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Mietwohnung Kündigung/Schönheitsreparturen

29.03.2011 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige Hilfe bei der bevorstehenden Kündigung der Wohnung meiner Mutter.
Ich habe ein Haus für uns beide erworben, saniert und nun steht der Einzug in den nächsten Monaten an.

Mietvertrag vom: 22.12.1995
Mieterin: meine Mutter

Mietvertrag war anfangs befristet auf den Zeitraum: 02/1995 - 02/2000, hat sich danach stillschweigend verlängert

A) wenn per 30.06.2011 die Wohnung gekündigt sein soll, bis zu welchem Datum muss die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein? (oder zählt der Poststempel?)

B) Ist es korrekt das 3 Monate Kündigungsfrist gelten?

C) Meine Mutter leidet an Multiple Sklerose, war u.a. nicht in der Lage den Garten zu pflegen, nichtmal ihn zu nutzen. Aufgrund ihrer starken Gehbehinderung. Im Gartenanteil sind nun Gehwegplatten 'hochgekommen (aufgrund von nicht durch sie gepflanzen Brombeerbüschen), muss man dies zum Mietende beheben?


D) Auch konnte sie einen Balkonanteil nicht nutzen, die Fliesen sehen dementsprechend nach über 15 Jahren ein wenig grünlich aus. Muss dieser Schaden behoben werden?

E) Sie ist starke Raucherin, hat auch über die Jahre nicht selbst die Wohnung streichen können, muss zum Auszug die Wohnung gestrichen werden? Müssen buchefarbene Türen ebenfalls gestrichen werden? Müssen Sanitärinstallationen (WC, Badewanne, Handwaschbecken) die über die Jahre auch nicht mehr schön aussehen, durch sie ausgetauscht werden?

Meine Fragen beziehen sich grundsätzlich auf den Passus der Schönheitsreparturen der ja so wohl auch nicht eindeutig für alle gilt.

In ihrem Mietvertrag steht dazu folgendes:

'
§8
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheistreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich anzuzeigen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparturen nocht nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gem. §4 Nr. 8 die Schönheitsreparturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlageseines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.

Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender unberührt.

§13
Instandhaltung der Mieträume
1. Die Schönheistreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:
tapezieren, anstreichen der Wände und Decken, das streichen der Fußböden, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper, sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheistreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheistreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

Küchen, Bäder, Dusche: alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräumen, Flure: 5 Jahre
Nebenräume: 7 jahre

Maßgebend sind die während der Dauer des Mietverhältnisses abgelaufenen Zeiträume.

2. Trägt der Mieter die Schönheistreparaturen und beabsichtigt der Vermieter nach beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten leistung verpflichtet. Schuldet der Mieter im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung Schönheistreparaturen und beabsichtigt der Vermieter bauliche Umgestaltung der Mietsache vorzunehmen, kann der Vermieter eine angemessene Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verlangen, sofern er seine Absicht dem Mieter unverzüglich mitteilt.

3) Für Beschädigungen der Mieträume und des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder dem Gebäude gehörden Anlagen ist der Mieter auch ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehördenden Personenverursacht worden sind. Dem Mieter obliegt die Beweislast dafür, das ein Verschulden nicht vorgelegen hat.

4) Kommt der Mieter seinen vorstehenden Verpflichtungen nicht nach, so hat der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist zu setzen, nach deren Ablauf er die erforderlichen Arbeiten auch ohne besondere Auffroderung auf Kosten des Mieter vornehmen lassen oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen kann. Das gilt insbesondere für Schönheistreparaturen, die bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausgeführt sind.

5) Jeden in den Mieträumen enstehenden Schaden hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtszeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

'

Dazu möchte ich bemerken das meine Muetter aufgrund der langen Mietzeit weder Erfahrung im Umgang mit Vermietern hat, noch das sie jemals eine Kündigung oder eine Abnahme einer Wohnung durchgeführt.

F) Abschließend möchte ich noch eine Frage stellen, die hoffentlich richtig verstanden wird. Man liest und hört nur allzu oft von jahrelangem Rechtsstreit um die Kautionen der von Vermietern einbehalten werden. Als Otto-Normalperson kann man sich m.E. nach kaum gegen Hausverwaltungen mit einer eigenen Rechtsabteilung zur Wehr setzen. Die Kaution wurde damals auf ein Extra-Konto eingezahlt.

Kann sie bei Ihrer Kündigung automatisch das Lastschrifteinzugsverfahren für die reguläre Miete der Bank widerrufen und in der Kündigung mitteilen das die restlichen 3 Monatsmieten mit der Kaution verrechnet werden sollen?

Mit freundlichen Grüßen

Mandy S.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Frage A:
Gemäß § 573 C BGB verlängert sich die Kündigungsfrist nach acht Jahren seit der Überlassung um insgesamt sechs Monate zusätzlich zur normalen Kündigungsfrist, so dass die Kündigungsfrist in Ihrem Fall 9 Monate beträgt.

Eine Kündigung 3.04.11 würde also per 31.12.11 wirken und wäre zum 30.06.11 nicht mehr möglich.

Etwas anderes könnte sich allerdings aus dem Mietvertrag ergeben.


Frage B:
siehe Frage A


Frage C:
die abgehobenen Gehwegplatten muss ihre Mutter nicht berichtigen und kann sie so lassen.


Frage D:
den grünlichen Belag am Balkon müsste ihre Mutter beseitigen, sofern er auf mangelnde Pflege zurückzuführen ist. Ist die Ursache durch einen baulichen Mangel bedingt, was ich von hier nicht beurteilen kann, was aber naheliegt, so bestünde keine Verpflichtung.


Frage E:
Da hier im Mietvertrag keine starre Frist ("Im allgemeinen") für die Ausführung der Renovierung vereinbart ist, ist die entsprechende Kausel nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und damit wirksam. Ihre Mutter hat daher diejenigen Zimmer zu streichen, bei denen die letzte Renovierung länger zurückliegt als die im Mietvertrag vorgesehenen Fristen und zusätzlich diese Räume auch entsprechend abgewohnt sind.

Die Klausel §8 wäre wohl unwirksam, käme aber nur zum Tragen bei zwischenzeitlicher Renovuierung.

Buchefarbene Türen müssen nicht gestrichen werden, ebenso wenig Sanitärinstallationen ausgetauscht werden. Das ist mit der Miete abgegolten, soweit keine Beschädigungen vorliegen.


Frage F:
die Verrechnung mit der Kaution ist zwar nicht zulässig, wird aber doch häufig praktiziert. Dem Vermieter steht es aber frei, die Kaution für noch anstehende Zahlungsverpflichtungen (z.B. Schönheitsreparaturen verwenden zu wollen). Stellt der Mieter daher 3 Monate vor Ende des Mietverhältnisses seine Mietzahlungen mit dem Hinweis auf die Verrechnung mit der Kaution ein, wird er säumig und kann vom Vermieter auf Zahlung verklagt werden. Er muss dann nicht nur Zinsen auf die ausstehenden Mieten zahlen, sondern trägt auch die gesamten Prozesskosten.

Hat der Vermieter die Mietrückstände aus der Kaution getilgt, so kann er von dem Mieter die Wiederauffüllung der Kaution bis zur Höhe von drei Monatsmieten verlangen. Er kann dazu auch den Mieter auf Auffüllung der Kaution verklagen. Dies gilt auch noch nach Ende des Mietverhältnisses, wenn noch nicht alle Forderungen des Vermieters befriedigt sind und zum Beispiel noch Betriebskosten aus einer später fälligen Abrechnung offen stehen.

Ohne Absprache mit dem Vermieter gehen Sie daher ein erhebliches Kostenrisiko ein.

Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.03.2011 | 15:43

Sehr geehrter Herr Zuern,

ich bin aufgrund der Antwort auf Frage A ein wenig verwirrt. Der Link führt zu einem Gesetztestext der für Vermieter gilt, nicht für Mieter.
Auch finde ich im Internet nur allgemeine Pauschalisierungen für Mieter die sich auf drei Monate beziehen. Die Regelung nach 8 Jahren = 9 Monate Kündigungsfrist finde ich nur auf der Vermieterseite.

Ist Ihre Antwort wirklich so korrekt?

Mit freundlichen Grüßen

Mandy S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.03.2011 | 15:55

Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Sie haben vollkommen Recht, ich hatte da im Sachverhalt etwas verwechselt und bin froh, dass Sie darüber gestolpert sind und ich die Sache hiermit richtig stellen kann.

Für Ihre Mutter gilt als Mieterin tatsächlich eine Kündigungsfrist von "nur" 3 Monaten gem. § 573c Abs. 1 S.1 BGB.

Wenn Sie also zum 30.06.11 kündigen wollen, müsste die Kündigungserklärung daher spätestens am 3 . Werktag des April, das ist in diesem Jahr Montag, der 4.04.11, zugehen beim Vermieter zugehen. Es kommt also nicht auf den Poststempel oder darauf an, wann die Kündigung wegegeschickt wurde, sondern ausschließlich auf den Eingang beim Vermieter.

Aus Beweiszwecken und weil der Termin schon bald ist, sollten Sie das zum Nachweis per Einschreiben oder zumindest mit Zeugen bei persönlicher Übergabe machen.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können und würde mich über eine gute Bewertung freuen, andernfalls müssten Sie sich einfach nochmals melden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 29.03.2011 | 17:04

Montag, der 4.04.11 ist deshalb der 3. Werktag des Monats (also der späteste mögliche Tag des Zugangs ihrer Kündigungserklärung für den 30.06.11), weil der Sonnabend/Samstag ebenfalls als Werktag gerechnet wird.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

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