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Mietvertrag gekündigt

28.10.2014 17:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Hallo,
habe zusammen mit meiner Frau einen Mietvertrag am 19.09.2014 unterschrieben. Der Mietbeginn sollte der 1. November 2014 sein. Am 12.10.2014 habe ich meiner zukünftigen Vermieterin mitgeteilt, dass ich aus gesundheitlichen Gründen (Bandscheibenvorfall und BurnOut/Zusammenbruch) den Umzug einfach nicht durchstehen könne. Sie bedauerte dass sehr und sagte dann solle ich den Mietvertrag einfach zurückschicken. Was wir dann auch getan haben.
Jedoch schickte Sie uns dann am 16.10.2014 den Mietvertrag wieder zurück und teilte uns mit, dass wir den Mietvertrag nur schriftlich kündigen könnten und auch 3 Monatsmieten inkl. Nebenkosten bezahlen müssten. Außerdem teilte Sie in dem Schreiben mit, dass Sie sobald ein Nachmieter gefunden sei, Sie auf die Miete verzichten werde.
Nun stellt sich für uns die Frage, ob das so in Ordnung ist, denn wir haben bis heute noch keinen Schlüssel, weder für die Wohnung noch für die Garage. Und die Garage wird auf jeden Fall im Moment von einem anderen Mieter genutzt. Ist das so rechtens, denn es findet/fand keinerlei Nutzung/Nutzungsmöglichkeit statt, da kein Schlüssel bei uns ist.
Liebe Grüße
PM

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst wäre hier zu prüfen, ob in der Aufforderung der Vermieterin, ihr den Mietvertrag zurückzuschicken, das Angebot auf einen Mietaufhebungsvertrag zu sehen ist, das Sie durch die Rücksendung angenommen haben. Ein Mietaufhebungsvertrag bedarf im Gegensatz zu einer Kündigung keiner Schriftform und kann auch Konkludent (=durch schlüssiges Verhalten) geschlossen werden.
Für einen Aufhebungsvertrag spricht Folgendes: Wenn die Vermieterin zum damaligen Zeitpunkt mit einer vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages nicht einverstanden gewesen wäre und eine ordentliche schriftliche Kündigung gewollt hätte, würde die Aufforderung zur Rücksendung Ihres Exemplars des Mietvertrages keinen Sinn machen (eher im Gegenteil, da zur korrekten Formulierung der Kündigung ja regelmäßig der Mietvertrag benötigt wird). Zumindest nach Ihrer kurzen Sachverhaltschilderung sehe ich daher durchaus Erfolgsaussichten, wenn Sie sich im Streitfalle auf einen Aufhebungsvertrag berufen würden.

Wenn man aber davon ausgehen würde, dass kein Aufhebungsvertrag geschlossen bzw. ein solcher Vertrag nicht ausreichend sicher nachgewiesen werden kann, kann die Vermieterin grundsätzlich für den Zeitraum der Kündigungsfrist die Miete fordern. Hierbei kommt es auch nicht darauf an, ob Sie das Mietobjekt tatsächlich nutzen oder nicht. Selbstverständlich muss die Vermieterin Ihnen aber die uneingeschränkte Nutzung ermöglichen, also die Schlüssel bereitstellen und die Nutzung durch Dritte verhindern.

Aufgrund der unsicheren Sach- und Rechtslage dürfte es sich hier aber empfehlen, eine vergleichsweise Einigung mit der Vermieterin anzustreben, z.B. eine Monatsmiete als "Aufwandsentschädigung" anzubieten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2014 | 18:58

Sehr geehrter Herr Wilking,
leider habe ich Ihnen vergessen zu sagen, dass wir dann eine schriftliche Kündigung an die Vermieterin geschickt haben. Ändert das etwas an der Rechtslage. Wie sollen wir nun am besten vorgehen? Wir sollen Miete bezahlen für eine Wohnung, von der wir nicht einmal einen Schlüssel haben, wir sollen Miete bezahlen von einer Garage, von der wir keinen Schlüssel haben und die jemand anders im Haus nutzt. Und wir sollen auch Nebenkosten für das ganze bezahlen ohne einen Fuß hineinsetzen zu können.
Wir haben auch eine Nachmieterin hingeschickt, die sehr begeistert war/ist, und die Wohnung nehmen wollte.
Was sollen wir nur machen?
Lieben Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2014 | 19:33

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn die schriftliche Kündigung erst nach Aufforderung durch die Vermieterin abgeschickt wurde, ändert dies nicht zwingend die Rechtslage. Allerdings kann dies von der Gegenseite natürlich als Argument gegen einen Aufhebungsvertrag angeführt werden.

Wenn Sie die Schlüssel nicht erhalten und/oder die Garage bereits belegt ist, können Sie auch vom Vertrag zurücktreten. Dies setzt allerdings regelmäßig voraus, dass Sie die Vermieterin unter angemessener Fristsetzung zur Erfüllung dieser mietvertraglichen Pflichten auffordern (§ 323 BGB).

§ 537 BGB legt im Übrigen fest, dass Sie auch bei persönlicher Verhinderung die Miete zahlen müssen - allerdings mit folgenden Ausnahmen: Der Vermieter muss sich den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt. Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.

Ihnen könnte hier auch unter Berufung auf § 242 BGB ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag zuzubilligen sein, wenn Ihnen ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsentlassung zuzuerkennen ist (gesundheitliche Verschlechterung) und Ihr vorgeschlagener Ersatzmieter geeignet und für die Vermieterin zumutbar ist. Zumindest müsste die Vermieterin aber eine Zustimmung zur Untervermietung geben, daher sollte auch eine Untervermietung als Alternative in Betracht gezogen werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Jan Wilking, Rechtsanwalt

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