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Mietvertrag: tritt Kind als Erbe in den Mietvertrag des Vaters ein im Erbfall?

| 28.11.2012 14:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Der Vater ist Mieter einer Wohnung und als einziger Mieter im Mietvertrag eingetragen (er ist dort zeitweise und mit Zweitwohnsitz gemeldet). In der Wohnung wohnt schon seit langem sein Sohn, der dort auch mit Erstwohnsitz gemeldet ist. Der Sohn ist alleiniger Erbe.

Der Vater bat nun den Vermieter, seinen Sohn als zweiten Mieter aufzunehmen. Der Vermieter ist dazu nicht bereit, sondern erwartet, dass der Vater kündigt. Hat allerdings angedeutet, dass in so einem Fall der Sohn als neuer Mieter problemlos akzeptiert wird. Allerdings zu "neuen Konditionen", die aller Wahrscheinlichkeit wesentlich ungünstiger für den Mieter sind, da der Mietvertrag aus den 70er Jahren stammt.

Was passiert im Falle eines Todes des Vaters? Muss der Vermieter den Sohn zu gleichen Konditionen den Mietvertrag "überschreiben". Oder muss der Sohn sich als neuer Mieter neu für die Wohnung "bewerben" und dann einen neuen Mietvertrag akzeptieren oder u. U. sogar damit rechen, die Wohnung verlassen zu müssen?

Was ist empfehlenswert - den Todesfall abzuwarten? Oder schon jetzt darauf zu drängen, den Sohn als zweiten Mieter in den Mietvertrag aufzunehmen? Ist der Vermieter dazu rechtlich verpflichtet?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Bei der Wohnraummiete gelten nach dem Tod des Mieters die Regelungen §§ 563 ff BGB.

Bei Ihnen kommt in erster Linie § 563 Abs. 2 BGB in Betracht:

㤠563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam."


Bei dieser Regelung ist zu beachten: Es kommt hier nicht darauf an, wer mit welchem Wohnsitz gemeldet ist, sondern auf die tatsächlichen Verhältnisse, d.h:

Der Mieter muß mit dem Kind einen gemeinsamen Haushalt führen, es müssen also beide zusammenwohnen. In Abgrenzung zu einer Wohngemeinschaft bedeutet gemeinsamer Haushalt das Führen einer gemeinsamen Lebensgemeinschaft.

Wenn dies der Fall ist, dann tritt der Sohn in den bestehenden Mietvertrag ein. Wäre der Sohn in den Mietvertrag aufgenommen, dann würde das Mietverhältnis ohnehin gemäß § 563 a BGB mit den überlebenden Mieter fortgesetzt.

Daraus ergibt sich: Wenn Ihr Vater stirbt treten Sie bei einem gemeinsamen Haushalt in den bestehenden Mietvertrag ein.

Ein Ablehnungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB hätte der Vermieter nur, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund für die Ablehnung gegeben wäre, z.B. wiederholte Störung des Hausfriedens o.ä.

Daneben gibt es auch ein Eintrittsrecht des Erben nach § 564 BGB. In diesem Fall hat jedoch der Vermieter das Recht den Mietvertrag innerhalb eines Monats zu kündigen. Dies wäre natürlich nachteilig, weil dann ein komplett neuer Mietvertrag geschlossen werden müßte.

Daher ist zusammenfassend festzustellen: Wenn Sie mit Ihrem Vater einen gemeinsamen Haushalt führen können Sie gemäß § 563 Abs. 2 BGB in den bestehenden Mietvertrag mit den günstigen Konditionen eintreten.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2012 | 22:10

Sehr geehrter Herr Mack,

vielen Dank für die verständliche und ausführliche Schilderung.

Zwei Nachfragen hätte ich noch:

1. Ist ein Vermieter denn verpflichtet, auf Anfrage des Mieter einen zweiten Mieter auf den Mietvertrag aufzunehmen?

2. Das ist sicher schwierig einzuschätzen, da es hier ja um Rechtsprechung geht. Aber - gibt es Erfahrungswerte, ob ein gemeinsamer Haushalt eher anerkannt wird oder ob das in der Regel nicht der Fall ist. Leider ist die Vermieterin ein großes Unternehmen, was auf Profitmaximierung aus ist und nicht als mieterfreundlich bekannt ist. Ich rechne daher damit, dass die Vermieterin im Falle des Falles einen gemeinsamen Haushalt nicht anerkennt und der Rechtsweg beschritten werden muss.

Vielen Dank und beste Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2012 | 22:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Zu 1:

Der Vermieter kann es nicht verhindern wenn z.B. ein Ehepartner oder Kinder die Wohnung mitbenutzen. Der Vermieter hat wegen dem Schutz der Familie aus Art. 6 GG keinen Unterlassungsanspruch.
Allerdings gibt es soweit ersichtlich auch keinen Anspruch, daß Sie als Hauptmieter in den bestehenden Vertrag aufgenommen werden müssen.
Da Sie aber ein Recht haben die Wohnung mitzubenutzen ist dies auch im Hinblick auf Ihren Anspruch nach § 563 Abs. 2 BGB unerheblich.

Zu 2:

Wenn Sie dort mit Erstwohnsitz gemeldet sind und sich auch nicht durch andere Umstände (z.B. Arbeit an weit entferntem Ort) ergibt, daß Sie dort nicht tatsächlich wohnen, dann sehe ich gute Aussichten den gemeinsamen Haushalt belegen zu können.
Daran kann dann auch ein großes Unternehmen nichts ändern, wenn es nichts anderes belegen kann.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanw


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