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Mietvertrag ohne Eigenbedarfskündigung

| 20.09.2010 17:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Abend,

ich möchte einen Mietvertrag für Wohnraum abschliessen, aber sicher sein, dort mindestens für die kommenden 5 Jahre nicht gekündigt zu werden.

Kann man die Eigenbedarfskündigung wirksam ausschliessen? Wie muss das formuliert werden?

Ist ein Mietvertrag auf Zeit, pünktliche Zahlung vorausgesetzt, vom Vermieter kündbar?

Oder genügt ein Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist, kombiniert mit dem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Zunächst ist es grundsätzlich möglich die Eigenbedarfskündigung für einen längeren Zeitraum oder auch sogar gänzlich auszuschließen.

Um einen Ausschluss zu bewirken, ist es jedoch erforderlich, dass dieses konkret im Mietvertrag vereinbart ist.

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (BGH VIII ZR 223/06).

Insoweit muss diese Vereinbarung schriftlich im Mietvertragstext enthalten sein. Eine lose Anheftung dieser Vereinbarung genügt im Zweifel nicht.

Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - dazu gehört der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH XII ZR 92/04, NZM 2007, 127).

Als Formulierung ausreichend ist es in den Mietvertrag aufzunehmen: „Der Vermieter verzichtet für den Zeitraum von ... Jahren seit Mietbeginn auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung. Die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses ist für dieses Zeitraum ausgeschlossen. Nach Ablauf des Zeitraums und unter dem Vorliegen der erforderlichen gesetzlichen Voraussetzungen ist eine Eigenbedarfskündigung erstmal zulässig.

Die Weitere Möglichkeit eines Zeitmietvertrages nach § 575 BGB bestünde auch, wenn zu erwarten ist, dass Eigenbedarf nach Ablauf der Zeitspanne tatsächlich begründet werden soll. Tritt der Grund für die Befristung nicht ein, kann der Mieter dann eine Verlängerung des Vertrages oder aber auch die Feststellung, dass ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vorliegt verlangen.

Am einfachsten wäre für Sie die Formulierung des oben bezeichneten Kündigungsausschlusses auf Vermieterseite.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.

Nachfrage vom Fragesteller 21.09.2010 | 09:03

Vielen Dank. Ist also ein Zeitmietvertrag für meine Wünsche das Richtige, oder ist ein Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist und dem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung auch möglich?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2010 | 09:15

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Ein Zeitmietvertrag endet mit dem Ablauf der Zeit, für die er eingegangen wurde. Eine vorzeitige Kündigung ist nicht möglich.

Möglich ist nur eine außerordentliche fristlose Kündigung sowie die Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist. In manchen Fällen gibt es sogar den Anspruch eines Vertragspartners, aus dem Zeitmietvertrag nach "Treu und Glauben" entlassen zu werden.

Der Vermieter kann seinem Mieter dann fristlos kündigen, wenn der sich vertragswidrig verhält: die Wohnung vertragswidrig nutzt (gemäß BGB § 553), die Miete unregelmäßig oder gar nicht zahlt (§ 554) oder den Vertrag schwerwiegend verletzt (§ 554a). Andere Kündigungsgründe dürften vom Vermieter nicht oder nur sehr schwer durchzusetzen sein.

Eine vorzeitige fristlose Kündigung durch den Mieter kommt nur dann in Betracht, wenn ihm der Gebrauch der Wohnung verwehrt ist (§ 542 BGB), seine Gesundheit durch sie gefährdet wird (§ 544) oder der Vermieter schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtung verletzt, dass dem Mieter "die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden" könne, wie es im Gesetz heißt (§ 554a).

Die außerordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist steht dem Mieter zu, wenn er in den Vertrag als Erbe eingetreten ist (§ 569) oder er zur Berufsgruppe der Beamten, Soldaten, Lehrer oder Geistlichen gehört und von seinem Dienstherrn an einen anderen Dienstort versetzt wird (§ 570). Ein Sonderkündigungsrecht mit ebenfalls dreimonatiger Frist gibt es darüber hinaus, wenn der Vermieter dem Mieter eine ihm zustehende und mit berechtigtem Interesse begründete Bitte um Untervermietung verweigert.

Letzenendes sind Sie ebenfalls bei einem Zeitmietvertrag an den Zeitraum gebunden und können ebenso wenig "normal" Kündigen.

Besser hingegen ist jedoch nach meiner Auffassung ein Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist und dem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, wie in der Antwort beschrieben.

Dann gilt für Sie zumindest weiterhin das ordentliche Kündigungsrecht, sofern Sie eben nicht die gesamte Zeit in der Wohnung abmieten wollen, aus welchen Gründen auch immer.

Insoweit ist die letzte Alternative nach meiner Auffassung die günstigerer, da Sie dort zumindest die Möglichkeit haben den Vertrag auch vorzeitig zu beenden. Der Vermieter kann dann nur noch fristlos kündigen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Mit dem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung laufen Sie auch nicht Gefahr, dass der Vermieter aus diesen Gründen kündigen kann.

Ich hoffe Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Bewertung des Fragestellers 21.09.2010 | 09:01

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