Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietwertgutachten - Mieterhöhung


| 01.07.2007 22:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwälte,

wir wohnen in einem Viertel mit knapp 500 Wohneinheiten in Vier-/Fünfgeschossblocks.
Mit Eigentümerwechsel (Verkauf an neue Immobilien Management GmbH)wird von uns eine Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung erbeten. Formal (Beachtung von Fristen, Kappungsgrenze, etc.,) ist das Anschreiben wohl korrekt.
Für unsere (kleine) im Süddeutschen liegende Stadt gibt es keinen offiziellen Mietpreisspiegel.
Daher wird nun versucht, durch ein von der Immobilien GmbH in Auftrag gegebenes Mietwertgutachten (Kopie erhalten)
einen "ortsüblichen Grundmietzins" für unsere Wohnung festzusetzen.

Zur Ermittlung eines "ortsüblichen Grundmietzins"

werden nun a):
vier im Wohnviertel adressierte Wohnungen aus dem eigenen Bestand der Immobilien Management GmbH
benannt.
Deren durchschn. Grundmiete liegt mit 8,69 Euro über unserem bisherigen Quadratmeter-Preis von 7,59 Euro.
Die Wohnungen sind hinsichtlich Baujahr 1983/1986, Lage und Größe (100qm) vergleichbar.
Eine Wohnung davon wurde auch besichtigt.
Das Vorhandensein von Laminatfussboden und isolierverglasten Kunstsofffenstern deutet auf eine Renovierung mit Mieterwechsel.
Sicher wurden die anderen drei Wohnungen mit einer Neuvermietungen 2003 und 2006 (im Gutachten angegeben)
auch in einen neu-/höherwertigen Zustand versetzt.
Die Wohnanlage ist mittlerweile bis zu 24 Jahre alt,
wir selbst wohnen seit 21 Jahren in der Wohnung im Erdgeschoss.


werden nun b):
zwei Wohnungen mit je 9,50 Euro/Quadratmeter-Preis genannt.
Diese plötzlich aber nun ohne eine detailierte Adressierung(?).
Aus der nur groben Gebietsangabe können wir jedoch ableiten, dass diese Wohnungen in einer wesentlich besseren Wohngegend
mit Ein- und Zweifamilienhäusern liegen.
Außerdem sind beide Wohnungen je mit aktueller Neuvermietungen benannt, eine Wohnung auch gar erst mit neuem Baujahr 2005.
Über vorhandene Ausstattung oder Sonstiges sind keinerlei weitere Informationen gemacht.
Sicher alles nicht vergleichbar mit unserer Wohnsituation
im Wohnviertel mit Vier-/Fünfgeschosswohnblocks.
Der techn. Zustand und optische Gesamteindruck sind durch jahrelanges Vermeiden von werterhaltenden Maßnahmen
nur noch mäßig. Es gibt viele, viele Mängel, die ich hier zur Abkürzung nicht weiter aufzähle.
Obwohl der Gutachter schreibt, dass Lage, Ausstattung, Alter und Zustand bei der Bewertung eine Rolle spielen,
wird jedoch einfach der arithmetische Mittelwert aus allen Wohnungen gebildet, wobei die zwei letzteren abstrakten
Wohnungen, den Mietwert nun auf 8,99 Euro/Quadratmeter-Preis nach oben treiben.

werden nun c):
zusätzlich 9,50 Euro/Quadratmeter-Preis, ermittelt aus Ergebnissen einer anonymen, rein fiktiven Internet-Recherche (Immobilienscout), benannt(?).
Der Gutachter schreibt dazu wieder selbst, dass es sich wohl um vermutlich (*) Neuvermietungen in Kleinobjekten,
wie Ein- und Zweifamilienhäusern handelt.
Weiter auch, dass Lage, Ausstattung, Alter und Zustand bei der Bewertung eine Rolle spielen.
Trotzdem wird jedoch wieder einfach der arithmetische Mittelwert aus allen Werten gebildet.

Somit kommt man nun zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung von Alter, Lage, Größe und Ausstattung
ein Mietwert von 9,10 Euro/Quadratmeter für unsere Wohnung anzusetzen ist.

Meine Frage:
Kann ein derart abstrakter und auf vermutlichen(*?) Werten beruhender, nur nach oben ermittelter Wert einer neuen Immobilien Management Gesellschaft dazu dienen,
die Mieter im jahrelang vernachlässigten Wohnungsbestand, in welcher Lage und Zustand sich der auch immer befindet,
nun durch ständige Mieterhöhungsbegehren abzuschöpfen.

Ich kann doch nicht faulige Äpfel mit geträumten knackigen Birnen vergleichen, oder anders:
Das kommt mir so vor, als hätte ich bspw. hier einen Barren Gold und dort einen Barren Silber
und nun sage ich, der Silberbarren muss aber genauso viel Wert sein wie das Gold. Äääh, kann das sein?

Das Gutachten wurde sicher einfach und schnell am Schreibtisch zusammengefasst, denn es enthält auch zahlreiche definitive Fehler in den Angaben zu Wohnungen und Vergleichbarkeiten.
Der "Gutachter für Fassaden, Fenster, Türen und Tore aus Metall" hat seinen Sitz im hunderte Kilometer entferntem Norddeutschland.

Ich möchte deshalb meine Zustimmung nicht erklären,
da ich dieses erdachte Gutachten in keiner Weise als Grundlage sehe, nun mal eben jahrelang höhere Mietzahlung, nur durch die gesetzl. Kappungsgrenze begrenzt, zu leisten.

Ich gehe davon aus, dass die Immobilien Management Gesellschaft natürlich versucht, durch Klage die Zustimmung zu erzwingen.

Wie sehen Sie hier die Chancen für uns, bzw. welche ca. Kosten können hier für uns weiter anfallen.


Zusatz:
Damit Sie mich nicht falsch verstehen, ich bin kein radikaler Mieter.
Sicher ist eine moderate Anpassung im Laufe der Jahre erforderlich.
Das ist legetim und unserer zeitlichen Wirtschaftsordnung adäquat.
Mieter und Vermieter haben dazu aber auch entsprechende Rechte
und Pflichten.
Es handelt sich hier auch nicht um einen kleinen Einzelvermieter der event. über eine Wohnung seine Einkommen- oder etwaige Altersvorsorgeleistungen mitfinanziert. Oder dem plötzlich Renovierung oder Modernisierung
vom Himmel fallen und ihm nun gar finanziell das Wasser bis zum Halse stehen würde.
Nein, es ist ein reines Konstrukt aus Firmen einer Immobilien Aktiengesellschafft.
Deren Ziel ist der Aufkauf, Abschöpfung, teilweiser Umwandlung in Eigentumswohnungen (<50%) und Weiterverkauf im größeren Stil.
Mit reiner Gewinnmaximierung nach aktuellem Trend in Deutschland und anderswo.
Welche psychischen Auswirkungen das auf die Menschen hat, wenn es deren jahrelanges Zuhause, ihr Geborgenheits-
und Sicherheitsempfinden betrifft, mit dem hier vom Schreibtisch aus "gehandelt" wird, darüber sollte sich
solch ein "Wohnungsmanager" erstmal Klarheit verschaffen. Sollte man Wohnungsspekulationen tatenlos zusehen?
Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Vorab zu den Kosten bei Klage auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung: Diese sind als eher gering einzuschätzen, da sich die Gerichts- und Anwaltskosten nach dem Streitwert richten und dieser sich aus dem Jahresbetrag der begehrten Mieterhöhung zusammensetzt, § 16 Abs. 5 GKG. Bei einem Streitwert von 300,00 EUR wären dies Gerichtskosten in Höhe von 75,00 EUR und Anwaltskosten von ca. 250,00 EUR für zwei RAe.
Nun zur Sache selbst: Der Verweis auf ein Vergleichsmietgutachten wird häufig von den inmitten stehenden Wohnungsbaugesellschaften gewählt. Das Verfahren muss nachvollziehbar sein, wobei der Sachverständige nicht verpflichtet ist, die Vergleichswohnungen, aufgrund derer er sich Gewissheit von der ortsüblichen Vergleichsmiete verschafft hat, anzugeben; hier kann aber das Sachverständigengutachten, soweit ich dies von hier aus beurteilen kann, angegriffen werden, so dass ich Ihre Chancen als sehr gut beurteilen kann. Zudem muss der Gutachter ein für Grundstücks- und Gebäudeschätzung öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter sein. Dies ist vorliegend wohl ebenfalls nicht der Fall.
Gerne können Sie uns die Unterlagen übersenden.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com


Mit besten Grüßen

RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2007 | 20:07

Sehr geehrter Herr Anwalt,

danke für Ihre Antort.
Eine erlaubte Nachfrage hierzu:
Das Gutachten ist ja mit Stempel/Unterschrift "...von der IHK...öffnetl. bestellter u. vereid. Sachverständiger für Fassaden, Fenster, Türen und Tore aus Metall" gezeichnet.
Also wohl kein Gutachter für Grundstücks- und Gebäudeschätzung.
Ist das Gutachten damit sowieso hinfällig?

Besten Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2007 | 11:15

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Um ganz sicher zu gehen, sollten Sie bei der zuständigen IHK nachfragen.
Ja, falls es kein Gutachter für Grundstücks- und Gebäudeschätzung ist, ist das Gutachten damit sowieso hinfällig.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Danke! "