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Mietwohnung / Schönheitsreparaturen - Renovierung bei Auszug

25.07.2015 21:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Mutter bewohnt als Mieter seit 1976 eine Neubauwohnung. Diese Eigentumswohnung
war bis zum 29.01.2007 in meinem Eigentum, anschließend veräußerte ich diese Eigentumswohnung.
Der neue Eigentümer stellte zum Übergabetermin ein neuen Mietvertrag aus.

Der neue Eigentümer ist ein Freund von mir und wir haben keine Probleme.

Im Juni 2013, also vor ca. 2 Jahren musste meine Mutter in ein Pflegeheim, jedoch in der
Hoffnung wieder in ihre alte Wohnung wieder einziehen zu können.
Dieses hat nicht geklappt, daher wurde der Mietvertrag, der am 29.01.2007 abgeschlossen
Wurde, zum 30.06.2015 gekündigt.
Der Mietvertrag beinhaltet u.a., dass bei Auszug eine Renovierung erfolgen muss, da es sich bei Einzug im Jahre 1976 um Erstbezug (Neubau) handelte.

Die Rente und Pflegeversicherung reichen nicht für das Pflegeheim, so dass das Sozialamt eingetreten ist.

Dem Sozialamt wurden der Mietvertrag und die Kostenvoranschläge zur Renovierung eingereicht, mit der Maßgabe u.a. dass diese Wohnung renoviert werden muss.

Das Sozialamt erkennt schriftlich, dass lt. dem Wohnraummietvertrag bei Auszug komplett zu renovieren ist.

Nun stellt aber das Sozialamt in Frage, ob die nach § 10 des Mietvertrages vom Haus und Grund GmbH in Köln erforderlichen turnusmäßigen Schönheitsreparaturen korrekt durchgeführt wurden.
Der § 10 besagt u.a., dass der Mieter verpflichtet ist, die Ausführung der Schönheitsreparaturen Küche/Bad in einem Zeitraum von drei Jahren usw.

Das Sozialamt stellt in Frage, dass der Mieter nach § 22 Nr. 2 dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der Schönheitsreparaturen nachgeweisen hat. Das Sozialamt möchte, dass diese Unterlagen zur Einsichtnahme vorgelegt werden.

Weiterhin führt das Sozialamt aus, dass unter den Voraussetzungen des § 10 Ziff. 4, der Vermieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung (turnusmäßige Schönheitsreparaturen) verlangen kann. Hat er dies versäumt, kann dieses jetzt nicht dazu führen, dass dies über eine Gesamtrenovierung nunmehr zu Lasten des Sozialamts erfolgt.

Bei der Vielzahl von BGH-Urteile in der Sache „Schönheitsreparaturen" hätte ich gerne eine Information, ob ich diese vom Sozialamt geforderten Maßnahmen entsprechend erfüllen muss.

Vielen Dank.



Einsatz editiert am 26.07.2015 04:51:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ohne den Mietvertrag im Detail geprüft zu haben (hier ist nicht von Bedeutung, wer den Mietvertrag erstellt hat, sondern aus welchem Jahr dieser stammt, da sich die Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen seit 2003 grundlegend geändert hat), kann hier nur unterstellt werden, dass dieser sog. weiche Fristen beinhaltet, welche die Erfordernis von Schönheitsreparaturen vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig macht (die Klauseln enthalten dann meist ein „in der Regel" oder „im allgemeinen" – handelte es sich um harte Fristen, wonach zwingend Schönheitsreparaturen nach bloßem Zeitablauf vorzunehmen sind, wäre die komplette Klausel und mit ihr die zur Endrenovierung unwirksam und die Wohnung müsste nur besenrein zurückgegeben werden).

In Ihrem Fall kommt es nun darauf an, ob die Schönheitsreparaturen schon längst fällig waren – ist dem nicht so, wird das Sozialamt nicht umhin kommen, die Endrenovierung zu veranlassen bzw. für deren Kosten aufzukommen. Waren Schönheitsreparaturen nicht fällig, mussten diese auch nicht vorgenommen und nachgewiesen werden. Nur, wenn die Wohnung seit längerem renovierungsbedürftig war, erscheint die Argumentation des Sozialamtes, dass dann zumindest nicht alle Kosten auf dieses abgewälzt werden können, erfolgversprechend.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Vertretung der Interessen des Vermieters zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2015 | 15:58

Sehr geehrter Herr Böhler,

vielen Dank für Ihre Antwort, zu der ich folgende Nachfrage habe:

Das Formular des Mietvertrags ist wahrscheinlich älter als 2003. Der Mietvertrag wurde im Januar 2007 abgeschlossen. Der § 10 des Mietvertrags enthält harte Klauseln. Nach Ihrer Antwort ist somit der § 10 vollständig hinfällig.

Natürlich wurden zwischen 1976 und 2015 diverse Schönheitsreparaturen (Badumbau Behindertengerecht, neue Küche usw.) ausgeführt, jedoch sind diese nur mit Material belegbar, da die Arbeiten durch Verwandte fachgerecht aufgeführt wurden.

Der Mietvertrag enthält unter § 26, 3a (sonstige Vereinbarungen) folgende Zusatzvereinbarung: „Bedingt durch die Maßgabe, dass der Mieter bereits seit 1976 diese Wohnung bewohnt und gemietet hat und nach der Fertigstellung der Wohnung in 1976 als Erstbewohner in eine neuhergerichtete Wohnung (Neubau) eingezogen ist, ist bei Auszug die Wohnung komplett zu renovieren."

Wenn § 10 m. E. unwirksam ist, welche Auswirkungen hat dies auf die Zusatzvereinbarung aus § 26, 3a „bei Auszug Renovierung der Wohnung"?

Im vorab vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2015 | 09:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Bei der Klausel unter § 26, 3a kommt es darauf an, ob dies als sog. individualvertagliche Abrede anzusehen ist, welche gemäß § 305b BGB nicht wie der übrige Forumular-Vertrag unter das AGB-Recht und die zu diesem ergangene Rechtsprechung des BGH fällt. Es ist zu prüfen, ob bei dieser Klausel ein tatsächliches Aushandeln zwischen Mieter und Vermieter stattgefunden hat und sie nicht nur von letzterem eingefügt wordne ist. In diesem Zusammenhang kommt es auch auf das Schriftbild an.

Wenn auch Klausel § 26, 3a als AGB anzusehen wäre, würde bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel der sog. Summierungseffekt auch zur Unwirksamkeit dieser Klausel führen.

Mit freunldichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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