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Mietvertragskündigung - Befristung des Mietvertrag


26.01.2007 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Guten Tag,
mein Mietvertrag ist zum einen ein befristeter Vertrag, der am 1.7.2008 abläuft. Vertragsbeginn war der 1.7.2003.
Zudem hat mir mein Vermieter handschriftlich auf dem Mietvertrag das Recht eingeräumt, vorzeitig bei Stellung eines Nachmieters zu kündigen.
Wie und zu welchem Zeitpunkt komme ich nun aus meinem Mietvertrag?
Auf Wunsch kann ich Ihnen meinen Mietvertrag zukommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

es stellt sich zunächst die Frage, ob der Mietvertrag überhaupt wirksam befristet ist und Sie daher einen Nachmieter stellen müssen, um vor dem 1.7.2008 aus dem Vertrag zu kommen.
Um das zu beurteilen, muss ich den Vertragstext kennen. Bitte lassen Sie mir den Mietvertrag zukommen (per Brief, Fax oder E-Mail, siehe oben unter Kontaktdaten).


Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Ergänzung vom Anwalt 26.01.2007 | 17:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

vorliegend sollte ein Mietvertrag von bestimmter Dauer abgeschlossen werden.
Gründe für die Befristung wurden in den mir vorliegenden Unterlagen keine angegeben. Eine Staffelmiete wurde nicht vereinbart. Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich eines befristeten Kündigungsausschlusses oder eines Kündigungsverzichts.

Ein Zeitmietvertrag kann aber nur noch unter den Voraussetzungen des § 575 BGB wirksam abgeschlossen werden. Nach dieser Vorschrift sind u.a. vom Vermieter die Gründe für die Befristung bei Vertragsschluss schriftlich anzugeben, dies muss aber nicht notwendig im Mietvertrag erfolgen. Der mir vorliegende Mietvertrag enthält insoweit keine Angaben. Wenn Ihnen auch anderweitig damals keine Gründe für die Befristung schriftlich mitgeteilt wurden, gilt der Mietvertrag nach § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Sollte Ihnen damals der Vermieter außerhalb des Mietvertrages Gründe für die Befristung schriftlich mitgeteilt haben, ergänzen Sie bitte Ihre Angaben noch mittels der Nachfragefunktion. Unter § 27 "Sonstige Vereinbarungen" steht noch etwas von: "Siehe auch gesonderte Vereinbarung/Anlage zu § 27", diese Anlage konnte ich in der Datei nicht finden. Bitte teilen Sie noch mit, um was für gesonderte Vereinbarungen es sich dabei handelt, eventuell ändert sich dann noch die rechtliche Beurteilung.

Abgesehen davon, wäre nach dem Urteil des BGH vom 6.4.2005, Az. VIII ZR 27/04 bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit auch ein formularmäßig vereinbarter ausdrücklicher Kündigungsausschluss unwirksam gewesen, falls seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Anm.: gilt nicht bei einer Staffelmietvereinbarung).
Der Kündigungsausschluss wäre dann auch nicht entsprechend auf vier Jahre verkürzt, sondern im Ganzen unwirksam.

Ist die Befristung wegen fehlender Angabe von Gründen unwirksam und kein wirksamer ausdrücklicher Kündigungsausschluss vorgesehen, können Sie das Mietverhältnis jederzeit auch ohne Stellung eines Nachmieters unter Einhaltung der gesetzlichen Frist des § 573 c BGB kündigen. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Der nächstmögliche Kündigungszeitpunkt wäre also zum 30.4.2007, falls die Kündigung dem Vermieter noch bis zum dritten Werktag im Februar zugeht.

Die Kündigung muss, damit sie wirksam ist, unbedingt von beiden Mietern und schriftlich erfolgen. Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang liegt beim Mieter, daher sollte die Kündigung z.B. per Einschreiben/Rückschein erfolgen und ein Dritter sollte als Zeuge zusätzlich bestätigen können, dass der versandte Briefumschlag auch das Kündigungsschreiben enthielt. Möglich wäre auch eine persönliche Abgabe beim Vermieter gegen eine Empfangsquittung mit Datum auf einer Kopie des Kündigungsschreibens oder auch eine Zustellung per Gerichtsvollzieher.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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