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Mietvertragskündigung ung Schönheitsreparatur


27.10.2007 13:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Meine Mieterin ist Juni 07 nach 39 Jahren Mietzeit verstorben.
Ich habe die Immobilie 1998 erworben. Mietverhältnis unverändert übernommen. Mietvertrag nicht schriftlich geändert. Lautet noch auf verstorbenen Vorbesitzer der Immobilie.
Erbengemeinschaft hat Mietverhältis mit Schreiben vom 2.7.2007 zum 31.8.2007 gekündigt.
Habe Schlüssel und Zugang zur Wohnung ab 5. 8. 2007 erhalten.
Frage 1 : kann ich Miete bis einschließlich Oktober beanspruchen ?
Frage 2 : Kann ich Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen beanspruchen? Der Mietvertrag von 1968 sagt „ der Mieter ist insbesondere verpflichtet Schönheitsreparaturen in den Mieträumen auf seine Kosten auszuführen“.
Danke mfg
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

soweit im Mietvertrag für den Mieter keine kürzere Kündigungsfrist vereinbart ist, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.
Haben Sie das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag im Juli (also bis zum 4. Juli) erhalten, zählt auch der Juli bei der dreimonatigen Kündigungsfrist mit, siehe § 573 c BGB. Das Mietverhältnis endet dann zum 30.9.2007 und Sie können noch die Septembermiete verlangen. Haben Sie das Kündigungsschreiben dagegen erst nach dem 4. Juli erhalten, endet das Mietverhältnis erst zum 31.10. und Sie können die Mieten bis einschließlich Oktober beanspruchen (sofern die Wohnung nicht bereits vorher wieder vermietet war).

Haben Sie die Regelungen aus dem Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen vollständig zitiert (bitte ergänzen Sie ggf. Ihre Ausführungen über die Nachfragefunktion), so können Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, falls die üblichen Fristen seit den letzten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind und auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.

Eine Kostenübernahme, d.h. also Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, können Sie wegen § 281 Abs. 1 BGB nur dann verlangen, wenn Sie vorher die Durchführung der Schönheitsreparaturen unter Setzung einer angemessenen Frist angemahnt haben (aus Beweisgründen Einschreiben/Rückschein). Fordern Sie die Erbengemeinschaft auf, die fälligen Schönheitsreparaturen bis zum (Datum) durchzuführen, listen Sie die durchzuführenden Arbeiten in dem Schreiben genau auf und teilen Sie mit, dass Sie nach erfolglosem Fristablauf die Durchführung der Arbeiten durch die Erbengemeinschaft ablehnen und diese selbst vornehmen lassen werden. Haben Sie die Schönheitsreparaturen schon selbst durchgeführt ohne der Erbengemeinschaft hierzu eine angemessene Frist zu setzen und ohne dass diese die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorher ernsthaft und endgültig verweigert hat, haben Sie leider keinen Anspruch auf Schadensersatz. In einem Prozess wären Sie für die Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches beweispflichtig.

Bitte denken Sie daran, dass hinsichtlich der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (einschl. unterlassenener Schönheitsreparaturen) eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten gilt, § 548 BGB. Die Frist beginnt nicht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses, sondern schon mit der Rückgabe der Mietsache.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2007 | 23:34

Vielen Dank für Ihre Ausführungen; nehme die Nachfragemöglichkeit gerne in Anspruch

Kündigungsthematik klar - Danke

Schönheitsreparaturen:
Der alte Vertrag gilt also obwohl er auf den Namen des vormaligen Vermieters ausgestellt ist , ich somit nur einen mündlichen Vertrag hatte und mein Vertragspartner ( Mieter ) verstorben ist ?

Dann könnte ich also unter Beachtung der Verjährungsfrist die in der Tat unterlassenen Schönheitsreparaturen einfordern, da der o.g. Vertrag dies wie folgt beschreibt

& 13 Instandhaltung der Mieträume
1.….
2.….
3.….
4. Der Mieter ist insbesondere verpflichtet die Schönheitsreparaturen ( Innenanstrich und Tapezierung) in den Mieträumen auf seine Kosten auszuführen, sowie die Rolläden,Licht und Klingelanlagen……..in gebrauchsfähigen Zustand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.
5. Kommt der Mieter seinen vorstehenden Verpflichungen trotz schriftlicher Mahnung nicht nach , so kann der Vermieter …..die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen lassen.

Die Tatsache dass die Wohnung die letzten 20 Jahre keine Schönheitsreparaturen erhielt könnte ich durch die Haushälterin beweisen. Da sich der Streitwert allerdings zu gering ist habe ich nur die Absicht auf die Erbengemeinschaft entsprechend einzuwirken .

Vielen Dank
mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2007 | 20:11

Sehr geehrter Fragesteller,

mit dem Erwerb der Immobilie vom bisherigen Eigentümer und Vermieter sind Sie kraft Gesetzes in den Mietvertrag eingetreten, § 566 BGB. Ein neuer mündlicher Mietvertrag wäre daher nicht notwendig gewesen. Wurden durch diesen neuen mündlichen Mietvertrag die Regelungen des alten, schriftlichen Mietvertrages nicht abgeändert, gelten diese weiterhin. Die Erben haften als Gesamtrechtsnachfolger des Mieters für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag.

Die Regelung zu den Schönheitsreparaturen ist wirksam, es liegt kein starrer Fristenplan vor. Die zweite Regelung, die Rolläden usw. in gebrauchsfähigem Zustand zu halten, dürft zwar unwirksam sein, da keine Höchstgrenze angegeben ist, bis zu der der Mieter die Reparaturkosten zu tragen hat. Ich gehe insoweit davon aus, dass es sich - obwohl diese beiden Regelungen in einem Satz zu finden sind, liegt inhaltliche Teilbarkeit vor - um zwei verschiedenene Klauseln handelt. Die Unwirksamkeit der zweiten Regelung (Rolläden usw.) wirkt sich damit nicht auch auf die erste (Schönheitsreparaturen) aus.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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