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Mietvertrag und seine Dauer

| 12.07.2008 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich lebe in Trennung von meiner noch Ehefrau. Geschieden sind wir noch nicht.
In der Ehe kauften wir gemeinsam eine Eigentumswohnung.
Ich überlege den Kredit an mich alleine zu nehmen und meine Ex-Frau als Mieterin in der Wohnung zu lassen.
Allerdings möchte ich sie vertraglich so lange wie möglich an die Wohnung binden, da ich sonst den Kredit nicht bezahlen kann.
(Ein verkauf der Wohnung ist fast nicht möglich und selber nutzen kann ich nicht, da ich in einer neuen beziehung über 500 km weit weg bin).

Kann ich einen Mietvertrag aufsetzen, der über 10 oder 15 Jahre geht und nicht gekündigt werden kann? Bzw. was wäre in einem solchen fall machbar an Vertrag, damit meine Ex Frau nicht einfach nach paar Monaten Mietverhältniss kündigt und ich dann ohne Mieter da stehe. Wäre es rechtens einen unkündbaren Mietvertrag auf so lange Zeit zu machen? Und was kann ich dann machen, wenn sie trotz eines solchen Vertrages nicht zahlen würde?

Vielen Dank für Ihre Mühe

Mit freundlichen Grüssen

"Fragesteller"

Sehr geehrter "Fragesteller",

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben gerne beantworte.

Bitte beachten Sie, dass durch das Weglassen oder Hinzufügen von Sachverhaltsangaben Ihrerseits die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums grundsätzlich immer nur eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellen kann und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen oder zu einer Kollegin vor Ort ersetzt.

Bezugnehmend auf Ihre Ausgangsfragestellung, ob es eine Möglichkeit gibt einen Mietvertrag aufzusetzen, mit einer Vertragsbindung über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren, möchte ich gleich vorab schicken, dass eine solche Möglichkeit nach diesseitiger Ansicht nicht besteht bzw. nicht mit der nötigen Rechtsicherheit erfolgen könnte.

Hintergrund hierfür ist, dass zwar gemäß §575 BGB ein befristeter Mietvertrag geschlossen werden kann, jedoch nur unter den dort aufgezählten Bedingungen.

Dies ist zum einen die spätere Eigennutzung, eine spätere Modernisierung oder späterer Betriebsbedarf. Keine der dort aufgezählten Gründe scheint aber in Ihrem Fall zu greifen, soweit dies Ihren Angaben entnommen werden kann.

Ein weitere Möglichkeit der Befristung eines Mietvertrages ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung auf bestimmte Zeit, die in Ihrem Fall jedoch ebenfalls nicht greifen dürfte, da die von Ihnen angegebene Dauer als zu weitgehend einzustufen ist.

Umstritten war früher zunächst inwieweit in Verbindung mit dem Zweck des §575 BGB eine derartige Vertragsgestaltung zulässig sei, da dies zum Teil als eine unzulässige Umgehung des §575 BGB angesehen wurde. Mit seiner Entscheidung vom 22.12.2003 (VIII ZR 81/03 ) entschied der BGH jedoch, dass ein Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts grundsätzlich zulässig sei und erachtete eine entsprechende individualrechtlichen Verzicht des Mieters für die Dauer von 60 Monaten für wirksam.

Unklar bzw. offen gelassen hat der BGH hierbei jedoch wo die Höchstgrenze für einen entsprechenden Verzicht betreffend eines Kündigungsausschlusses liegt.

In der Literatur wird jedoch davon ausgegangen, dass die Grenze zur Sittenwidrigkeit bei acht bis zehn Jahren liegen dürfte. Persönlich halte ich diese genannten Zeiträume schon für grenzgängig.

Hierbei muss jedoch betont werden, dass dies nur für eine Individualvereinbarung gilt.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die ordentlichen Kündigung zwar auch formularvertraglich ausgeschlossen werden, aber nur wenn er für beide Parteien gilt. [vgl. hierzu BGH vom 30.06.2004 – VIII ZR 379/03 , BGH vom 14.07.2004 – VIII 294/03, WuM 2004, 543 ] Eine formularmäßige Vereinbarung ist aber auch dann unwirksam, wenn das Recht zur ordentlichen Kündigung für mehr als vier Jahre ausgeschlossen werden soll. [vgl hierzu BGH vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04 ]

Insoweit besteht Ihrerseits nur eine eingeschränkte Möglichkeit zu einer entsprechenden längerfristigen Vetragsbindung. Im Übrigen ist Ihrerseits auch immer daran zu denken, dass das Recht zur außerordentliches Kündigung nicht ausgeschlossen werden kann.

Ungeachtet dessen möchte ich Ihre abschließende Frage betreffend der Zahlungen im Falle eines wie zuvor skizzierten Mietvertrages, so beantworten, dass es selbstverständlich keine vertragliche Möglichkeit gibt, die laufenden Mietzahlungen zu garantieren.

In einem solchen Fall bestünde grundsätzlich nur die Möglichkeit einer entsprechenden Zahlungsklage bzw. auch Räumungsklage, wobei letzters Ihrerseits aber offensichtlich nicht gewünscht würde.

Um eine Klage zu umgehen, könnte man aber noch an die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung denken, was aber in jedem Fall notariell beurkundet werden müsste und letztlich der Gegenseite trotzdem die Möglichkeit zur Verfügung stünde eine Vollstreckungsgegenklage gemäß §767 ZPO zu erheben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten und stehe Ihnen selbstverständlich im Rahmen der kostenlosen Rückfragefunktion weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Holger Roosen
Rechtsanwalt

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