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Mietvertrag rechtmäßig obwohl ich Besitzerin bin

26.01.2016 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Hallo,
ich habe im Dezember 2014 ein Reihenhaus von meinem Vater überschrieben bekommen. Der Tag des Übergang des Besitzes war der 01.01.2015.
Mein Vater hat im Oktober 2014 einen neuen Mieter für dieses Haus angenommen, hatte diesen mietfrei bis 31.12.2014 wohnen lassen und mit dem Mieter einen Mietvertrag ab den 01.01.2015 geschlossen. Und zwar mit einer Index Mieterhöhung Vereinbarung. Er hatte die Miete ca 150 € bis 200 € unter der ortsüblichen Miete mit dem Mieter vereinbart.(warum auch immer, aus Nichtwissen und Dummheit nehme ich an)
Durch die Index Mieterhöhung bekomme ich nicht einmal 10 € mehr Miete nach einem Jahr, und kontinuierlich 150 - 200 € monatlich weniger als der Mietindex.
Frage: Ist der Mietvertrag überhaupt rechtmäßig und gültig, da ich am 01.01.2015 Hausbesitzerin war, und der Vertrag von meinem Vater unterschrieben ist, obwohl ich ja Eigentümerin bin? Kann ich den Mietvertrag ändern, da ich ja jährlich zwischen 1800€ und 2400€ "verliere" und das wahrscheinlich über sehr viele Jahre hinaus, da dort eine Beamtin wohnt...d.h. ich habe einen irren hohen Mietverlust auf Dauer.
Da ich es erst jetzt nach einem Jahr festgestellt habe, gibt es da so etwas wie ein Gewohnheitsrecht, da ich es bis jetzt geduldet hatte...da ich es erst jetzt feststellte...haben die Mieter ein Recht auf diesen Vertrag zu bestehen, obwohl nicht von mir unterschrieben?
Danke schon mal für die Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn der Mietvertrag im Oktober 2014 geschlossen wurde, war damals ja noch Ihr Vater im Grundbuch eingetragener Eigentümer und durfte auch einen Mietvertrag schließen.

Dieser bleibt im Rahmen der Übergabe auf Sie auch so bestehen.

Hat Ihr Vater den Mietvertrag mit der Regelung der Indexmiete erst nach Ihrem Eintrag im Grundbuch aufgenommen, so gilt es wie folgt:

Die Frage ist, ob die Mieter wussten, dass Ihr Vater den Vertrag nicht unterschreiben durfte.

Im Zweifel muss zugunsten der Mieter von einer Anscheinsvollmacht ausgegangen werden, sodass der Vertrag insoweit gültig ist.

Man kann diese Klausel dann auch nicht einfach kippen.

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist nicht möglich, wohl aber nach § 559 BGB.

Wussten die Mieter aber, dass Ihr Vater nicht mehr berechtigt war, so ist der Mietvertrag unwirksam.

Dann kann man den Mietern einen neuen Mietvertrag, auch ohne diese Klausel, vorlegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2016 | 14:19

also, auf dem von meinem Vater und dem Mieter unterschriebenen Mietvertrag steht das Datum 01.01.2015......
Aber da ging doch das Eigentumsrecht an mich über; ist dieser Mietvertrag dann nicht ungültig, ich müsste doch diesen Vertrag unterschreiben...mein Vater war doch nicht mehr der Besitzer.......

????oder mache ich da einen Denkfehler ???

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2016 | 14:25

Wenn Sie am 01.01.2015 schon im Grundbuch als Eigentümer standen, waren Sie ab diesem Tag auch Vermieter.

Wenn Ihr Vater gegenüber den Mietern aber den Eindruck hinterlassen hat, er sei von Ihnen bevollmächtigt und die Mieter auch nichts davon wussten, dass Sie Eigentümerin sind, dann wurde der Vertrag wirksam geschlossen.

Es können sich dann ggf. Schadensersatzansprüche gegen Ihren Vater ergeben. Aber der Mietvertrag ist wirksam.

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