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Mietwohnung: Streichen farbiger Wände?


| 16.01.2018 19:08 |
Preis: 58,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Ich wohne seit ca. einem Jahr als Untermieter bei einem Freund, welcher der Hauptmieter einer Wohnung ist. Der bisherige Mietvertrag besteht seit 2010. Ende 2017 gab es durch Zwangsversteigerung einen Eigentümerwechsel der Wohnung. Der alte Mietvertrag wird weitergeführt. Nun möchte der bisherige Hauptmieter ausziehen, und ich möchte die Wohnung als Hauptmieter übernehmen. Die Wohnung wurde 2010 – laut Übergabe-Protokoll - unrenoviert übernommen. In der Zwischenzeit wurden einige Renovierungsarbeiten in Eigenregie ausgeführt. Dabei wurden drei Zimmer farbig gestrichen, eines bereits nach dem Einzug, zwei zuletzt vor ca. einem Jahr.
Im bisherigen Mietvertrag heißt es, „Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Der Verpflichtete hat diese fachgerecht vorzunehmen." und „Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume mit allen dazugehörigen Schlüsseln, auch selbstbeschafften, in ordnungsgemäßem Zustand (besenrein) zu übergeben". Daraus leite ich ab, dass bei Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses seitens des Mieters keine Verpflichtung zu Renovierung bzw. Streichen der farbigen Wände in weiß bzw. neutralen Farben erfolgen muss, da die Wohnung seinerzeit auch unrenoviert übergeben wurde.
Im neuen Mietvertrag soll es keine Klausel zu Schönheitsreparaturen geben. Der neue Vermieter möchte jedoch eine Klausel aufnehmen, die mich als Mieter bei Auszug zum Überstreichen der farbigen Wände verpflichtet. Er hat bereits der Formulierung zugestimmt, dass auch ich die Wohnung „in unrenoviertem Zustand" übernehme. Daraus leite ich ab, dass ich eigentlich nicht zum Überstreichen der Wände bei Auszug verpflichtet werden kann.
Wie beurteilen Sie diese Frage?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie Sie schon zutreffend festgestellt haben, können nach der derzeitigen Rechtsprechung des BGH Schönheitsreparaturen nur dann wirksam auf den Mieter übertragen werden, wenn entweder die Wohnung bei Mietbeginn renoviert übergeben wurde oder aber dem Mieter bei Mietbeginn eine adäquate Entscheidung gewährt wird, wenn er die Anfangsrenovierung übernimmt.

Die von Ihnen angedachte Klausel, dass Sie die Wohnung unrenoviert übergeben bekommen, lässt eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf Sie als Mieter also nur dann komplett entfallen, wenn Ihnen der Vermieter nicht zu Beginn des Mietverhältnisses einen entsprechenden Mietnachlass gewährt, damit Sie die Anfangsrenovierung durchführen können.

Des Weiteren schützt die von Ihnen angedachte Klausel nicht davor, dass Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses komplett davon befreit werden, farbige Wandanstriche zu entfernen und die betroffenen Wände in hellen neutralen Farben zu streichen.

Der BGH hat entschieden, dass außergewöhnliche oder grelle Farbanstriche, die nicht dem allgemeinen Geschmack möglichst vieler (Nach-)Mieter oder Mietinteressenten entsprechen und eine Neuvermietung erschweren würden, einen Schaden an der Mietsache darstellen. Deshalb müssen derartige Farbanstriche im Wege der Schadensbeseitigung vom Mieter bei Auszug auch dann entfernt werden, wenn er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde (vgl. BGH VIII ZR 224/07 und BGH VIII ZR 416/12 ).

Auffällige oder ungewöhnliche Farbanstriche stellen nach der Rechtsprechung daher einen Schaden dar und Schäden sind unabhängig von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Mieter spätestens beim Auszug zu beheben. Beseitigt der Mieter die Farbanstriche nicht, kann der Vermieter Schadensersatz für die Schadensbeseitigung verlangen.

Abhängig von dem konkreten Farbanstrich (auffällige Farben oder neutrale, allgemein akzeptable Farben) können Sie also auch dann zum Streichen der farbigen Wände verpflichtet sein, wenn Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben. Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion auf diesem Portal.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 17.01.2018 | 09:33

Sehr geehrte Frau Jacobi,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich hätte noch folgende Nachfrage:
"Des Weiteren schützt die von Ihnen angedachte Klausel nicht davor, dass Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses komplett davon befreit werden, farbige Wandanstriche zu entfernen und die betroffenen Wände in hellen neutralen Farben zu streichen."
Heißt dies, ich bin zum Streichen der farbigen Wände bei Auszug verpflichtet, selbst wenn ich die Wohnung unrenoviert, bereits mit den farbigen Wänden (ggf. im Übergabe-Protokoll festgehalten) übernommen habe?
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2018 | 11:03

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Auch wenn Sie die Wohnung unrenoviert und teils mit farbig gestrichenen Wänden übernommen haben, kann es nicht völlig ausgeschlossen werden, dass Sie beim Auszug die Wände mit hellen Farben streichen müssen. Immer dann, wenn es nicht mehr um Schönheitsreparaturen sondern um Schadensbeseitigung geht, wird Ihnen die Klausel nicht mehr helfen können. In diesen Fällen sind Sie auch dann zum Streichen der farbigen Wände verpflichtet, wenn Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

Daraus lässt sich aber nicht im Umkehrschluss herleiten, dass Sie unter den geschilderten Umständen auf jeden Fall verpflichtet sein werden, die farbigen Wände beim Auszug zu streichen.

Es ist daher auf jeden Fall empfehlenswert, in den Mietvertrag und / oder das Übergabeprotokoll aufzunehmen, dass die Wohnung unrenoviert und mit farbigen Wänden, die im Übergabeprotokoll genau anzugeben wären, aufzunehmen.

Da letztlich der konkrete Zustand beim Auszug entscheidend ist, der jetzt aber noch nicht bekannt sein kann, ist eine abschließende Beantwortung Ihrer Frage derzeit noch nicht möglich. Es können nur die allgemeinen Grundsätze der derzeitigen Rechtsprechung- die sich möglicherweise noch ändern können . zugrunde gelegt und insoweit eine allgemeine Einschätzung der Rechtslage vorgenommen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


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Bewertung des Fragestellers 18.01.2018 | 13:54


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