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Mietvertrag kündigen vor Fristablauf


26.11.2015 15:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter-Thomas Götz



Ich habe am 24.10.2015 einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschrieben, in die ich am 01.01.2016 mit meinem Freund einziehen wollte. Momentan studiere ich noch an der Universität Koblenz-Landau. Aufgrund eines nicht vorhersehbaren Ereignisses können wir diesen Einzug nicht antreten und haben uns mit dem Vermieter in Kontakt gesetzt. Dieser wohnt selbst noch bis zum 01.01.2016 in der Wohnung, denn es ist seine Eigentumswohnung. Er möchte sich nun mit seiner Familie vergrößern und die Eigentumswohnung vermieten. Wir haben ihm unsere Situation geschildert und er hat meinem Freund folgende Nachricht gesendet:

"Hallo Herr (Mieter),
in unserem Fall müssen wir nun wie folgt vorgehen:
Bitte schreiben Sie eine ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Meine Anschrift:
......................
......................
=========================
Sehr geehrter (Vermieter),
hiermit kündigen wir ordentlich unser Mietverhältnis vom ........ fristgerecht zum 31.03.2015.
Jedoch steht die Wohnung ab dem 01.01.2016 für Nachmieter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Hier müssen BEIDE Vertragspartner unterschreiben, da die Kündigung sonst nicht rechtskräftig ist.
Das aktuelle Datum muß auch vermerkt sein.
=========================

Ich bemühe mich schnellstens um Nachmieter. Ab dem Zeitpunkt, an dem der Vertrag des neuen Mieters in Kraft tritt sind sie dann
von den Mietzahlungen befreit.
Der Zusatz "Jedoch steht die Wohnung ab dem 01.01.2016 für Nachmieter zur Verfügung." ist zwingend notwendig, da ich sonst für evtl.
Nachmieter keine Sicherheit habe.
D.h. ohne diesen Zusatz wären Sie dann verpflichtet die vollen 3 Monate Miete zu zahlen.
Ich bin bereits mit potentiellen Nachmietern in Kontakt. Je schneller diese einziehen können, desto schneller sind sie von Mietzahlungen befreit.
Falls Sie dann vor den 3 Monaten von den Mietzahlungen befreit wären fallen für Sie noch die Maklerkosten an.

Bitte haben Sie Verständnis für diese Vorgehensweise, da ich für jeden Monat laufende Kosten habe wie z.Bsp. Nebenkosten. Und die Bank will ja
auch ihr Geld haben.

Mit freundlichen Grüßen,
(Vermieter)"



Meine Fragen wären nun:

Könnte ich bis zum Ende dieses Monats eine Kündigung schreiben und dafür würde die Kündigungsfrist schon Ende Februar enden?
Das Schreiben des Vermieters lässt ihm frei, ob und wann er einen neuen Mieter einziehen lässt. Wenn ich dieses Schreiben als Kündigung nutze, bestünde dann nicht die Möglichkeit, dass der Vermieter keine Nachmieter sucht und ich die vollen drei Monate bezahlen muss ohne dass sich der Vermieter bemüht?
Würde für die Miete, die ich gegebenenfalls bezahlen muss, die Kalt-oder Warmmiete verrechnet?
Kann ich dem Vermieter das Angebot machen mit ihm nach einem Nachmieter zu suchen, um sicher zu gehen, dass der Vermieter wirklich nach einem neuen Mieter sucht?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Beratung
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Könnte ich bis zum Ende dieses Monats eine Kündigung schreiben und dafür würde die Kündigungsfrist schon Ende Februar enden?

Die Bindungsdauer berechnet sich ab Mietvertragsschluss, nicht Mietbeginn. Eine Kündigung zum 29.02.2016 ist daher aktuell möglich, falls Sie nicht einen wirksamen Kündigungsverzicht vereinbart haben.

2.
Wenn ich dieses Schreiben als Kündigung nutze, bestünde dann nicht die Möglichkeit, dass der Vermieter keine Nachmieter sucht und ich die vollen drei Monate bezahlen muss ohne dass sich der Vermieter bemüht?

Das ist richtig, da keine Regelung getroffen wird, in welchem Umfang der Vermieter sich um einen Nachmieter bemüht. Unterlässt der Vermieter aber jegliche Bemühungen kann er sich u.U. schadensersatzpflichtig machen. Das Beweisrisiko wäre dabei für Sie aber leider sehr hoch.

3.
Würde für die Miete, die ich gegebenenfalls bezahlen muss, die Kalt-oder Warmmiete verrechnet?

Sie müssen die Warmmiete einschließlich etwaiger Nebenkostenvorauszahlungen leisten. Der Umstand, dass keine oder nur wenige verbrauchsabhängigen Kosten entstehen, wird dann erst bei der späteren Abrechnung über die Nebenkosten Berücksichtigung finden.

4.
Kann ich dem Vermieter das Angebot machen mit ihm nach einem Nachmieter zu suchen, um sicher zu gehen, dass der Vermieter wirklich nach einem neuen Mieter sucht?

Grundsätzlich ist ein Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen und einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Wenn Ihr Mietvertrag nicht eine Nachmieterklausel enthält, die Ihnen diese Möglichkeit bietet, sollten Sie jetzt nachträglich mit dem Vermieter eine solche Absprache treffen. Ihr beabsichtigtes Angebot an den Vermieter macht daher Sinn. Halten Sie Ihre Absprachen mit dem Vermieter zur Nachmietersuche möglichst schriftlich fest.

Ich hoffe, Ihr Anliegen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Götz
Rechtsanwalt
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