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Mietvertrag mit Verpflichtung zu regelmässiger Renovierung und Endrenovierung


28.05.2006 10:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Wir (Ehepaar) haben in Nürnberg seit 01.02.2001 ein Haus gemietet und zum 31.08.06 nun gekündigt.

Wir haben das Haus unrenoviert übernommen und auf eigene Kosten renoviert (Wände / Decke tapeziert und gestrichen, Bodenbeläge des Vormieters entfernt und erneuert).

Im Mietvertrag (Formular Grund-&Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung) sind zum Thema Renovierung folgende Klauseln enthalten:

§8 Erhaltung der Mietsache
2. Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses entsprechend nachstehenden genannten Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen / Bäder / Duschen / Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume / Flure / Dielen: alle 5 Jahre, übrige Räume / Fenster / Türen / Heizkörper: alle 6 Jahre). Diese Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen.

§13 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand (vgl. §8) zurückzugeben. Eine nach Ablauf der in §8 Ziff. 2 genannten Fristen entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- und Deckenputz zu beheben.
3. Der Mieter hat die erforderlichen Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. Gerät er mit diesen in Verzug, so ist der Vermieter berechtigt, nach Setzen einer angemessenen Nachfrist mit Ablehnungsandrohung die Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen.
4. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß $8 Ziff. 2, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund ses Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
Liegen die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für die Nassräume(...) während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Wohn- und Schlafräume / Flure / Dielen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%.
Die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen der Fenster, Türen und Heizkörper und übrigen Räume betragen bei einer Mietzeit von länger als einem Jahr 16% der Gesamtkosten, bei einer Mietzeit von länger als 3 Jahren 50%, von länger als 4 Jahren 66%, von länger als 5 Jahren 83%.
Die Fristen des §8 Ziff.2 beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen.
Der Mieter ist berechtigt, die Zahlungen der Abnutzungsentschädigung durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden.

Desweiteren gibt es eine Sondervereinbarung zum Mietvertrag auf separatem Blatt (maschinengeschrieben, nur von mir und meiner Frau unterschrieben, jedoch nicht vom Vermieter):
Sondervereinbarung zum Mietvertrag vom 12.01.01
1. ....
2. Der Mieter erklärt sich bereit, bei Beendigung des Mietvertrages, egal zu welchem Zeitpunkt das Haus ... in folgendem Zustand wieder zu übergeben:
1. Alle Wände und Decken im Erd- und Obergeschoß sind von Altbelegen zu befreien und mit Rauhfaser Tapete zu tapezieren.
2. Alle Bodenbelege sind restlos zu entfernen.
3. Alle Räume sind leer und gereinigt zu übergeben.
4. Entfernen des Swimmingppols im Garten sowie Wiederherstellung des Rasens durch Auffüllung mit Gartenerde und Ansaat.
5. Alle Holzfenster sind von innen weiß zu streichen.
6. Alle Türen, Türrahmen und Heizkörper sind weiß zu streichen.
7. Alle eventuellen vom Mieter vorgenommene Änderungen werden in Urzustand wiederhergestellt.
8. Alle Wände und Decken in den Kelleräumen sind weiß gestrichen zu übergeben.
Der Mieter hat diese Sondervereinbarung gelesen und erklärt sich damit einverstanden, auch wenn diese nach BGH §565 ff abweichen sollte.

Nach so vielen Details nun meine Frage, welche Endrenovierungsverpflichtung ist denn nun gültig? Diejenige aus dem Formularvertrag oder die aus der Sondervereinbarung. Ist die Sondervereinbarung überhaupt zulässig, wenn ich gleichzeitig zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet bin?

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Sie haben keine Verpflichtung die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam.
Diese enthält eine starre Fristenregelung, da Sie laut Wortlaut des Mietvertrages dazu verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen „alle“ drei, fünf und sechs Jahre durchzuführen. Eine Relativierung der Fristen, so die Schönheitsreparatur infolge fehlender Abnutzung nicht nötig ist, ist nicht enthalten.

Aufgrund des Verweises des § 13 Nr. 4 des Mietvertrages auf die unwirksame Schönheitsreparaturklausel sind Sie auch nicht zum quotenmäßigen Ausgleich verpflichtet.

Die in der Sondervereinbarung enthaltene Endrenovierungsklausel ist dann unwirksam, wenn es sich bei dieser um eine so genannte Formularklausel handeln würde.
Dies ist dann gegeben, falls diese Sondervereinbarung Ihnen von Ihrem Vermieter zur Unterzeichnung vorgelegt worden wäre, ohne dass dieser ausdrücklich darauf hinwies, dass über diese Klausel Verhandlungsbereitschaft besteht.
Falls eine Formularklausel gegeben ist, benachteiligt diese Sie unangemessen, da die regelmäßige Schönheitsreparatur mit der Endrenovierung kombiniert ist und die Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten regelmäßigen Schönheitsreparatur erfolgen soll.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2006 | 07:40

Vielen Dank für Ihre informative Antwort.

Die Sondervereinbarung wurde mit dem Mietvertrag zur Unterzeichnung vorgelegt als eine Einheit. Auf die Sondervereinbarung wird im §18 des Mietvertragsformulars verwiesen.

Die komplette Sondervereinbarung lautet:
1. Aufgrund der Umstellung ab 1.1.2002 auf Euro beträgt die Miete ab 1.1.2002 767,- Euro und die Nebenkosten 128,- Euro. Dies ergibt einen Gesamtbetrag von 895,- Euro.
2. Der Mieter erklärt sich bereit, bei Beendigung des Mietvertrages, egal zu welchem Zeitpunkt das Haus ... in folgendem Zustand wieder zu übergeben:
1. Alle Wände und Decken im Erd- und Obergeschoß sind von Altbelegen zu befreien und mit Rauhfaser Tapete zu tapezieren.
2. Alle Bodenbelege sind restlos zu entfernen.
3. Alle Räume sind leer und gereinigt zu übergeben.
4. Entfernen des Swimmingppols im Garten sowie Wiederherstellung des Rasens durch Auffüllung mit Gartenerde und Ansaat.
5. Alle Holzfenster sind von innen weiß zu streichen.
6. Alle Türen, Türrahmen und Heizkörper sind weiß zu streichen.
7. Alle eventuellen vom Mieter vorgenommene Änderungen werden in Urzustand wiederhergestellt.
8. Alle Wände und Decken in den Kelleräumen sind weiß gestrichen zu übergeben.
Der Mieter hat diese Sondervereinbarung gelesen und erklärt sich damit einverstanden, auch wenn diese nach BGH §565 ff abweichen sollte.

Der Nachweis daß der ausdrückliche Hinweis über Verhandlungsbereitschaft durch den Vermieter nicht gegeben wurde, dürfte im Streitfall schwierig sein oder?

Hat die gemeinsame Unterzeichnung von Mietvertrag / Sondervereinbarung (incl. Referenzierung im Mietvertrag)Auswirkungen auf das Thema Formularklausel ja/nein?

Ich habe den Vermieter im Rahmen der Kündigung darauf hingewiesen, daß etliche Passagen des Mietvertrags incl. der Sondervereinbarung nicht der aktuellen Rechtslage entsprechen und daher nichtig sind, und ihn dann um einen Vorschlag für das weitere Vorgehen auf Basis der Standard BGB Regelung gebeten.
Gut oder schlecht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2006 | 10:06

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die Beweislast dafür, dass eine Individualabrede vorlag, trägt Ihr Vermieter. Das heißt, Ihr Vermieter muss dies im Falle eines Rechtsstreits beweisen.
Als Beweis hierfür könnte sich die schriftliche Dokumentation des Aushandelns anbieten oder die Zeugenaussage eines unabhängigen Dritten hierüber.
Der Beweis des Vorliegens einer Individualabrede ist in der Praxis regelmäßig schwierig, da die Rechtsprechung strenge Maßstäbe an die in der Beantwortung genannten Voraussetzungen für eine Individualabrede setzt.

Die Regelungen des BGB wirken sich für Sie als Mieter nicht negativ aus. Denn nach diesen ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung instand zu halten, mithin Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Ich hoffe, Ihnen die gewünschte erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

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