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Mietvertrag wie gestalten?


12.10.2006 16:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

meine Mutter wohnte bisher alleine im geerbten Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung. Da meine Mutter schwer alkoholkrank mit Phasen des Nichttrinkens und Phasen des exzessiven Trinkens ist, ist sie mit dem Haus natürlich vollkommen überfordert.

Sie hat sich nun vor einiger Zeit in einer Trockenphase dennoch entschlossen, eine Wohnung zu vermieten. Die neuen "Mieter" haben auch gleich angefangen zu renovieren, was aber komplett von meiner Mutter bezahlt wurde. Einzugstermin sollte der 01.11.06 sein, einen Mietvertrag gibt es bisher noch nicht. Vor zwei Wochen wurde meine Mutter nun im Delirium ins Krankenhaus eingeliefert, wo sie sich noch immer befindet.

Wir konnten Sie nun endlich dazu bewegen, uns die Einwilligung zum Verkauf des Hauses zu geben und möchten nun auch verkaufen, da es alles einfacher und überschaubarer machen würde.

Die "Mieter" habe ich telefonisch von der Situation in Kenntnis gesetzt und wollte das Mietverhältnis nicht zu Stande kommen lassen. Da die Mieter aber angeblich sonst auf der Strasse sitzen würden (haben alte Wohnung bereits gekündigt), sind wir mündlich übereingekommen, dass sie kurzfristig einziehen und aber gleichzeitig nach einer anderen Wohnung suchen. Meine Sorge ist nun aber, dass die Mieter denken: jetzt ziehen wir erst mal ein und dann soll sie schauen, wie sie uns wieder rausbekommt.

Da wir momentan wirklich genug Ärger mit der ganzen Geschichte haben, möchte ich hier keinen Fehler machen. Welche Möglichkeiten gibt es zur Gestaltung des Mietvertrags oder wäre es besser, den Einzug zu verhindern?

Vielen Dank für Ihren Rat.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst ist problematisch, ob tatsächlich noch kein Mietvertrag geschlossen wurde. Ein Mietvertrag muss nämlich nicht schriftlich geschlossen werden. Daher ist denkbar, dass ein solcher bereits vorliegt. Das ist der Fall, wenn Sie oder Ihre Mutter mit den "Mietern" vereinbart haben, dass der Gebrauch der Wohnung gegen einen Mietzins zur Verfügung gestellt werden soll.

Im Mietrecht ist die Schriftlichkeit des Mietvertrages nur entscheidend für die Frage, ob ein befristeter Mietvertrag oder ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt. Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen und nicht schriftlich abgefasst, so gilt er als unbefristet geschlossen (§ 550 BGB). In Ihrem Fall jedoch dürfte dies insofern keine Auswirkung haben, als Sie wohl bei Einzug der "Mieter" nicht davon ausgegangen sind, dass diese für längere Zeit bzw. für länger als ein Jahr in der Wohnung wohnen.

Es war insofern richtig, die "Mieter" in die Wohnung einziehen zu lassen, da Sie ansonsten eventuelle Schadensersatz hätten leisten müssen, da Sie bzw. Ihre Mutter durch die Aufnahme der Vertragsverhandlungen ein vorvertragliches Schuldverhältnis begründet haben, aus dem Sie den "Mietern" zur Verschaffung des Mietvertrages verpflichet waren (§ 311 BGB). Sofern Sie diese Pflicht verletzt hätten, hätten Sie für den Schaden aufkommen müssen, der dadurch entstanden wäre, dass die "Mieter" ihre alte Wohnung bereits gekündigt haben.

Ich möchte Ihnen nun Folgendes empfehlen:
Setzen Sie einen schriftlichen Mietvertrag auf und versuchen Sie mit den Mietern zu vereinbaren, dass diese jeweils nur monatsweise gilt bis diese eine andere Wohnung gefunden haben. Der Vertrag soll sich um jeweils einen Monat verlängern, wenn die Mieter Ihnen nachweisen, dass Sie sich um andere Wohnungen bemüht haben, aber keinen Erfolg hatten, adäquaten Ersatz zu finden.

Die Bemühungen sollten jeweils zum 25. eines Monats nachgewiesen werden, damit genügend Zeit besteht, um die Beendigung des Mietverhältnisses oder die Verlängerung zu veranlassen.

Schwierig ist der Nachweise der Bemühungen. Es gibt dort wohl keine ganz sichere Methode. Es ist denkbar, dass die Mieter Schreiben an potentielle Vermieter oder Makler oder Bescheinigungen durch diese Ausstellen lassen. Im Ergebnis ist dies aber für Sie weniger problematisch, da die Mieter verpflichtet wären, die Nachweise zu erbringen.

Sofern Sie keinen Mietvertrag abschließen läge eine Leihe vor. Dafür könnten Sie jedoch keinen Mietzins verlangen. Die Mieter bzw. Entleiher wären dann lediglich verpflichtet, die gewöhnlichen Erhaltungskosten zu tragen und die Wohnung zurückzugeben, sobald der Zweck der Leihe, also das Finden einer anderen Wohnung erreicht wäre. Ihr Nachteil läge darin, dass Sie wie bereits erwähnt keine Bezahlung für den Gebrauch der Wohnung bekommen könnten.

Ich hoffe, Ihre Frage zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg

Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft

durch RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Standort Hamburg:
Neuer Kamp 30
Eingang C
20357 Hamburg

Tel.: ++49 (0)40 - 43 209 227
Fax: ++49 (0)40 - 43 209 229

URL: http://www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 16.10.2006 | 22:46

Sehr geehrter Herr Krajewski,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich habe nun noch eine Frage zur folgendem Absatz:

Setzen Sie einen schriftlichen Mietvertrag auf und versuchen Sie mit den Mietern zu vereinbaren, dass diese jeweils nur monatsweise gilt bis diese eine andere Wohnung gefunden haben. Der Vertrag soll sich um jeweils einen Monat verlängern, wenn die Mieter Ihnen nachweisen, dass Sie sich um andere Wohnungen bemüht haben, aber keinen Erfolg hatten, adäquaten Ersatz zu finden.

Die Bemühungen sollten jeweils zum 25. eines Monats nachgewiesen werden, damit genügend Zeit besteht, um die Beendigung des Mietverhältnisses oder die Verlängerung zu veranlassen.

Mir ist nicht ganz klar, wie ich den Vertrag aufsetzen soll, da bei allen Vordrucken nur die Möglichkeit besteht, entweder unbefristet oder befristet als Zeitmietvertrag zu vermieten. Bei einem Zeitmietvertrag gilt aber doch die Einschränkung, dass nur aus bestimmten Gründen dieser zulässig ist. Ein Hausverkauf gehört nicht dazu... Kann ich unter "Sonstiges" wie von Ihnen vorgegeben formulieren oder wäre das rechtlich unwirksam. Einen Mietvertrag frei zu formulieren traue ich mir nicht zu - da ist mir das Mietrecht zu umfangreich...
Vielen Dank und MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2006 | 12:44

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich rate Ihnen, in dem im Vordruck vorgesehenen Paragraphen einzutragen, dass der Mietvertrag auf einen Monat befristet wird.

Unter "Sonstiges" fügen Sie ein:
"Dieser Mietvertrag verlängert sich um jeweils einen weiteren Monat, wenn die Mieter nachweisen, dass sie sich in angemessenen Umfang vergeblich um eine Ersatzwohnung bemüht haben."

In Bezug auf die Angemessenheit empfehle ich Ihnen, mit den Mietern Rücksprache zu halten. Angemessen wäre selbstverständlich nicht, wenn die Mieter sich lediglich ein oder zwei Wohnungen im Monat ansehen. Die Bemühungen müssen ein zielgerichtetes und konsequentes Suchen erkennen lassen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg

RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

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