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Mietwohnung: Renovierung beim Auszug der Mieter

| 22.08.2014 12:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte helfen Sie mir, meine Rechte als Wohnungseigentümer und Vermieter im nachfolgend dargelegten Fall besser zu verstehen.

Beschreibung des Falles: Ich habe meine Eigentumswohnung im Frühjahr 2013 vermietet. Die Wohnung wurde vor dem Einzug der Mieterin frisch renoviert, neue Badeinrichtung wurde angebracht. Die Mieterin hat zum 31.08.2014 den Mietvertrag gekündigt. Der aktuelle Zustand der Wohnung weist Schäden auf – insbesondere Flecken und Beschmutzungen der Decken und Wände; Farbeabplatzungen, Risse und Beschmutzungen der Türe, Fenster und Wände (infolge des Möbeltransports); Risse und Kratzer auf der Bad- und Kücheneinrichtung. Die Mieterin weigert sich jedoch, Schäden zu beseitigen und möchte die Wohnung für die Übergabe nur reinigen. Hierbei teilt die Mieterin mit, dass nach Angaben des Mieterschutzbundes nach einer Mietdauer von weniger als drei Jahren keine Renovierungsarbeiten anfallen und das Streichen der Wände nicht erforderlich ist. Die Wohnung wird daher lediglich gereinigt übergeben. Die Kaution möchte die Mieterin in voller Höhe zurückbekommen.

Laut dem Mietvertrag: übernimmt die Schönheitsreparaturen die Mieterin auf eigene Kosten.

Laut dem Wohnungsübergabeprotokoll (Teil des Mietvertrages):
1. Für die Beschädigungen, Veränderungen oder Verschlechterungen der Mieträume sowie in den Mieträumen vorhandene Anlagen, Einrichtungen und sonstige Ausstattung während der Mietzeit ist die Mieterin ersatzpflichtig.
2. Die gewöhnliche Kosten der Erhaltung der Einbauküche trägt der Mieter.
3. Alle Mieträume sind am Ende der Mietzeit in weißer deckender Farbe zurückzugeben.

Bitte klären Sie mich auf, welche Rechte ich als Vermieter in diesem Fall habe und ob ich die Beseitigung der Schäden (insb. der neue Anstrich der Wände und der Decken) gegen Kaution verrechnen darf.

Herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist zwischen Schönheitsreparaturen / Renovierungen und einer Schadensbeseitigung zu unterscheiden. Die Schönheitsreparaturen / Renovierungen beziehen sich auf die normale Abnutzung durch den Wohngebrauch während die Schadensbeseitigung diejenigen Schäden umfasst, die über die normale Abnutzung hinaus gehen.

Es wäre also zuerst zu klären, ob die Schäden in der Wohnung noch als normale Abnutzung gelten können. Dies lässt sich aus der Ferne nur schwer beurteilen. Doch sprechen erfahrungsgemäß Flecken an Decken und Wänden, Farbabplatzungen und Risse und Kratzer an Türen und Einrichtungen eher für echte Beschädigungen. Diese wäre grundsätzlich vom Mieter zu beseitigen.

Ein Problem könnte sich u. U. aus der zusätzlichen Vereinbarung im Übergabeprotokoll, die Bestandteil des Mietvertrag ist, ergeben. Hier stellt sich die Frage, ob es sich um eine individuelle Vereinbarung handelt oder um sogenannte AGBs. Bei einer Individualvereinbarung könnten die Vereinbarungen wirksam getroffen worden sein. Handelt es sich dagegen um AGBs befürchte ich Probleme an der Wirksamkeit, da z. B. nicht verlangt werden könnte, dass bei Auszug sämtliche Räume in weiß gestrichen zurückgegeben werden müssen. Auch die Abwälzung der kompletten Haftung für Beschädigungen an der Mietsache dürfte wohl zu weitgehend sein.

Um die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung im Übergabeprotokoll verlässlich zu prüfen und zu beurteilen, müsste der Mietvertrag eingesehen und die Prüfung mit einbezogen werden.

Grundsätzlich gilt aber dennoch, dass der Mieter die Schäden, die er in der Mietzeit verursacht hat auch unabhängig von einer sonstigen Renovierung zu beheben hat.

Vor das weitere Vorgehen gilt:

- Protokollieren Sie sämtliche Beschädigungen ausführlich bei der Wohnungsrückgabe im Protokoll und fertigen Sie ggf. von den Schäden Fotos an.

- Fordern Sie die Mieter schriftlich zur Beseitigung der Schäden mit einer Fristsetzung auf. Benennen Sie in der Aufforderungen noch einmal sämtliche Schäden. Als Frist sollten normalerweise 2 Wochen genügen.

- Beseitigt der Mieter die Schäden nicht, können Sie die Schäden beseitigen lassen und die dafür entstehenden Kosten dem Mieter in Rechnung stellen, sofern er zur Beseitigung verpflichtet war.

- Um die Kosten der Schadensbeseitigung dem Mieter begründet und korrekt in Rechnung zu stellen oder den Betrag von der Kaution einzubehalten, sollten Sie vorsorglich noch einmal den Mietvertrag inklusive der Zusatzvereinbarung im Übergabeprotokoll tiefergehend prüfen lassen.

Beachten Sie bitte dabei unbedingt, dass hier für Schadensersatzansprüche eine kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten gilt. Diese Frist beginnt bereits mit der Rückgabe der Wohnung zu laufen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit Ihre Fragen beantworten und einen Überblick für das weitere Vorgehen verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin




Bewertung des Fragestellers 22.08.2014 | 13:37

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