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Mietvertragskündigung gem. § 573a - Kündigungsschreiben falsch formuliert?

| 13.06.2009 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Trettin


Ich bewohne seit 4 Jahren eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus. Der Mietvertrag ist unbefristet. Nun teilte mir der Vermieter mit, dass er meine 1-Zimmerwohnung benötigt, um dort ein Büro (gewerblich) einzurichten.

Vorgestern ging nun das Kündigungsschreiben per Einschreiben bei mir ein. Er schreibt:

„hiermit kündige ich den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag unter Verwendung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von drei Monaten rechtzeitig zum 30.09.2009“

Nun habe ich mich im Internet etwas schlau gemacht und habe folgendes herausgefunden.

Eigenbedarf kann er ja wohl nicht geltend machen, da er die Wohnung gewerblich nutzen will.

Also hat er keinen anständigen Kündigungsgrund, weil ich mich auch nicht irgendeiner Schandtat bezichtigen kann, wie Mietrückstand oder tätliche Angriffe (welche Gründe könnte es noch geben?).

Da es sich nun ja um eine Einliegerwohnung handelt, hat er die Möglichkeit der erleichterten Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB.

Hierbei verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.

Ich gehe mal davon aus, dass mein Vermieter keine Ahnung von den Gesetzen hat. Da er keinen Kündigungsgrund angegeben hat, ist § 573a zwingend anzuwenden?

Nun habe ich im Internet auch gelesen, dass der Vermieter in der Kündigung den Paragraphen aber erwähnen MUSS, wenn er diese Art der Kündigung aussprechen möchte.

Wie ist nun das Kündigungsschreiben mit obigem Wortlaut zu bewerten?

Kann ich dem Vermieter mitteilen, dass die Kündigung soweit ok ist, er sich jedoch bei der Kündigungsfrist vertan hat? Wird automatisch die verlängerte Kündigungsfrist gültig, auch wenn er die Kündigung nicht nachbessert? Oder muss er ein neues Kündigungsschreiben aufsetzen?

Ist die Kündigung unwirksam?

Oder muss ich Widerspruch einlegen?

Was könnte der Vermieter nun noch unternehmen, um eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zu erreichen? Meiner Meinung nach bleibt ihm ja nur die Kündigung nach § 573a, denn ein berechtigtes Interesse kann er ja nicht nachweisen.

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt Stellung nehme:

I. Eine ordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters ist nach § 573 BGB an sich nur möglich, wenn der Vermieter "ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat".

Wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, sagt § 573 Abs. 2 BGB; doch ist diese Aufzählung nicht abschließend ("insbesondere"). Insofern kann Ihr Vermieter auch dann ein berechtigtes Interesse haben, wenn keiner der in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbestände erfüllt ist.

Vertieft werden muß dieser Gesichtspunkt aber nicht. Denn § 573 Abs. 3 BGB schreibt vor, daß der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse in seinem Kündigungsschreiben anzugeben hat. Fehlt es daran, so ist die Kündigung unwirksam.

II. Nichts anderes gilt letztlich im Anwendungsbereich des 573a BGB.

Zwar kann der Vermieter nach dieser Vorschrift - sofern der Kündigungstatbestand des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB oder der des § 573a Abs. 2 BGB erfüllt ist - auch wirksam kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse i. S. des § 573 BGB hat. Er muß in seinem Kündigungsschreiben aber angeben, daß die Kündigung auf § 573a Abs. 1 BGB oder § 573a Abs. 2 BGB gestützt wird (§ 573a Abs. 3 BGB).

Ach dabei handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Fehlt eine entsprechende Angabe in der Kündigungserklärung, ist die Kündigung schon deshalb unwirksam.

III. Zusammenfassend gehe ich daher - soweit mir eine Beurteilung aus der Ferne möglich ist - davon aus, daß Ihr Vermieter das Mietverhältnis weder nach § 573 BGB noch nach § 573a BGB wirksam gekündigt hat.

Die Unwirksamkeit ist unabhängig davon, ob Sie Ihren Vermieter auf die im Kündigungsschreiben fehlenden Angaben hinweisen oder nicht.

Ich hoffe, daß diese Auskunft Ihnen weiterhilft. Bitte machen Sie bei Bedarf von der Möglichkeit Gebrauch, hier eine kostenlose Nachfrage zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.06.2009 | 08:43

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