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Mietvertrag mit automatisch verlängerter Befristung - Kündigung?

23.02.2010 20:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


für einen Anwalt/eine Anwältin mit viel Erfahrung im Mietrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Student und lebe seit September 06 in einem Studentenwohnheim eines privaten Trägers. Ich habe hier ein Zimmer gemietet; Küche, Toiletten etc. sind Gemeinschaftseinrichtungen.

Ich möchte meinen Mietvertrag aus verschiedenen Gründen so schnell wie möglich kündigen. Ich bitte Sie, mir aufzuzeigen, zu welchem Zeitpunkt die nächste ordentliche Kündigung möglich ist.

Auch möchte ich Sie bitten, zu überprüfen, ob folgende Mieterhöhung korrekt ist:
Die letzte Mieterhöhung fand am 1.9.09 statt. Ab 1.4.10 soll die Miete nochmal erhöht werden. Bei der letzten Mieterhöhung wurde die Erhöhung im Betriebskostenteil vorgenommen, bei der ab April 10 wird die Erhöhung im Grundmietenanteil vorgenommen. Für mich ist das völlig egal, weil ich ja ohnehin eine Warmmiete zahle und egal in welchem Teil der Miete die Erhöhung durchgeführt wird, erhöht sich meine Miete.
Über die Mieterhöhung ab April wurde ich am 24.11.09 informiert.

Meine Fragen:
1) Zu welchem Zeitpunkt kann von meiner Seite aus die nächste ordentliche Kündigung erfolgen? Auch in Anbetracht dessen, das ich meinem Verständnis nach einen befristeten Mietvertrag habe, der sich automatisch verlängert und keinen unbefristeten Mietvertrag. Befristungsgründe wie Eigenbedarf, Instandsetzung, Vernichtung des Wohnraums oder Dienstwohnung liegen nicht vor, zumindest wäre mir auch nichts derartiges bekannt.
Eine außerordentliche Kündigung scheint mir im Moment nicht möglich.
Kann unter diesen Umständen einen Kündigung wirklich erst zum 30.9 erfolgen?

2) Ist die Mieterhöhung korrekt? Besonders weil die letzte Mieterhöhung gerade mal ein halbes Jahr zurück liegt. Falls nicht: Wie kann ich dagegen vorgehen?


Freundliche Grüße
ein Student, der raus will aus dem Wohnheim.

Mein Mietvertrag enthält folgende Abschnitte:
§2 Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.06 und endet am 31.3.2007. Es verlängert sich, wenn es nicht gekündigt wird, um jeweils ein Semester (SS 1.4 bis 30.9., WS 1.10 bis 31.3), jedoch nur bis zu einer Gesamtwohnzeit von 14 Semestern bis zum 10.9.2013. Bei Vorliegen besonders zu berücksichtigender sozialer Umstände kann die Gesamtwohnzeit um 2 Semester verländert werden. Über diese Verlängerung entscheidet der Vorstand des Trägerwerks.
Die Beendigung des Mietverhältnisses zum Ablauf eines Verlängerungszeitraums (Semester) ist nur durch ordentliche Kündigung möglich, die schriftlich zu erfolgen hat. Diese muss spätestens am 4.1. für den 31.3. bzw. am 4.7. für den 30.9 erfolgen. Das Mietverhältnis endet ferner durch fristlose Kündigung bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen.
Der Mieter hat auf Verlangen den nachweis zu führen, dass er als ordentlicher Student an einer [Stadtname]er Hochschule immatrikuliert ist [...]

§3 Der Mietzins beträgt € X (€ X Grundmiete + € X Betriebskostenpauschale) [folgend noch Zahlungsziel für monatliche Miete und wesentliche Bestandteile der Betriebskostenpauschale, wobei nur die einzelnen Punkte genannt werden, ohne Betrag]

[...]

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Nach Ihren Angaben kann die nächste ordentliche Kündigung in der Tat erst mit Wirkung zum 30.09.2010 erfolgen, diese muss dem Vermieter nach Ihrem Mietvertrag spätestens bis zum 04.07.2010 zugehen, und zwar in schriftlicher Form (§ 568 Abs. 1 BGB).

Die Regelung in Ihrem Mietvertrag ist insofern nicht zu beanstanden. Normalerweise muss zwar für Mietverhältnisse über Wohnraum ein berechtigtes Interesse (Eigennutzung, Baumaßnahmen oder Betriebsbedarf) und auch eine entsprechende Begründung des Vermieters für eine wirksame Befristung vorliegen (§ 575 BGB). Diese Vorschrift gilt jedoch unter anderem nicht bei Wohnraum in einem Studentenwohnheim, wie dies hier der Fall ist, siehe § 549 Abs. 3 BGB.
Aus demselben Grund ist auch der hier wiederholt abgeschlossene Mietvertrag über dieselbe Sache (Kettenmietvertrag) mit automatischer Verlängerungsklausel zulässig.

Sie können das Mietverhältnis also nur früher beenden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (außerordentliche Kündigung nach §§ 542, 569 BGB) oder in den Fällen der §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 544 Satz 1 oder 554 Abs. 3 Satz 2 BGB, deren Voraussetzungen aber nach Ihren Angaben jeweils nicht erfüllt sind.

2.
Die erneute Erhöhung der Miete innerhalb eines Zeitraums von nur sieben Monaten ist in Ihrem Fall zulässig, und zwar schon deshalb, weil die gesetzlichen Einschränkungen der Erhöhungsmöglichkeiten aus den §§ 557 bis 560 BGB bei Wohnraum in einem Studentenwohnheim nicht gelten, wie sich aus § 549 Abs. 3 BGB ergibt.

Im Übrigen darf zwar die Grundmiete (Kaltmiete) gemäß § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich frühestens innerhalb von einem Jahr nach der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Dabei bleiben jedoch vorangegangene Mieterhöhungen, die aus anderen Gründen vorgenommen wurden, nämlich nach den §§ 559 bis 560 BGB, außer Betracht, siehe § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. Da die vorangegangene Erhöhung Ihrer Miete nur die Nebenkosten betraf (§ 560 BGB), wäre eine erneute Erhöhung auch bei Geltung der Mieterschutzvorschriften zulässig, soweit sie sich im Rahmen der ortsüblichen Miete bewegt.

Leider kann ich Ihnen keine für Sie günstigeren Auskünfte an die Hand geben, hoffe aber, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2010 | 23:45

zuerst einmal vielen Dank für die umfangreiche und kompetente Antwort.
Allerdings habe ich einen Punkt nicht verstanden:
Wie berechnet man die ortübliche Vergleichsmiete? Im Vergleich mit anderen Studentenwohnheimen ist meine Miete unter den höchsten, aber nicht wesentlich höher als bei vergleichbaren Zimmern.
Wenn ich aber den Mietspiegel zur Hand nehme, dann ist meine Miete deutlich (über 50%) höher als die per Mietspiegel berechnete Miete.

Im Studentenwohnheim zahlt man also deutlich mehr als bei einer vergleichbaren eigenständigen Wohnung.
Das ist - wenn man bedenkt, das in einem Studentenwohnheim viele Gemeinschaftsräume zusätzlich zur Verfügung stehen - auch verständlich. Außerdem entstehen ja auch viele Kosten durch Reinigungskräfte.

Könnte ich vielleicht daraus, das die Miete deutlich über dem Mietspiegel liegt, etwas gegen die Erhöhung unternehmen, oder vielleicht sogar eine Auflösung des Mietverhältnisses erreichen obwohl viele Mieterschutzvorschriften für mich nicht gelten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2010 | 20:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

bei Mietverhältnissen über Wohnraum in Studentenwohnheimen ist eine Erhöhung der Miete nicht durch den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Übrigen nach dem Mietspiegel oder nach der Auskunft einer Mietdatenbank oder nach einem Sachverständigengutachten oder nach der Miete von Vergleichswohnungen berechnet, siehe § 558a Abs. 2 BGB.

Die besonderen Mieterschutzvorschriften greifen hier also nicht. Es gelten jedoch die allgemeinen Vorschriften.
Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% überschritten wird, liegt eine unzulässige Mietpreisüberhöhung vor, sofern dies nicht zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist, siehe § 5 WiStrG. Bei mehr als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete geht die Rechtsprechung von Wucher nach § 138 Abs. 2 BGB aus (BGHZ 135, 269/77), mit der Folge dass nur eine angemessene Miete geschuldet ist (LG Köln NJW 1965, 157).

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt


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