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Mietvertrag zustandegekommen?

| 07.05.2012 17:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich möchte zu folgenden Sachverhalt, eine Einschätzung, ob ein Mietvertrag zustandegekommen ist oder nicht.

Ich habe eine Mietwohnung zusammen mit dem Verwalter des Wohnhauses, der sich auch um die Vermittlung von Mietverträgen kümmert, am 02.04.2012 besichtigt. Da ich mich für die Wohnung sehr interessiert habe, habe ich am 04.04.2012, wie vom Verwalter gefordert, eine Selbstauskunft ausgefüllt und ihm zur Weiterleitung an den Eigentümer der Wohnung zugeschickt. Nach einer Woche hat mich der Verwalter telefonisch informiert, dass der Eigentümer die Wohnung an mich vermieten will und mir die Mietverträge zugeschickt werden. Diese wurden von der Hausverwaltung ausgefertigt, jedoch nicht unterschrieben und gingen mir am 12.04.2012 zu.
Am 16.04.2012 habe ich die von mir unterzeichneten Vertragsexemplare an die Hausverwaltung zurückgeschickt, da diese an den Eigentümer der Wohnung zur Unterzeichnung weitergeleitet werden sollten. Eine Annahmefrist wurde von mir nicht angegeben.

Bis zum heutigen Tag (07.05.2012) liegen weder mir noch der Hausverwaltung die vom Vermieter unterzeichneten Verträge vor. Wie ich heute erfahren habe, hat der Verwalter fast 2 Wochen geschlafen und die Verträge erst am 30.04.2012 weitergeleitet.
Da ich jedoch aus verschiedenen Gründen die Wohnung auch nicht mehr mieten möchte, hätte ich gerne eine Einschätzung, ob ein Mietvertrag zustandegekommen ist, wenn mir die vom Vermieter unterzeichneten Verträge z.B. morgen zugehen oder ob dies dann, aufgrund des verspäteten Zugangs als neues Vertragsangebot des Vermieters gilt, welches von mir nicht angenommen werden muss. Bis wann müssten mir die vom Vermieter unterzeichneten Verträge zugehen? Ich gehe davon aus, dass diese an meine aktuelle Wohnanschrift geschickt werden müssen, damit sie mir zugehen und nicht nur an den Hausverwalter.

Sehr geehrter Ratssuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt:

Grundsätzlich bedarf ein Mietvertrag über Wohnraum, der über einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen wird, gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform. Sofern die Schriftform nicht eingehalten wird, so gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Nach § 550 S. 2 BGB wäre eine Kündigung frühestens erst zum Ablauf des Jahres nach Überlassung des Wohnraumes zulässig.

Ich gehe nach Ihrer Sachverhaltsschilderung davon aus, dass sowohl der Vermieter als auch Sie das Schriftformerfordernis des § 550 BGB beachten wollten.

In Ihrem Fall handelt es sich bei der Übersendung der Mietverträge in zweifacher Ausfertigung um Willenserklärungen unter Abwesenden, mit der Folge, dass § 147 Abs. 2 BGB Anwendung findet.

Nach § 147 Abs. 2 BGB kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu einem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf.

Diese Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB hinsichtlich von Mietverträgen wird in der Rechtsprechung grundsätzlich auf 2-3 Wochen eingegrenzt.

So hat das KG Berlin in dem Urteil vom 05.07.2007 - 8 U 182/06 angemerkt, dass die Annahmefrist grundsätzlich 2-3 Wochen beträgt. Dies gilt nach diesem Urteil insbesondere bei größeren Vermietungsgesellschaften.

Weiterhin ging das LG Stendal in seinem Urteil von 29.01.2004 – 22 S 107/03 ebenfalls davon aus, dass der Antragende die Annahme des schriftlichen Mietvertrages binnen einer Frist von 2-3 Wochen erwarten dürfte. Soweit die Annahme nach Ablauf dieser Frist erfolgt, so geht das LG Stendal in diesem Urteil davon aus, dass eine verspätete Annahme vorliegt, die gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neuer Antrag gilt.

Für Sie bedeutet dies, dass die von Ihnen am 16.04.2012 dem Hausverwalter übersandten schriftlichen Mietverträge, diesem – unter Berücksichtigung der normalen Postlaufzeiten – spätestens am 19.04.2012 zugegangen sein dürften. Soweit der Hausverwalter die von Ihnen unterzeichneten Mietverträge dem Vermieter nicht zeitnah übersendet, so dürfte sich der Vermieter dieses Verschulden über § 278 BGB zurechnen lassen müssen.

Weiterhin bedeutet die vorgenannte Rechtsprechung für Sie, dass Sie unter Berücksichtigung der 2-3-wöchigen Annahmefrist maximal noch bis zum Ablauf des 10.05.2012 abwarten müssten.

Sofern der vom Vermieter unterzeichnete Mietvertrag Ihnen nicht spätestens bis zum Ablauf des 10.05.2012 zugeht, so hat der Vermieter die Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB nicht mehr gewahrt, mit der Folge, dass diese verspätete „Annahme" als neuer Antrag gem. § 150 Abs. 1 BGB rechtlich zu qualifizieren sein dürfte.

Falls Sie dann doch einen wirksamen Mietvertrag abschließen wollen, so müssten Sie diesen neuen Antrag annehmen. Wenn Sie keinen Mietvertrag abschließen möchten, so dürften Sie den neuen Antrag nicht annehmen.

Allerdings besteht dann die Gefahr, dass der Vermieter Sie aus vorvertraglicher Pflichtverletzung gem. §§ 280 , 311 , 241 BGB schadensersatzpflichtig machen könnte.

Ihrer Sachverhaltsschilderung kann ich allerdings nicht entnehmen, ob ein solcher Schadensersatzanspruch des Vermieters bestehen könnte. Insbesondere wäre ein Schaden aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung für mich derzeit nicht ersichtlich.

Hierzu müsste der Vermieter einen Schaden explizit darlegen und gegebenenfalls beweisen.

Für diesen Fall würde ich Ihnen auch den Kontakt mit einem Rechtsanwalt vor Ort anraten.

Ich hoffe, Ihnen insoweit einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Sollte es Ihrerseits noch Unklarheiten geben, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich weise abschließend darauf hin, dass es durch Hinzufügen und Weglassen wesentlicher Umstände im Sachverhalt durchaus zu einer komplett anderen rechtlichen Bewertung kommen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Marcel Wahnfried
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 07.05.2012 | 19:29

Sehr geehrter Herr Wahnfried,

vielen Dank für Ihre schnelle und umfassende Beantwortung meiner Anfrage.

Unter Zugang des Mietvertrages verstehe ich, dass der Mietvertrag im Briefkasten meines, im Mietvertrag angegeben, derzeitige Wohnsitzes eingeworfen wird.
Vereinbart hatte ich mit dem Wohnungsverwalter, dass er mir der vollständig unterzeichnete Mietvertrag bei der Übergabe der Wohnung übergeben sollte. Einen Termin habe ich jedoch noch nicht vereinbart, da wir diesen erst nach Vorlage des von beiden Seiten unterzeichneten Vertrages ausmachen wollten. Von mir wurde lediglich ein Zeitraum für die Übergabe vorgeschlagen.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.05.2012 | 21:30

Sehr geehrter Ratssuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass Sie mit dem Wohnungsverwalter vereinbart haben, dass er Ihnen den vollständig unterzeichneten Mietvertrag erst bei der Wohnungsübergabe aushändigen soll.

Daraus schließe ich dann ferner, dass sich der Wohnungsverwalter mit Ihnen in Verbindung setzen müsste, sobald der Vermieter einen vollständig unterschriebenen Mietvertrag an den Wohnungsverwalter übergeben hat.

In diesem Fall - da Ihnen der Mietvertrag nicht auf dem Postwege zugeht - wäre es wohl angebracht auf den Zugang des unterschriebenen Mietvertrages beim Wohnungsverwalter abzustellen.

Unter Berücksichtigung der in meiner ersten Antwort aufgeführten Urteile wäre es sach- und interessengerecht, wenn man auch hierfür die 2-3-Wochen-Frist berücksichtigen würde.

Insoweit würde sich an dem 10.05.2012 (als spätesten Termin der 2-3 Wochen-Frist) wohl nichts ändern, da eine verzögerte Weiterleitung der von Ihnen unterzeichneten Mietverträge, von dem Wohnungsverwalter an den Vermieter, nicht in Ihrem Einflussbereich liegt.


Mit freundlichen Grüßen

Marcel Wahnfried
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.05.2012 | 17:29

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"Mit der zügigen und umfassenden Beantwortung meiner Fragen bin ich sehr zufrieden. Meine Frage wurde innerhalb von ein paar Stunden beantwortet. Auch die von mir gestellte Nachfrage wurde sehr schnell und kompetent beantwortet.
Weiterempfehlen würde ich den Anwalt bei dem von mir gewählten Themengebiet (Mietrecht) auf jeden Fall. Die fachlich Kompetenz bein anderen Gebieten kann und will ich nicht beurteilen. Jetzt weiss ich auf jeden Fall schonmal, wo ich eine Frage loswerden kann und eine schnelle und fundierte Auskunft bekomme."