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Mietvertragsklausel für den Fall des Auszugs


| 05.12.2010 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Es handelt sich um einen üblichen Formular-Mietvertrag aus dem Jahr 2000. Unter "Sonstige Vereinbarungen wurde vereinbart und von beiden Parteien unterzeichnet:
1. Über den Zustand der Wohnungsübergabe wird ein gesondertes Protokoll gefertigt. die Tapeten werden vom Mieter nach seinem Geschmack angelegt.
2. Bei einem evtl. Auszug entfernt der Mieter die Tapeten. Für evtl. eingebrachte Teppichböden gilt das gleiche wie vor.
3. Der Vermieter übernimmt die Kosten für Streicharbeiten für Türen und Zargen. In der Küche werden die Wasserleitungen verlegt, der Fliesenspiegel neu verlegt. Kostenteilung wird besprochen.

Nun die Fragen zu den Punkten 1 und 2:

1. Bei Einzug wurde vom Mieter neu tapeziert.
Müssen die Tapeten wirklich jetzt entfernt werden, ist diese Klausel evtl. nichtig?

2. Der Teppichboden war bei Einzug total "verhunzt", mit dem Vermieter war damals (mündlich, nicht protokolliert)vereinbart dass der Mieter einen neuen Teppichboden auf eigene Kosten auf den alten aufbringen darf. Muss dieser "neue" jetzt wirklich rausgerissen werden? Eventuell sogar beide (auch der alte verhunzte) - oder ist die Klausel evtl. nichtig?

Müssen Türen und Zargen gestrichen werden?

Die neue Hausverwaltung besteht auf Einhaltung dieser "vertraglich festgelegten Konditionen".

Danke für die Beantwortung.
05.12.2010 | 18:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchende /-er,

unter Berücksichtigung der Angaben und Ihres Einsatzes nehme ich zu Ihren Fragen gern wie folgt Stellung:

Grundsätzlich sehen die gesetzlichen Vorschriften vor, dass der Vermieter die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen oder Renovierungsmaßnahmen vor Übergabe der Mietsache durchführt (§ 535 I BGB).
Jedoch kann im Mietvertrag durch AGB oder individuelle Vereinbarungen abgewichen werden, in der Form, dass der Mieter bei Auszug eine Renovierung der Mietwohnung (Schönheitsreparaturen) durchführt.

Die Wirksamkeit der Klauseln hängt davon ab, ob sie einer Inhaltskontrolle der Schrankenbestimmungen gem. §§ 305, 307 BGB (unangemessene Benachteiligung des Mieters) standhalten.

Zuletzt hatte der BGH zahlreiche Entscheidungen zu starren Renovierungsfristen bzw. - intervallen getroffen und für unwirksam erklärt. Seither versuchen Vermieter offensichtliche starre Renovierungsfristen zu vermeiden.

Übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung, muss er bei Beendigung des Mietverhältnisses NUR renovieren, wenn entweder die "üblichen" Renovierungsfristen einmal durchlaufen sind ODER nach dem tatsächlichen Einzelfall zu bestimmen erforderlich bzw. renovierungsbedürftig sind. Z.B. bei Abnutzungen über das gewöhnliche Maß hinaus. Auch kommt es konkret auf die zurückliegende Mietdauer an. Starre Renovierungsfristen kann ich Ihren Angaben nicht entnehmen.


konkreter

- Zu Ihrer Frage 1)
Bei Einzug wurde vom Mieter neu tapeziert.
Müssen die Tapeten wirklich jetzt entfernt werden, ist diese Klausel evtl. nichtig?

- Antwort:
Sofern bei Einzug und Durchführung der Renovierungsarbeiten keine Entschädigung (Mietnachlass für erste Mietmonate oder ähnliches) für diese Leistungen des Mieters vereinbart wurden, dürften die Klauseln Nr. 1 und 2 unerkannt unwirksam gewesen sein.

Das entschied auch der Bundesgerichtshof (BGH 8. Zivilsenat vom 05.04.2006, AZ: VIII ZR 109/05)
Zitat:
"Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam."

Die Rechtsfolge wäre nach einer weiteren Entscheidung des BGH vom 27.05.2009, AZ: VIII ZR 302/07 Wertersatz nach §§ 812, 818 II BGB für die Kosten (üblicher) Anbringung von Tapete und Teppich ohne "Extras oder Besonderheiten".

Das muss erst recht angenommen werden, wenn der Vermieter nun darauf besteht, Tapeten und Teppich zu entfernen. Hier würde ich ebenfalls mit dem entgegenzubringendem Wertersatzanspruch argumentieren.

Ohne Berücksichtigung der Klauseln bei Annahme der Unwirksamkeit gilt folgendes:
Der Vermieter muss die Tapeten nur entfernen, wenn sie entweder nach der Dauer der Mietzeit erneuerungsbedürftig sind ODER aufgrund der Eigenheit einem Nachmieter nicht zuzumuten sind. ZB bei der Wahl von Strukturtapete mit ausgefallenem Muster oder Farbe.


- Zur 2. Frage (Entfernung des Teppich)
gilt neben dem oben gesagten (BGH Urteil zur Tapete) ebenfalls der Anspruch auf Wertersatz für das Aufbringen auf Kosten des Mieters, sofern kein Ausgleich (Mietnachlass) erfolgt ist.

Ergänzend sei jedoch bei der Entfernung des Teppichbodens angemerkt, dass das AG Köln (vom 03.04.2001, AZ: 212 C 239/00) entschied, nicht nur den Teppich, sondern auch darunterliegende Klebestreifenreste zu entfernen. Entsprechendes dürfte dann auch für den "verunzten" unteren Teppichboden gelten, sofern wiederum (Siehe oben) ein Ausgleich für die Leistung vereinbart wurde.

- Zur 3. Frage (Streichen von Türen) darf ich ebenfalls den BGH zitieren (BGH 8. Zivilsenat vom 10.02.2010, AZ: VIII ZR 222/09; und BGH 8. Zivilsenat vom 13.01.2010, AZ: VIII ZR 48/09)
"Die Regelung eines Mietvertrages, wonach der Mieter im Rahmen der ihm auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch das Streichen der Türen und der Fenster schuldet, benachteiligt den Mieter - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und ist deshalb unwirksam."

Türen und Zargen oder auch Fenster müssen deshalb nur dann gestrichen werden, wenn aufgrund der langen Mietdauer renovierungsbedürftige Abnutzungserscheinungen vorliegen.


Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick gegeben zu haben.

Abschließend möchte ich gern noch auf folgendes hinweisen:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen.


Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.


Rechtsanwalt Marko Setzer

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2010 | 20:55

Danke sehr für die hilfreiche Antwort!

Bitte nur um kurze Klärung bezüglich dieses Absatzes:

"Ohne Berücksichtigung der Klauseln bei Annahme der Unwirksamkeit gilt folgendes:
Der Vermieter muss die Tapeten nur entfernen, wenn sie ....

Es muss hier wirklich VERmieter heissen, nicht Mieter?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2010 | 20:59

Sehr geehrte Fragestellerin /- er,

vielen Dank für die Nutzung der Nachfrage und
für den Hinweis.

Sie haben Recht. Es muss "Mieter" heißen, nicht Vermieter. Da hat sich ein kleiner Schreibfehler eingeschlichen.

Einen schönen Sonntag Abend noch.

Freundliche Grüße

Bewertung des Fragestellers 05.12.2010 | 20:56


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