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Mietwertkürzung wegen Mängel


04.05.2005 13:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Herren und Damen Rechtsanwälte,
ich erbitte Hilfe in einer Sache welche meine angemietete Wohnung betrifft:
Kann ich die Miete wegen folgender Mängel kürzen:
In der Wohnung ist eine Einbauküche verbaut, welche vom Vermieter vor meinem Einzug dort eingebaut wurde. Leider ist beim Einbau ein Fehler gemacht worden. Über dem Geschirrspüler ist kein "Schutz " gegen das aufquellen der Arbeitsplatte verbaut worden,womit nun die Wasserdämpfe in das Holz gezogen sind und diese nun kaputt gegangen ist. Die gesamte Unterkannte über dem Geschirrspüler ist soweit aufgedunsen, das die Tür des Spülers jedesmal dagegen stösst und weitere Schäden anrichtet.Der Vermieter wurde bereits vor 14 Monaten von mir darauf angesprochen, hat aber trotz mehrfacher Erinnerung nicht´s dagegen unternommen.
--
Vor ca. 8 Monaten hatte ich in der Wand der Dusche einen Wasserrohrbruch, welcher zwar behoben wurde, aber so schlecht, dass die Wand über der Dusche sehr schlecht renoviert wurde. Die ausführende Firma hat einfach den Anschluss zwischen Fliesenschild und Tapete mit Silikon verfüllt und übergestrichen. Dieses platz nun auf und sieht absolut nicht mehr ansehnlich aus. Auch dieses habe ich dem Vermieter sofort nach erfolgter Reparatur angezeigt, aber auch dort ist nichts geschehen.
--
Letztes Jahr im Sommer hat irgendjemand den Zaun zu meinem Garten beschädigt. Es sind diverse Löcher mit einem Durchmesser von ca. 15 - 30 cm in dem Zaun. Ausserdem ist der Zaun auf einer Länge von ca. 4 Metern so hochgekrempelt, dass sowohl mein Hund dort raus und andere Hunde rein können. Auch meine 3 jährige Tochter könnte ohne Probleme dort durchschlüpfen. Dem Vermieter habe ich dieses auch gemeldet, wo die gleiche Reaktion wie bei den anderen Mängeln zu verbuchen ist.
--
Die Terasse zu meiner Wohnung ist mit Glaselementen zu der Terasse der Nachbarn getrennt. Die Abgrenzung ist nur leider halbhoch gebaut und bietet keinen Sichtschutz zu den Nachbarn. Die genannten Nachbarn neigen im Rausche der fast täglichen "Sauforgie" dazu, an der Abgrenzung zu stehen und mich und meine Familie zu begaffen wärend wir ebenfalls die Terasse nutzen möchten. Ich hatte mit dem Vermieter bereits vor zwei Jahren besprochen, dass er die Abgrenzung erhöht, welches er aus den genannten Gründen sofort zusagte. Nur leider ist es bei der Zusage ohne Handeln geblieben. Die Terasse kann von uns nur genutz werden, solange die Nachbarn nicht da sind.
--
Besteht die Möglichkeit wegen der aufgeführten Mängel die Miete zu kürzen? Wenn ja, kann ich auch im Nachhinein Miete zurück verlangen?
Es wäre sehr lieb wenn Sie mir aufführen könnten, um wieviel die Miete zu kürzen ist, wenn es berechtigt ist.
Sehr geehrter Ratsuchender,

leider wird Ihnen die Antwort nicht gefallen, denn Sie können die Miete nicht kürzen (nachträglich sowieso nicht).

Nach BGH WM 97,488 war es so, dass ein Mieter sein Minderungsrecht verloren hat, wenn er die Mängel zwar anzeigte, dann aber sechs Monate hinweg die Miete vorbehaltlos gezahlt hat. Diese Regelung - die dem Grunde nach bei Ihnen eintreten wird- gilt aber nur bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden. Wann der Mietvertrag geschlossen wurde, ist nicht bekannt.

Sollte es ein Vertrag nach dem 01.09.2001 sein, würden Sie Ihr Minderungsrecht nach Treu und Glauben oder stillschweigenden Verzicht verlieren (BGH WM 03, 440). Dieses ist etwas anders umschrieben, wobei die Rechtsprechung für diese Verträge nach 1/2 bis 1 Jahr davon ausgeht, dass der Vermieter nun glauben durfte, das Minderungsrecht wäre entfallen.

Bezüglich Küche, Zaun und mE. Dusche entfällt daher die Minderung aufgrund der Tatsache, dass Sie immer weiter gezahlt haben.

Bezüglich der Terrasse steht kein Minderungsrecht zu, da ich davon ausgehe, dass der Sichtschutz bei Anmietung schon vorhanden war, so dass dieser "Mangel" von Anfang an bekannte gewesen ist.

Mein Tipp:

Errichten Sie einen Sichtschutz, um Ruhe zu bekommen, da das Begaffen ansich zwar störend sein kann, nicht aber anders zu unterbinden ist.

Bezüglich den anderen Mängeln sollten Sie den Vermieter mit Einschreiben/Rückschein auf die Mängel aufmerksam machen und ihn zur vertragsgemäßen Erfüllung /Reparatur eine Frist von zwei Wochen stellen. Auch sollten Sie schriftlich die Mietminderung

Küche 10 %
Dusche 5 %
Terrasse 2%

der Kaltmiete ankündigen und dann nach Fristablauf die Miete kürzen.

Wendet der Vermieter allerdings ein, diese Mängel seien schon seit längerem gerügt worden, werden Sie nicht mehr mindern können, wie ich oben angeführt habe; ein Versuch ist es vielleicht wert.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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