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Mietvertrag im Todesfall

30.07.2016 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Sehr geehrte Damen und Herren,

für eine Mitarbeiterin frage ich an:

Sie hat mit Ihrem Ehemann zusammen einen Mietvertrag für eine Wohnung am 30.01.2015 unterschrieben, Mietbeginn war der 01.05.2015. Im Vertrag steht folgender Zusatz:

Befristeter Kündigungsausschluss:
Mieter und Vermieter verzichten wechselseitig für die Dauer des Mietverhältnisses bis zum 30.04.2017 (nicht länger als 4 Jahre seit Mietvertragsabschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Die ordentliche Kündigung ist daher erstmals zum vorgenannten Datum mit Frist zulässig. Von dem beiderseitigen Verzicht bleibt das Recht beider Mietvertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung und zur fristlosen Kündigung unberührt.

Der Mievertrag ist von beiden Mietern unterschrieben worden. Nun ist im Juli 2016 der Ehemann überraschend verstorben und die Ehefrau hat versucht die Wohnung zum Oktober zu kündigen. Die Wohnung ist zu groß und zu teuer für die Ehefrau alleine. Der Vermieter (eine GmbH) hat auf den befristeten Kündigungsausschluss hingewiesen und gesagt, dass eine Kündigung nicht möglich sei. Sie könne aber einen Nachmieter suchen. Dieser soll ein älteres Ehepaar sein, keine Kinder und Haustiere haben.

Was kann Sie tun? Gestattet ein Todesfall eine außerordentliche Kündigung? Kann der Vermieter solche Ansprüche an einen Nachmieter stellen?

Ich sehe Ihrer Antwort entgegen und danke bereits im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:



Frage 1:
"Was kann Sie tun? Gestattet ein Todesfall eine außerordentliche Kündigung? Kann der Vermieter solche Ansprüche an einen Nachmieter stellen?"



Hier liegt nach Ihrer Schilderung zunächst einmal ein von beiden Eheleuten unterzeichneter Mietvertrag mit einem - vorbehaltlich einer konkreten Vertragsprüfung - wirksamen Kündigungsausschluss vor. Bedauerlicherweise ist nun im Juli 2016 ein Ehepartner verstorben. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht laut Vertrag nach wie vor. Ein Versuch der überlebenden Ehefrau die Wohnung vorzeitig zu kündigen sei an der Haltung des Vermieters gescheitert, der dazu einen Nachmieter fordert.


Die Lösung liegt hier ganz klar im Gesetz, da die vorliegende Konstellation zwar bedauerlich ist, aber dennoch so häufig vorkommt, dass eine eindeutige gesetzliche Regelung besteht, die diesen Sachverhalt regelt. Normiert ist das Ganze in § 563 a BGB , der wie folgt lautet:

"§ 563a Fortsetzung mit überlebenden Mietern
(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.
(2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
(3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam."



Ganz wichtig ist hierbei die Monatsfrist, welche mit der Kenntniserlangung vom Tod des Ehepartners beginnt. Innerhalb dieser Frist kann die Betroffene zum einen auf Ihr Eintrittsrecht nach § 563 BGB verzichten und auch nach § 563 a II BGB das Mietverhältnis (und zwar trotz des befristeten Kündigungsausschlusses) außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Wie dabei § 563 a II BGB zeigt, sind abweichende Vereinbarungen ( wie z.B. auch die Aufforderung einen Nachmieter zu stellen) unwirksam.

Das Vorgenannte ist hier womöglich mangels Kenntnis (noch) nicht eindeutig und nachweisbar geschehen - zumal der Vermieter bereits eine abweichende Haltung einnahm.

Von daher sollte sie nun unbedingt innerhalb der Monatsfrist die o.g. rechtlichen Erwägungen dem Vermieter schriftlich und nachweisbar zur Kenntnis bringen. Die Kündigung bedarf nach § 568 I BGB ohnehin der Schriftform. Sie ist in der vorliegenden Konstellation zur außerordentlichen Kündigung nach § 563 a II BGB berechtigt. Abweichende Forderungen des Vermieters sind dagegen wegen § 563 a III BGB nicht statthaft.

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

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