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Mietvertrag übernehmen bei Hauskauf


10.11.2016 11:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Hallo, wir möchten ein Zweifamilienhaus kaufen. Im Haus wohnt noch der Vater des Verkäufers. Dieser soll seinen Mietvertrag (der natürlich unter Verwandten besonder niedrig ist) beibehalten. Der Verkäufer möchte das entstehende Delta zum marküblichen Mietpreis für seinen Vater entrichten.
Die Frage: setzt man einen eigenen Vertrag auf, oder ist es besser dies als Anlage zum Mietvertrag zu koppeln oder sollte evtl. ein gänzlich neuer Mietvertrag geschlossen werden über die neue Gesamtmiete (kann man - glaube ich - aber nicht erzwingen).
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Aufgrund des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) und der Vorgabe, dass die Mite innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhjöht werden kann (§ 558 Abs. 3 BGB) treten Sie als Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein und haben zunächst einmal diese beschränkten Erhöhungsmöglichkeiten.

Vor diesem Hintergrund kann ein eigenständiger Vertrag mit dem Sohn abgeschlossen werden, in dem sich dieser verpflichtet, unter der Bedingung solange sein Vater Ihr Mieter ist, monatlich Betrag an x an Sie zu bezahlen. Alternativ kann auch ein neuer Mietvertrag zu der dann vereinbarten Miete geschlossen werden, wobei man den MIeter nicht zum Abschluss zwingen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2016 | 19:10

Vielen Dank für die Antwort.
Sie schreiben :"Vor diesem Hintergrund kann ein eigenständiger Vertrag mit dem Sohn abgeschlossen werden, in dem sich dieser verpflichtet, unter der Bedingung solange sein Vater Ihr Mieter ist, monatlich Betrag an X an Sie zu bezahlen. "

Ist es möglich dies mit im notariellen Kaufvertrag zu verankern oder ist dies sogar empfehlenswert? Reicht es auf den separaten Vertrag vom... zu verweisen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2016 | 17:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Da es sich insofern um keinen rechtswidrigen Inhalt handelt, kann die Regelung auch Bestandteil des notariellen Kaufvertrages sein. Aber nur aufgrund der Beurkundung ist sie nicht verbindlicher als ein separater Vertrag, wenn sich der Verkäufer nicht etwa bereits der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, § 794 Abs. 1 Ziff. 5 ZPO.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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