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Mietvertrag und fristlose Kündigung rechtswirksam?


11.09.2006 14:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Kugler



Mein Freund hat zum 01.08.2006 einen Mietvertrag abgeschlossen. Im Mietvertrag wurde handschriftlich vermerkt, dass bei Nichtzahlung einer Monatsmiete sofort fristlos gekündigt werden kann. Er hat das auch unterschrieben. Er hat vom Vermieter und Eigentümer nur jeweils einen Wohnungs-, Haustür- und Briefkastenschlüssel bekommen. Es gibt kein Übergabeprotokoll und es wurde auch keine Wohnungsübergabe gemacht. Die Zählerstände wurden nicht aufgeschrieben, den Keller zu der Wohnung hat er nie gesehen und auch keinen Schlüssel dafür bekommen. Ich hatte für meinen Freund einen Brief aufgesetzt in dem ich die Mängel dieser Wohnung angezeigt habe (Heizung funktioniert nicht richtig, bis warmes Wasser kommt dauert es wenigstens fünf bis zehn Minuten, Bad- und Küchenfenster schließen nicht richtig, es zieht also ständig). Als ich ihn mit meiner Tochter mal besucht hatte, is das Küchenfenster (wir hatten da stärkeren Wind) sogar von alleine aufgegangen und meine Tochter hätte das fast vor den Kopf bekommen. Deswegen habe ich in dem Brief darum gebeten das die Mängel schnellstmöglich beseitigt werden. Daraufhin ist nichts passiert. Ich habe dann ca. zwei Wochen später die Mängel nochmal angemahnt, das der Vermieter mit ihm auch noch keinerlei Termine gemacht hat, um diese zu beseitigen, geschweige denn die Mängel überhaupt angesehen hat und habe geschrieben das die Miete in angemessener Höhe gekürzt wird bis diese beseitigt werden. Die Miete für August betrug eigentlich 350 Euro und gezahlt hat er daraufhin 260 Euro. Wir hatten mit der Mahnung zusammen auch eine schriftliche Kündigung der Wohnung, fristgemäß zum 31.12.06 mitgeschickt. Nun hat er diesen Monat noch keine Miete bezahlt und jetzt kam am Samstag die fristlose Kündigung in den Briefkasten.

Was kann mein Freund da jetzt machen?
Welche Kündigung ist nun Wirksam?
Wie hoch wäre eine angemessene Miete bei Mietminderung?
Kann der Vermieter ihn einfach so auf die Strasse setzen?
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ich möchte Ihre Fragen in Anbetracht des Einsatzes und des geschilderten Sachverhalts kurz wie folgt beantworten.

Zunächst ist Ihre Kündigung zum 31.12.2006 wirksam. Diese wurde duch den Vermieter konkludent durch den Ausspruch einer fristlosen Kündigung sogar angenommen.

Eine Mietminderung in Höhe von mehr als 15 % dürfte nicht mehr zu vertreten sein. Keinesfalls können Sie in Ihrem geschilderten Fall die Miete jedoch komplett einbehalten. Ich schicke Ihnen dazu per email ein lesenswertes Urteil des Landgerichts Braunschweig.

Bezüglich einer fristlosen Kündigung hat das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil vom 06.03.2001 – 65 S 228/00) folgendes entschieden: Eine auf einen Mietrückstand gestützte fristlose Kündigung ist unwirksam, wenn der Mietrückstand seine Ursache in einer (überhöhten) Mietminderung hat und dem Mieter wegen des noch nicht beseitigten Mangels ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Dies ist bei Ihrem Sachverhalt der Fall, somit sollten Sie den Vermieter unter Bezugnahme auf das genannte Urteil, darauf hinweisen, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist.

Rür eine Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Kugler


Zum Abschluß möchte ich noch auf Folgendes ausdrücklich hinweisen:

Diese Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich diese Auskunft lediglich auf die Informationen, die mir Rahmen der Sachverahltsschilderung zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine umfassende verbindliche Beratung unerlässlich. Deshalb weise ich ausdrücklich daraufhin, dass diese Leistung nicht im Rahmen der Online-Beratung erbracht werden kann.

Nachfrage vom Fragesteller 11.09.2006 | 17:25

Ich bin nicht unbedingt ein Rechentalent, die Warmmiete beträgt ja 350 Euro. Wie hoch darf Mietminderung in diesem Fall sein oder anders ausgedrückt wieviel muss er zahlen für diesen Monat, da die Mängel noch bestehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2006 | 09:37

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Sie sollten die Miete nicht vollkommen einbehalten. Zahlen Sie unter Berufung auf die vorhandenen Mängel eine auf ca. 290,-- € geminderte Miete. Diese können Sie auch unter Vorbehlat zahlen und gegebenenfalls nachträglich noch weiter mindern. Allerdings glaube ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts momentan nicht, dass eine höhere Minderung gerechtfertigt wäre. Sobald jedoch die Heizperiode beginnt und die Heizung noch immer nicht funktionieren sollte, können Sie ja nach Temperatur in der Wohnung durchaus bos zu 50 % mindern.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Kugler

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