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Mietvertrag/Mindestlaufzeit


| 04.11.2006 16:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag.
Ich bin Vermieter einer Wohnung. In dem Mietvertrag vom Feb. 2005 wurde unter Mietzeit der erste Punkt angekreuzt
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.April 2004, es läuft auf unbestimmte Zeit."
Außerdem wurde handschriftlich an der Stelle ergänzt: "Mindestlaufzeit jedoch bis 31.03.2009".
Die Mindestlaufzeit wurde auf ausdrücklichen Wunsch der Mieter in den Vertrag aufgenommen, da diese eine Sicherheit haben wollten. Mir war das natürlich Recht.

Nun bekam ich eine Kündigung im Rahmen einer gesetzlichen Kündigungsfrist. Ist diese gültig?

Danke und herzliche Grüße!

Sehr geehrter Fragesteller,

die Kündigung ist wirksam. Es hätte nur ein Verzicht auf das Kündigungsrecht für maximal vier Jahre bei einer Staffelmiete vereinbart werden können. Die Vereinbarung "Mindestlaufzeit jedoch bis..." reicht nicht aus.

Mit freundlichem Gruß
Henrik Momberger

www.gruemo.de

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2006 | 16:18


Das ging schnell. Danke erstmal!

ABER:

Es handelt sich hierbei um eine individuelle Vereinbarung und das Urteil des BGH (mit den 4 Jahren) ist doch nicht anwendbar, so dass beide Parteien an die vereinbarte Vertragslaufzeit gebunden sind, oder doch nicht???
Sollte die Mindestlaufzeit von 5 Jahren jedoch im Rahmen einer formularmäßigen Klausel vereinbart worden sein, könnte man in Anbetracht der BGH Rechtsprechung den Vertrag jederzeit mit 3monatiger Frist Kündigen.

Es wurde doch eine Mindestlaufzeit vereinbart und nicht, wie bei den üblichen Zeitmietverträgen, eine Höchstlaufzeit. Es handelt sich also de facto um einen Kündigungsausschluss.
Auch falsch?

Das sind meine Recherchen... könnten Sie bitte nochmal kurz Stellung nehmen?

Danke nochmals!!

Ergänzung vom Anwalt 04.11.2006 | 16:39

Gerne,

Sie müssten einen Zeugen dafür aufbringen können, dass die Formulierung auf Grund der Mieter aufgenommen wurde. Dann besteht die Möglichkeit, dass die Formulierung nicht als AGB angesehen wird. Dann wäre zu klären, ob "Mindestlaufzeit" als beiderseitger Kündigungsverzicht auszulegen ist. Vieles spricht dafür, einiges auch dagegen (vor allem die nicht deutliche formulieren und die damit einhergehende Argumetationsmöglichkeit des Mieters, dass er das so nicht erkennen konnte).

Ferner ist zu beachten, dass dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge eine Ausschlussmöglichkeit gilt. Ein Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 II MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es „unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrags … erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen". Ein Argument dafür, dass auch eine individuelle Regelung über fünf Jhare nicht hält. Wenn Sie rechtsschutzversichert sind, wäre es sicher spannend, diese Frage notfalls bis zum BGH zu treiben. Dass der BGH die - u. U. - nicht formularmäßigen fünf Jahre hält, halte ich für wahrscheinlich, aber nicht für sicher.

Versuchen Sie es wie folgt:

Sehr gehherte Xy,

im Mietvertrag wurde auf Ihren ausdrücklichen Wunsch ein beiderseitiger Kündigunsverzicht bis zum 31.03.2009 aufgenommen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung lässt einen solchen Kündigungsverzicht zu, wenn dieser auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters erfolgt. es handelt sich somit nicht etwa um eine formularmäßige Regelung. Ich fordere Sie daher auf...


Aus praktischen Erwägung wäre es dennoch ratsam, die Gegenseite um einen Nachmieter zu bitten oder selbst einen zu suchen. Sie sollten sich dann die Geltendmachung aller Kosten ausdrücklich vorbehalten.

Mit freundlichem Gruß
Henrik Momberger

www.gruemo.de

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