgefunden hat. Dies konnte er mir nicht sagen mit der Begründung, er müsse dazu erst nachsehen. Er versprach, dies zu tun und mich telefonisch zu kontaktieren.
Dieses Gespräch fand am frühen Vormittag des 22.09.2010, statt.
Was ich dem Sachbearbeiter der Verwaltungsgesellschaft NICHT mitgeteilt hatte war, dass ich mich vorab beim zuständigen Messdienst erkundigt hatte, wie denn eine "Zwischenablesung" abläuft. Die Erklärung die ich bekam, war für mich vielsagend und lautete : " Der Ablauf einer Zwischenablesung sei identisch mit dem einer turnusmäßigen Ablesung - der beauftrage Ableser kommt in die Whg., entfernt ein "altes" Messröhrchen - ermittelt den Wert und legt ein neues Messröhrchen in die Installation am Heizkörper ein."

Nun - Tatsache ist, das eben KEINE neuen Verdunstungsröhrchen zu meinem Vertragsabschluss i.d.Whg. vorhanden waren - insofern lässt dies für mich nur den logischen Schluss zu, dass es eben keine Zwischenablesung VOR meinem Vertragsabschluss, bzw. nach / bei Auszug meines Vormieters gegeben haben kann, was im Widerspruch zur Aussage des Sachbearbeiters der Verwaltungsgesellschaft, steht.

Weiterhin ist zu beachten : Der Abrechnungszeitraum des Vermieters geht ja immer bis zum 30.04. eines Jahres -also Ende der Heizperiode - ansich vernünftig.
Ich habe aber in Erfahrung bringen können von anderen Mietern im Hause, dass meine Whg. rund 3 Monate leer gestanden hat. Daraus ergibt sich : Mein Vormieter ist noch vor Ende des Abrechnungszeitraums 01.05.2008 bis 30.04.2009, aus der Wohnung ausgezogen. Also irgendwann Mitte bis Ende März 2009.
Meine Vermutung geht nun dahin - was ich natürlich nicht gegenüber dem Sachbearbeiter der Verwaltung geäußert habe - dass sich die Verwaltung nach Auszug des Vormieters sowohl die eigentlich "immer stattfindende Zwischenablesung" als auch die turnusmäßige Ablesung schlicht "erspart" hat ( selbstverständlich aus Versehen ) und ich nun nach der tatsächlichen Ablesung im April diesen Jahres mit Kosten belastet werde, die zu einem nicht unerheblichen Teil somit noch von meinem Vormieter stammen.

Was bringt mich zu dieser Annahme ?

- einmal die Erklärung des Messdienstes, das auch bei einer Zwischenablesung immer neue Verdunstungsröhrchen eingelegt werden - diese gab es bei meinem Einzug/Vertragsschluss, nicht !
- dann die Tatsache, dass sich der Sachbearbeiter entgegen seinem Versprechen, im Ableseprotokoll meiner Wohnung nachzusehen und mir bescheid zu geben, wann diese für mich wichtige Ablesung denn stattgefunden haben soll, mich zu informieren, bis jetzt nicht erfolgt ist.
- Ich denke, dass der Sachbearbeiter dies auch gar nicht vorhatte. Denn : ich erhielt gestern ein Schreiben des betreffenden Sachbearbeiters welches mich inhaltlich noch weiter darin bestärkt, dass hier Etwas "in Argen " liegt.

Der unveränderte Originaltext des Schreibens lautet :

" Sehr geehrter Herr XXXXX,

mit den turnusmäßigen Jahresablesungen erhält der Wärmemessdienst der Firma XXXXX auch alle Monatswerte der Heizkostenverteiler, welche automatisch jeweils alle 14 Tage gespeichert werden. Es liegt uns für die Abrechnungserstellung somit von jedem Heizkostenverteiler jeweils zur Monatsmitte und zum Monatsende der Stand vor. Diese Stände wurden immer automatisch bei einem Nutzerwechsel verarbeitet ( immer der Wert, der dem Nutzerwechsel am nächsten kommt).
Der in Ihrer Abrechnung beiliegenden Darstellung der Verbrauchserfassung können Sie entnehmen, dass der Jahresverbrauch für Ihren Nutzungszeitraum nach Heizgradtagen aufgeteilt wurde."
Dies so wörtlich der Originaltext des Schreibens. Geschrieben wurde dieses Schreiben am selben Tage des Telefonates vom betreffenden Sachbearbeiter, was für mich den Schluss nahe legt, der Sachbearbeiter hatte gar nicht vor mich, wie versprochen, zu informieren - nämlich WANN in meiner Whg. VOR meinem Einzug denn abgelesen wurde.
Was den beschriebenen Vorgang der Werteerfassung alle 14 Tage sowie die speicherung dieser Daten betifft, ist das Schreiben, sachlich, gelinde gesagt, völliger Blödsinn.
Der im Schreiben beschriebene Vorgang war mit den bis 30.04.2010 installierten Verdunstungsröhrechen technisch gar nicht möglich; erst mit den seit Ende April 2010 installierten elektronischen erfassungsgeräten ist das beschriebene vorgehen technisch möglich - nicht jedoch mit den bis dahin vorhandenen Daten der Verdunstungsröhrchen, die als Basis meiner beanstandeten abrechnung stehen !
Der Inhalt dieses Schreibens macht mich nun völlig misstrauisch und auch wütend - hält dieser Sachbearbeiter mich etwa für - wie man im Amtsdeutsch sagt, " geistig einfach strukturiert " - auf gut Deutsch - für bescheuert ?

Meine Frage nun - wie soll ich mich ab sofort gegenüber der Verwaltung verhalten ? sollte ich mich gleich an einen ortsansässigen Fachanwalt wenden ?
Das tragische an der Angelegenheit ist, dass ich zu meinem Einzug mein gesamtes Erspartes in die Renovierung und Ausstattung ( eigentlich mehr eine Sanierung ) gesteckt hatte und daher eigentlich nicht riskieren will, dass der Vermieter mir den Mietvertrag kündigt und damit kostenfrei eine toprenovierte wohnung erhält, die vorher eine abgewohnte Bruchbude war.
Hinweisend noch : Ich habe keinerlei Mietschulden bei diesem Vemieter noch andere Schulöden bei ihm oder Anderen, es kam in meiner gesamten bisherigen Mietzeit auch zu keinerlei Zahlungsverzögerungen - der Vermieter zieht die vereinbarte Miete per Einzugsermächtigung vom Girokonto ein und ich habe auch nicht ein einziges Mal Grund zu irgendeiner anderen Beanstandung gegeben.

WER kann und möchte mir nun einen Rat erteilen ? Ich danke im voraus demjenigen, der mein Angebot annimmt !

24.09.2010 | 10:46

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sollten umgehend die Belege, die die Grundlage Ihrer Betriebskostenabrechnung bilden einsehen. Dazu fordern Sie die Hausverwaltung auf, Ihnen Terminvorschläge für die Einsichtnahme anzubieten oder schlagen selbst Termine vor. Der Vermieter ist verpflichtet Ihnen die Einsicht zu gewähren. Dabei können Sie sich Notizen zu den Abrechnungen machen oder die streitigen Abrechnungen abfotographieren. Sie haben jedoch keinen Anspruch sich die Unterlagen zusenden zu lassen.

Aus den Unterlagen sollte sich nun der Tag der letzten Ablesung der alten Verdunstungsröhrchen vor Ihrem Einzug ergeben. Im Zweifel können Sie natürlich auch bei dem ablesenden Unternehmen die Richtigkeit der Angaben gegenprüfen.

Ist die Ablesung nicht unmittelbar vor Ihrem Einzug erfolgt, müssen Sie nur den anteiligen Betrag zwischen den erfolgten Ablesungen begleichen.

In dieser Phase benötigen Sie noch nicht zwingend einen Rechtsanwalt, da zunächst nur die Tatsachen festgestellt werden müssen. Erst wenn sich der Vermieter weigert die Abrechnung entsprechend zu korrigieren, rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt zu Ihrer Vertretung zu beauftragen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

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Rückfrage vom Fragesteller 24.09.2010 | 12:56

In Anspruchnahme einer kostenlosen Nachfrage : zuerst jedoch danke für Ihre schnelle Antwort !
ZITAT : " Ist die Ablesung nicht unmittelbar vor Ihrem Einzug erfolgt, müssen Sie nur den anteiligen Betrag zwischen den erfolgten Ablesungen begleichen."
--> genau darin liegt aber m.E. der Hase im Pfeffer^^

Wie darf ich, evtl., diese Angbe in einfachen, anderen Worten verstehen ?
Entschuldigung im Voraus - ich bin nicht nur "sauer" sondern habe gleichzeitig - wie hoffentlich verständlich - auch bissel Angst vor dieser Sache.
Sie sagten, ist die Ablesung nicht unmittelbar vor meinem Einzug erfolgt, so müsse ich nur die Differenz zwischen den erfolgten Ablesungen bezahlen. Genau dies aber ist meine Befürchtung, WARUM der mir viel zu hoch erscheinende Nachzahlungsbetrag überhaupt zustande gekommen ist Noch einmal zur Erläuterung, um einen möglichen Denkfehler meinerseits auszuschliessen / zu bestätigen : Abrechnungszeitraum ist immer vom 1.5 eines Jahres bis zum 30.4 des Folgejahres.
Mein Vormieter zog etwa im Bereich zwischen Ende Februar 2009 bis Mitte März 2009 aus der Wohnung aus. Demzufolge noch VOR Beendigung des Rechnungsjahres am 30.04 was gleichbedeutend mit der Ablesung der Heizwerte ist. Angenommen ( und das ist meine Befürchtung ), der Vermieter hätte sich nun die Ablesung der Heizwerte erspart, sowohl die Ablesung nach Mieterauszug als auch die darauffolgende turnusmäßige Ablesung am 30. 04.2009 - damit wären mir dann die hohen Werte verständlich.
Dann wäre es nämlich so, das für mich bei meiner ersten Ablesung am 30.04.2010 auf diesen Verdunstungröhrchen sämtliche Werte von 30.04.2008 bis 30.04.2010 auflaufen würden, vorausgesetzt es wurde nichts abgelesen im Jahre 2009.
Somit wäre dann genau die Zeit zwischen den Ablesungen der GRUND, weshalb der Verbrauch so hoch war.
Ich bitte um eine nochmalige Erläuterung und bedanke mich für Ihr Verständnis !

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.09.2010 | 14:58

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst habe ich geschrieben, dass Sie im Falle, dass nicht unmittelbar vor Ihrem Einzug eine Ablesung erfolgte Sie den anteilen Betrag zu tragen haben.

Der Grundsatz ist, Sie müssen nur das Bezahlen, was Sie verbraucht haben. Ihren Verbrauch muss im Zweifel der Vermieter beweisen. Dies erfolgt durch die Messungen. Kann der Vermieter Ihren konkreten Verbrauch nicht bestimmen, weil keine Ablesung bei Ihrem Einzug erfolgte, gibt es verschiedene Möglichkeiten den anteiligen Betrag zu errechnen.

Wenn das Ablesen einmal ausgelassen wurde, also 2 Jahre statt eines gemessen wurde, könnte der Verbrauch halbiert werden.
Bei einer vorhandenen Zwischenablesung im laufenden Jahr, zum Beispiel beim Auszug der Vormieters müsste beachtet werden, ob eine Heizperiode in einen für Sie nicht relevanten Zeitraum fällt oder nicht.
Man könnte auch argumentieren, dass der vorausgezahlte Verbrauch dem zu erwartenden entsprechen soll und daher keine Nachzahlung notwendig ist, da der konkrete Verbrauch nachträglich nicht feststellbar ist.
Welche anteilige Berechnung dem wahren Verbrauch am nächsten kommt, kann von hier jedoch nicht beurteilt werden.

Kommt es zu keiner Einigung über die Abrechnung, wird darüber wohl letztlich ein Gericht entscheiden. Welchem Maßstab dieses ansetzen wird, kann von hier jedoch nicht beurteilt werden. Wenn Sie nur ein geringes Einkommen haben und nicht Rechtsschutz versichert sind, können Sie Prozesskostenhilfe beantragen.

Um zunächst Klarheit über die Ausgangslage zu erhalten, sollten Sie die Unterlagen bei der Hausverwaltung einsehen. Erst dann kann man sich gezielt Gedanken über die anteilige Anrechnung machen. Solange Sie nicht mit Sicherheit wissen wann die Ablesungen erfolgten, können Sie gegenüber dem Vermieter auch nicht argumentativ auftreten.


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 26.09.2010 | 16:01

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 26.09.2010
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